【楼市动向】供应不适当不适时不足量

CCL创19周高位 七大指数上升

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【大纪元2021年01月15日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.13,按周再升1.08%。分区指数除新界东下跌2.03%外,港岛、九龙及新界西分别上升0.86%、0.76%及2.27%。其余领先指数全线上升,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别再升2.89%、0.74%及0.66%。中原经纪人指数(CSI)最新报53.71,按周上升2.83个百份点。

二手楼价反弹,创19周高位,升幅颇令市场意外。八大指数有七个上升,新界西及大型单位更升越2%,只有新界东独跌越2%。

会德丰位于启德MONACO成为今年第一个新盘开售,平均呎价2.27万,280呎单位最低入场费近6百万。发展商未开售即加价4.6%加推。二手成交更迎来“小阳春”,过去十大屋苑交投反弹,成交量创36周新高。

踏入2021年,恒指节节上升,恒指两周累升近1,500点,楼价短期反复靠稳。

政府无法令年青人相信

另外,早前有机构研究特区年青人对政府的信任程度,结果显示有87%年青人不信任政府。坊间对结果并不意外。过去两年发生的社会事件,政府不作自我检讨,将责任推卸,归咎老师及教育、传媒煽惑、对国家认知不足,继而进行清洗老师、染红教育及大专院校、打压传媒等各种令人不齿的行为。“聆听市民声音”,“修补行政立法关系”,政府反其道而行。反修例运动中大量年青人遭遇警暴滥捕,政府视而不见。大部分年青人希望在本地发展,政府本地创造就业无能为力,却标榜“大湾区青年就业计划”,又大量引入大陆留学生,还将输入优才计划倍增。青年人对不公义事件尤为关心,偏偏中共各种不公义的行径令人咬牙切齿,还嘉许那位声称要放弃年青人的人为十大感动人物。

政府房屋政策严重失误,十年来负担能力问题不断恶化,年青人对置业安居及改善生活空间感到悲观,政府更放宽调控措施推出“林郑Plan”吸引市民高位入市,还要额外缴付按揭保险金,将欠巨额按揭宣传成“不用费煞思量就可置业”。青年宿舍搞了十多年只有几十个单位,其余数千个无影无踪。

上述总总就是政府口中的所谓“非常关心年青人”。如此荒谬的政权怎会赢得年青人的尊重及信任?青年人就是一个地方的未来,九成年青人不相信政府,这个地方的未来会变成怎样?

根本没有一年供应目标

日前有两宗卖地消息值得关注。之前流标的山顶文辉道地皮,政府将地皮“一㓥二”,最后由九仓以高于市场预期上限价夺得,发展商名言将会复制Mt Nicholson模式,预期落成后呎价十万以上。黄竹坑站上盖发展项目第五期截标吸引37份标书,测量师估计单是楼面补地价1.5至1.8万,落成后呎价3万。总括而言,这些供应与绝大部分香港人无关。

上周,政府公布本财政年度第四季卖地计划,将会推出山顶文辉道另一幅地皮,启德及古洞地皮,可建2,240伙,与其它私人发展项目1,800伙,政府称今个财政年度总供应有12,870伙,与目标12,900伙,只差30伙,算作达标云云。

政府的所谓达标,又是语言艺术。长策只有一个十年的滚动目标,根本就没有其它供应目标,更遑论一个一年的供应目标,政府只是将十年的供应目标,计算一个一年平均值,达标并无意义。如果用同样的逻辑,政府今年应该要供应30,100伙资助房屋的地皮,明显地,政府严重不达标,为何不向市民交代,只顾宣传十年滚动目标可达,完全是双重标准。

2018年底政府宣布将私营供应比例降至三成后,上个财政年度私楼实现供应12,190伙,未能达至13,500伙政府称的目标。换句话说,政府增加供应无能为力,减少供应即时到位,且超额完成,但资助房屋增加却没有到位,根本是拖慢整体供应之举。政府更完全没有考虑到私楼从批地到推出市场较资助房屋快的事实,一刀切缩减私楼供应,资助房屋又追不上,随时令实际供应出现断层。未来供应地皮又减少,有理由相信发展商将延迟发展及拖长销售,达致限制市场供应,将利润最大化。较早前政府主动撤回一首空置税条例,政府已明刀明枪托市。

政府操控供应托市

更深入分析土地供应还有其它发现。其一,倚赖私人发展。私人发展项目占供应近三成。私人发展牵涉复杂的行政程序,包括修订土地契约及换地等,亦无法加入限制发展时间条款,发展存在一定变数。发展局估算供应的方法只按过去十年扣除最低及最高的年度实际供应的平均值,并不科学。翻查纪录,政府过去两年高估数字。2018年度卖地计划报告预计私人发展有5,330伙,实际数字只有2,850伙。2019年度预计有3,860伙,实际只得2,930伙。累计走数3,410伙。今年预计有4,150伙,可信性成疑。政府多年无意改善估算方式,高估旨在“达标”。

其二,供应有迫切性,供应理应尽快推出市场,但港铁拖延地铁上盖供应极度明显。黄竹坑站2016年12月通车,地皮早已平整,政府今年第一季才推出最近车站的第六期招标。日出康城2006年已通车,土地亦早已平整,港铁于去年10月才推出最后的13期,令整个日出康城供应分摊14年。锦上路站2003年已通车,时隔17年,第一期上盖今年才有望推售。政府是港铁的最大股东,港铁拖延供应,目的就是协助政府托市。再看今个财政年度最多供应是第四季,占37%,下半年供应占全年超过六成。翻查纪录,2016年财政年度上半年占全年供应65%,供应先高后低。政府将大量供应押至下半年,每季推地差额扩大,既无基础亦欠透明度,还令实际供应拖延数个月,反映政府拖得就拖。

其三,供应要有一定适合性。今年政府及铁路相关的供应以豪宅为主,除了新界大埔马窝路1,000伙及日出康城13期2,550伙呎价低于1.6万水平外,其余九龙市区供应呎价1.8万起,再有启德及鸭脷洲地皮预期呎价2.8万起,黄竹坑上盖5、6期共1,750伙,呎价预期3万,山顶文辉道呎价更10万以上。供应大部分是豪宅级数,适切空间的居所全部千万以上。供应这些地皮除了令库房大幅进账外,根本无助市民置业。

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只要将政府提供的资讯及数字抽丝剥茧,完全可看到各种证据,政府不断控制及延迟供应,刻意令供应不足,又供应一些与大众市民需求不匹配的土地,目的是将楼价稳定于极高位,根本无意解决楼价极度超越负担能力的问题。中共正全面取消港人的话语权,没有话语权的民众,永远都是羊牯任由宰割。政权为了利用卖地搜刮钱财,势必令这个高楼价神话无限伸延。◇

责任编辑:陈玟绮

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