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湾区ADU看点

加建ADU后 地税会怎么变化?

坊间传说的留一堵墙 地税不会增加 根本就是无稽之谈!

加建改建ADU会使Property Tax改变部分的地税基数。(Shutterstock)

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【大纪元2020年10月01日讯】文:文君・湾区ADU专家
ADU政策颁布实施3年多以来,加建改建ADU能够增加租金收入,提升投资回报率,从长远看能够让房屋增值,这几乎已成共识。但加建改建ADU后地税Property Tax增加多少?也是很多屋主和投资人关心的问题。今天,文君带您一一了解湾区主要城市加建改建ADU后,地税都是怎样变化的。

地税Property Tax是归属县County一级政府管辖。加州的地税法规定,当房屋所有权发生改变,或不动产发生新建、加建、改建等,从而使不动产的价值发生变化时,就会触动对物业进行重新评估。而重新估值时,只有新建、加建、改建等部分会被重新估值。而地皮(Land)和没改动过的主屋(Primary House)的地税基数不会发生变化。

ADU(不管是加建还是改建)属于房屋加建一类,所以,建了ADU之后,地税估值基数会有所提高。但是,每个县对加建的ADU采用的估值方法并不完全相同,如Santa Clara County采用市场比较法和成本估值法并用(详见下文),San Mateo County、Alameda County、San Francisco County等均采用市场比较法。

什么情形物业会被重新估值?

“新建New Construction”或“基本上等同于新建(Substantially Equivalent to New)”,如:
在空地上建一个全新的建筑结构,新建的部分会被增值,而土地的估值基数不变;在现有房屋上增加面积,如原来房屋面积1200呎,现在增加到2000呎,其中增加的800呎会成为新的估值基数;

在现有物业上增加功能,如加车库、游泳池、卫生间等,增加的功能区成为新的估值基数;

对现有建筑进行物理变化(即Rehabilitation重建),将建筑物或其中的一部分转成另一种用途,新改变的用途面积成为新的估值基数;

房子拆除到可以看到基础材料(裸露墙板、墙钉的程度),而修复后的房屋基本上是全新的房屋,如换了屋顶、外墙、地基、水电、暖通系统等,这种修复后增加的价值是按照新建筑来重新估值的。

会用什么方法重新估值?

估值常用的方法有市场比较法、成本法和收入法(如果物业产生租金或营业收入的情况下)。

根据《加州宪法》,如果能够找到市场可比参照的话,首先要用市场比较法Market Comparables。当建筑施工完工时,完工当天物业的市场价值与原物业估值基数之间的差异,就是新的地税基数

当无法找到市场可比参照的话,地税官也会用成本估价法。但地税办公室采用的成本估价是基于“Full Economic Costs 总经济成本”,而不是承建商或屋主自建发生的实际建筑成本。“Full Economic Costs 总经济成本”包括建成这个新建筑所花费的人工成本、材料成本、许可费、承建商的运营成本及合理利润等,还包括一些非直接建筑成本,如开发商管理费、专家费、施工贷款、保险,以及地产开发行业的合理利润等。

如果新建物是有营业收入的,可用收入法来估值。就是整个物业能够产生的营业收入,减去土地的价值,其差额就是新建或改建的物业的市场价值了。

总体而言,没进行加建装修之前物业的卖价,与加建改建装修完成之后公开市场卖价之差,就是可衡量的市场价值。

在Santa Clara County不同类型的ADU是怎样分别估值的?

Detached & Attached ADU:用工程竣工时的市场价值来估值。如果工程当年没完工的,则按照当年1月1日当天的市场价值来估值。如果无法找到市场可比价的,也会用成本估价法。

Garage/Interior Converted or JADU:虽然没有增加总建筑面积,但因为改变了现有空间的使用功能,转换部分会按照市场价估值。

估值异议处理Appeal

如果屋主不同意估值官的估值结果,最简单而且免费的方式就是提起争议处理。屋主可与估值办公室约一个非正式的重审过程。但最好在收到年度的、补充的或修正的估值报告30天内,跟估值办公室联系来预约这个非正式的重审,而不是直接递交正式的估值上诉。#

湾区各县估值办公室联系电话:
Santa Clara County:(408)299-5500
Alameda County:(510)272-3787
San Mateo County:(650)363-4500
San Francisco County:(415)554-5596

参考文献:
https://www.sccassessor.org/index.php/property-information/homeowners/granny-units-accessory-dwelling-units
https://www.sccassessor.org/images/publications/New_construction_broch_web_version072015.pdf

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文君简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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责任编辑:李欧

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