CCL跌幅收窄 各区指数个别发展

【楼市动向】通关后特区住宅价格暴跌?

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【大纪元2020年09月30日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.59,按周再跌0.1%。分区指数个别发展,港岛区反弹3.03%,九龙、新界东及新界西则分别下跌1.73%、1.04%及0.02%。其余领先指数互有升跌,大型单位及中小型单位分别下跌0.56%及0.01%,大型屋苑则回升0.03%。中原经纪人指数(CSI)最新报52.28,按周微升0.58个百分点。

二手楼价在过去5周有4周下跌,本周CCL跌幅收窄至0.1%,分区指数则表现各异。代理情绪指数处牛熊分界水平,短期楼价或靠稳。

第三波疫情缓和,多个发展商加快推货尾,上周末一手新盘成交越3百宗,创3个月新高。当中以新地Wetland 3及长实Sea to Sky最旺场,合共售出两百多伙。二手成交亦持续复苏,预约睇楼量上升,代理预期踏入10月成交转旺。

制度崩溃特区沉沦

另外,特区政府利用疫情作为借口,破坏过去数十年来建立的制度,连门面功夫都懒得做。先是方仓医院不用招标直接由中共机构直接兴建。继而自称检测无能,引入中共机构做全民检测,又直接指派三家红色背景的检测公司,引入中共专家,民众无权过问其专业资格。中山纪念公园的临时检测中心内的气泡实验室印满广告,场内中共血期高挂,切合“大内外宣”用途。

再有,政府利用关爱基金向非永久居民派一万元,估计有廿万人受惠;政府又不招标,直接指派中银负责,除了送上数千万的行政费用外,再送以亿计的现款放在中银存款体系。

为何较早前政府无事生非,硬指特区并无三权分立,而是行政主导,就是表明政府将为所欲为,其它两权必须配合。

有了共党安全法,政府将有无限多的借口,乱搬龙门,干预市场运作,破坏过往制度,维护中共利益,全面照顾红色经济圈,报复一些不支持中共的企业。当年梁振英上任,破坏特区原则的行为已露出苗头。

13年李嘉诚接受海外传媒访问时早就警告政府与企业的关系是息息相关,关键是政府的权力要在法治的基础上公平公正地落实执行,不能人治,不能选择性行使权力,否则多年来建立的原则及法治可一夜间荡然无存。时隔7年,试问今天特区的原则及法治还剩多少?

系统性套现机会微

法治及原则遭到严重破坏,坊间就有语出惊人的预测,指楼市即将暴跌,主要原因是过去很多大陆人来港买楼,因对他们来说特区是一个避风港,贴近中国大陆,进可攻退可守,资产在港自由买卖及出入,相对安全。虽然以往亦发生“强力部门”来港掳人事件,但只属零星个案。但共党安全法实施之后,国安人员直接进驻特区,凌驾特区一切法律,行为不受监控,恶法内容含糊,即中共要做什么就做甚,特区已等同中共管治的中国城市,中共一声令下,资产即被冻结及掠夺,避险自然要走得更远,通关后大陆客涌港卖楼,楼价将暴跌五成云云。

到底有多少大陆资金及资产因避险原因而泊在特区没法统计,大陆买家持有特区物业亦没有官方统计数字,有些甚至已成为新香港人,统计界线越见模糊。在未有实施调控措施之前,高峰期时大陆买家来港买楼占一手成交近三成,即使实施双倍印花税后,按政府统计数字指大陆买家仍占总成交2%至3%。粗略估计,大陆买家在特区总共持有10万伙以上私人单位。若有两成大陆客选择短期内抛售单位套现,二手市场上突然多3、4万个单位,供应超越两年一手盘总和,将对楼价短中期构成冲击。

问题是会否如此发生,即使发生又会否令楼价暴跌?笔者认为这个可能性颇低。有多重原因。一来卖楼不需要等待通关,打个电话即可。特区政府亦从来没有封关,有需要照样可来港交易。共安法已实施3个月,未有听闻类似的系统性放盘。

二来在特区拥有物业的大多是大陆富豪权贵,又或是中共指派的人员,他们受中共控制,撤出特区马上就被怀疑或报复,怎敢大举行动。在共安法未实施之前市场就传出有些大陆富豪意图走资,马上被中共胁迫。要调资及套现的早已行动,又怎会等到共安法实施后才行动?

政府必定出手托市

若真的有出现大量大陆买家放盘,中期楼价亦难以大跌,因为特区政府有大量弹药撑市。今天经济严重衰退,政治气氛差劣,楼价依然不跌,就是拜供不应求的期望所赐,政府只要维持这个期望楼价便难以下跌。而维持这个期望易如反掌。首先是放松及撤去架床叠屋的调控措施,过去政府称为了压抑需求,不断推出调控措施,双倍印花税、买家印花税、收紧按揭比例、加大压力测试、提高银行资本成本等,撤去这些招数就可释放大量需求。

若未奏效,政府将直接出招托市,减少地皮供应,仿效当年林郑放慢手脚制造地皮。在房屋供应相关的行政措施上按章工作,拖慢落成,减慢公营房屋兴建,停止出售资助房屋,撤回一手空置税。

若楼价依然未能止跌,政府就制造需求,进一步放宽按揭,甚至重启旧有投资移民计划,将房地产重新纳入计算资产,对各种输入中共人口政策加大力度引入人口。

有人会问政府为何要这样做?答案明显不过。政府抗疫花了近3千亿支援经济,特区政府仍坐拥8千多亿盈余,4万多亿外汇储备,千亿未来基金,政府居然告诉市民及立法财委会特区政府财务情况严峻,可想而知政府“发钱寒”。特区政府已出现结构性财赤,只靠卖地取得盈余。但要地皮取得好收入,先决条件是楼价维持平稳。大部分地产项目地价占一半,其余是建筑成本及利润。地价是发展商竞投地皮的出价平衡点,楼价下跌两成半,地价就跌一半。若楼价跌一半,地价将被压缩至近乎零价值。楼价大跌,影响卖地收入事小,直接影响“明日大屿”世纪填海大计的财务可行性则是大事,计划由中共“祝福”,政府事在必行,不托市将耽误项目上马。

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即使楼价跌三四成,特区仍极可能是世界楼价最难负担的城市,可谓极度讽刺。多年来政府所谓处理“重中之重”的楼市,结果如何有目共睹,皆因政府不是以市民福祉为政策目的,而是照顾中共利益,中共要的是钱。理性分析归理性分析,笔者反而希望百分百看错市,楼价回到合理可负担水平,让市民可拥有自置物业而安居。◇

责任编辑:陈玟绮

 

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