三道红线压身 陆房企为减债使出浑身解数

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【大纪元2020年09月18日讯】(大纪元记者刘毅综合报导)中共日前对大陆房企划定了三条红线,强制房企去杠杆及限制其融资,为了减轻债务压力,大陆恒大集团启动分拆上市,另一家富力集团也再次配股融资。

为降低债务 房企使出浑身解数

恒大集团是大陆房企的龙头企业,但是恒大同时踩了三道红线,为了降低负债,恒大启动了配股和拆分。

据《21世纪经济报导》9月17日消息,恒大集团旗下恒大汽车15日发布公告称,将以配售新股的方式共募集约40亿港元,配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展,并弥补其亏损,还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。

早在8月13日,恒大集团就发出了拆分物业上市的公告,并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示,此举预计降低恒大负债率19个百分点。

另一家同样踩到三道红线的大陆地产商富力集团9月15日晚间发布公告,以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股,共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务。

而在去年的12月19日,富力已经配售2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/股,所得款项用途与本次配股一致,即偿还负债。

相隔时间不长的两次配股,皆因富力集团的资金压力。富力2020年中报显示,富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%,净负债率为177%,现金短债比也远小于1,都突破了融资新规“三道红线”的底线。

配股之外,富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务,以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,对此富力未予置评。

另外,一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日,泰康保险通过协议受让的方式,受让阳光城集团13.53%的股份,成为第三大股东。

阳光城集团2020中报显示,阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%,净负债率为115%,现金短债比为1.32,踩了两道红线。

华南一家房企高管称,各家公司近期都在研究如何调整债务结构,以及通过更多的资本运作等方式,以使得财务数据符合监管要求。

克而瑞研究显示,截至2020年中,179家房企总有息负债规模为84,165亿元人民币,较期初增长了6.64%。其中,76家重点房企总有息负债72,913亿元人民币,较期初增长6.18%,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势,超过六成企业的净负债率有所上升。

中共划下三道红线 迫使房企去杠杆

为了迫使房企降杠杆,8月20日,中共住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”,即:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,中共监管机构将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值:每降低一档,上限增加5%,即:若三道红线全部触及,则房企的有息负债就不能再增加;若触及两条,则有息负债规模增速不得超过5%;触及一条,则增速不得超过10%;一条未中,则增速过不得超过15%。这意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。

数座大山压顶 房企日子难熬

对大陆房企来讲,近来的日子真是不好过。

首先,今年下半年,大陆房企有境内外融资债券到期规模约为5,588亿元(人民币,下同),较上一年增加58%,大陆债务集中到期,房企下半年面临巨大偿债压力。万达、恒大、绿地、绿城、华发5家房企下半年到期债务最多。

其次,融资受到严格限制,如果是踩到三道红线,将不允许发债融资,房企之前的借新还旧招数失灵。

中报数据显示,上半年76家房企中约有91%房企未能达标,尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅20%;触及三道红线的红档企业有16家。

再有,受瘟疫打击,房企销售普降。融资受限,债务压顶,房企销售回款成为解决现金流的重主要途径,但是受瘟疫影响,大陆售楼处被迫关闭了1个月,虽然近来在房企促销之下,销售有所回升,但大陆24个城市日前升级了楼市的调控措施,使房企希望搭乘“金九银十”销售旺季的希望落空。

另外,大陆房企的毛利率出现下滑。据40家已经发布半年报的上市房企的数据显示,和去年同期相比,有30家房企的毛利率出现下滑,其中,建发国际集团的毛利润率从2019年上半年的40.62%下滑至21.89%,下滑幅度最大。不仅是中型房企,大型龙头房企的毛利也出现下滑,碧桂园的毛利率从2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地产毛利率亦从2019年上半年的34.89%下滑至目前的30.59%。

房企迎来兼并潮 降负债成行业新常态

有评论认为,今年下半年,如果融资渠道受限,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。

而在当局房企融资“三道红线”压力下,部分中小规模房企将与头部房企的差距进一步拉大,兼并收购或将愈加激烈。这也意味着下半年,降负债将成为行业“新常态”。#◇

责任编辑:林诗远

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