【大纪元2020年08月24日讯】文：文君・ADU专家
自从2020年加州放宽了ADU“附属第二单元”政策之后，ADU成了火爆话题，我们也接到了大量关于加建改建ADU的咨询。除了每周二ADU Tuesdays分主题讨论之外，文君还会不定期的回答小伙伴来自各方面的关心热点。
1. 湾区ADU：ADU和JADU的区别
ADU（有些城市标注成SADU）和JADU的区别只是面积大小吗？500平方英尺以下的就一定是JADU吗？不正确！
ADU或Standard ADU具备了与主房一样的所有生活功能，包括卧室、厨房、卫生间、独立的出入口等，面积只要不超过1200平方英尺（州法规定，有的地方政府规定不超过1000平方英尺），但因为要求配置所有的生活功能区，所以，ADU应该不会小于300平方英尺。
ADU的种类可以是Detached ADU（与主屋分离）、Attached ADU（与主屋相连），或者车库转建或独立车库二层加盖ADU。所以，如果是一个两车位的车库（一般都不超过500平方英尺）转建成ADU，它是属于ADU，而不是JADU，尽管它小于500平方英尺！
而JADU的“J”代表Junior的意思，就是经济型的ADU，它跟ADU的区别不在于大小（如果都是500平方英尺以下的），而是它的配套功能和所处的位置。怎么讲呢？如果面积太小的区域想转成ADU，可以省去卫生间的功能，而与主屋共享卫生间；而且，JADU须是从主屋的现有居住空间Existing Living Space转建，车库转建的原则上（州法）是不允许转成JADU的。但与ADU一样，JADU须有独立的厨房、睡觉的空间和独立的出入口。
所以，那些没明白JADU的定义，就想把车库转成JADU，再加建另一个ADU的设想，在绝大多数的城市都是行不通的。
2. 湾区ADU：房屋估值
加建或改建了ADU后（前提是合法的，申请了Permit的），原则上是会增加房屋价值的。这是不是个让人欣喜的事情呢？你的第一反应是Yes呢？还是No？如果只有一个回答，就是思路还不清晰。标准答案应该是“不一定”。为什么？看官接着往下读。
一方面，增加的房屋面积（到County办公室登记备案了之后）会增加你的Property Value，当你申请重贷Refinance或者卖出resale的时候，增加的价值会按你房屋所在的Location的均价计算，应该会让你拿回更高的价格，所以，从Property Appreciation的角度讲，这对屋主是天上掉下来的好机会！
另一方面，你的ADU project申请了Permit之后，县的估值办公室（Accessor Office）也同样得到了你的物业即将升值的确凿证据了，下一年你的Property Tax地税账单不出意外的话，肯定会涨！你的房屋持有成本就更高了，这方面让人有点不爽，对吧！
但是，县估值办公室是怎样估值你的property增值的幅度呢？湾区有一个county在ADU项目的物业增值估值上还是比较仁慈的，就是Santa Clara County。其它的县，如San Francisco County、Alameda County、San Mateo County等，使用的都是Fare Market Value的方式，就是找到Market Comparable；而Santa Clara County对ADU使用的估值方式是Fare Cost Value，按照上一年的消费指数、按地区的不同index计算你的property所在的区域，建一个多少面积的ADU所花费的平均成本，来作为增加地税的重估基数，这对居住在Santa Clara County的屋主来说，无疑地税的涨幅要小很多啦！
至于你建ADU所期待的投资回报会更侧重哪一方面？那就要看您对此的预期了。做好大势研判和项目预算，调整好预期值，看准房地产的这一波风口，该出手时就出手。#
作者简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解；文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供Plan-Design-Build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山8月15日地产版
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责任编辑：李欧
