从天房集团看中共地方国企频暴雷内幕(上)

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【大纪元2021年01月18日讯】(大纪元记者易如采访报导)继渤海钢铁和天津物产债务暴雷后,天津又一大型国企天津房地产集团有限公司(简称“天房集团”)被爆出约2000亿的债务危机。天房集团为何走到这一步?这些巨大国企为何最终都会走到不得不倒的地步?熟悉天房运作的投行人士郑义(化名)向大纪元揭示了真实的内幕。

天房集团暴雷不是一朝一夕的事情,就像渤海钢铁集团和物产集团这两个世界500强集团的暴雷,如出一辙。这3个集团融资规模加起来有7000亿左右,当年金融危机全国救市才4万亿。也就是说,这3个集团的暴雷最具代表性,也是一个缩影,其实,其它的国资系企业大多数也都暴雷了,只是没被公开。这是一个烂透了的腐败治理体系,中共已经走到头了。”郑义对大纪元说。

天房集团的历史

天房集团最早要追溯到1976年唐山地震后担任灾后重建工作的“政府统一建设安置办公室”。1981年,以该办公室为班底组建了“天津建设开发总公司”,1988年,重新组建为“天津市房地产开发经营集团”。

1993年开始,天房集团进行股份制改革,剥离出来的优良资产被注入到“天津市房地产发展集团股份有限公司”(简称“天房发展”,天房发展于2001年在A股上市),其余的不良资产等被注入到天房发展的母体公司“天津市房地产开发经营集团”,该集团在1999年7月重新整合,正式成立“天津市房地产开发经营集团有限公司”(简称“天房集团”)。

2014年,“天房集团”与“天津市房地产信托集团有限公司”(简称“房信集团”)合并组建“天津房地产集团有限公司”(就是现在的“天房集团”)。而从上述可知,“天房集团”是“天房发展”的母公司、第一大控股机构并且绝对控制“天房发展”。同时,“天房集团”也是“房信集团”的控股股东。

“天房集团始终是正局级单位,原先隶属建委管辖,在天津市人民政府国有资产监督管理委员会(简称“国资委”)成立后,隶属于国资委管辖,实际控制人是天津市国资委。值得一提的是,很多人把天房发展和天房集团相等同,其实天房发展仅占天房集团合并报表中总资产的14%左右,大体量全在天房集团。”郑义说。

天房集团债务违约

2012年,天房集团合并报表有572亿元资产。2014年,天房集团在资本市场开始大规模举债。2017年末,总资产达到2130亿元。

据公开资料,截至2020年9月,天房集团2015年发行的45亿PPN债券已经实质性违约;其在2016年2月发行的18亿债券,3月发行的82亿债券,4月发行的7亿债券以及9月发行的20亿债券,共计127亿都将于今年(2021年)到期,天房有很大的可能性会继续违约。

另外,天房集团每年3月至9月是职工集资的赎回期,涉及金额预估为40亿左右,因此,天房还将面临进一步的资金压力。

国泰君安证券去年11月发布的证券研究报告称,根据2018年中期报,天房集团资产负债率97.36%,净利润连续三年维持亏损状态,2016年、2017年、2018年上半年净利润分别为-3.98亿元、-22.06亿元、-9.70亿元。

导致天房集团债务危机的九大原因

一、天房集团原本是不良资产组成,资金链先天断裂

如前所述,天房集团是在天房发展上市时资产划拨和重组后,由剥离出来的不良资产组成,在2014年与房信集团合并前实收资本只有5.408亿,与房信合并后,注册资金为20亿。

“但这20亿中有一半是资本公积转增资本金(即没有真正的资本金注入),所以,作为母体的天房集团,从诞生起就负债累累,资金链就没宽松过。”郑义说,换句话说,伴随着天房集团40年来的最大难题就是资金问题,“开始的日子靠残存的资产抵账,连发工资都成问题,贷款更是难上加难。”

二、被项目中的债务活活拖死

由于天房发展是上市公司,母公司天房集团不能与上市公司进行同业竞争,而且它本身也没有资金买地,企业要生存吃饭,因此不得不另辟蹊径,选择了土地一级开发,即土地整理业务和保障房建设两大板块。

自2006年,天房集团开始涉足天津周边区县的土地整理业务(包括大港区港东新城、宝坻旧城区改造,潮白湖周边区域,汉沽的东扩,团泊湖新城等土地),10年间总投资约228亿,共整理约2.7万亩地,但可卖的土地只有约1.6万亩,到2017年末,累计出售约0.7万亩,共回款约60亿元,收入中还包括天房自己花钱买自己整理的土地部分。

郑义说,土地整理的施工成本高,需要大量的投入,而要想收回投资,只能通过土地出让,“但是土地出让是有计划的,要匹配供给需求,而且什么时候可以卖地要和各区县政府沟通,因此土地出让金回款周期长,项目占用了大量的资金,所谓的利润早就被利息蚕食了。”

“另外,土地整理后的熟地属于土储用地(俗称“白证”),无法进行抵押贷款,只能接受大量的高利率非标贷款,当时的融资成本至少在年化12%以上。

再加上这些土地都在天津市的偏远地区,根本没有市场需求,卖不出去。所以,看着土地整理业务赚钱,其实不但收不回钱来,还要不停地还贷款利息,它是一个无底的黑洞,天房被这个模式活活拖死,它是导致天房崩溃的原因之一。”

天房集团承建了天津70%左右的限价商品房,“此类保障房因为施工周期太长,还要跟随着政府的房源供应计划,加上售价本身就要求比周边房价低20%出售,而当其它房价涨的太快时限价房价格又不能改变,最后卖价比当时的市场价格还低了40%左右,而且所有资金全部由企业自己解决,光利息就把整个企业拖垮了。”郑义说。

三、市政项目过于繁重,加重企业债务负担

郑义表示,在资金方眼中天房属于政府平台,但在政府眼中,天房就是个企业,能算上政府平台的只有城投,“其目的就是真出事,真不管,一推了之,但是政府让干的事情一样不能少,就是干着非市场经济的活,出了事又被按市场规矩处理,典型的耍流氓。”

最典型的例子就是,全天津最为重点的项目泰安道五大院项目。“老天津市政府、人大、政协的办公地全在泰安道,2009年前后,时任天津市委书记张高丽想要在老天津宾馆地块修建新的天津市委政府办公楼,但又不敢明目张胆用纳税人的钱修建楼堂馆所,所以让天房出山。”

“而作为回报,政府以旧换新,把老的泰安道地块用地补偿给天房,这样政府就不用花钱了。该项目总投资100多亿,天房集团要开发,资金从哪来?只能以泰安道地块的土地和建筑物为‘题材’申请贷款,而贷款只能等整个项目开发完、出售之后、实现资金回流后才能还,但新旧两个项目开发的时间有10年之久,大量的利息蚕食了利润。”

“而且,该项目中大量的商业用房至今无法出售,再加上这期间各种限购政策,时间成本、资金成本、施工成本,劳务建材张价等,最后的实际成本肯定超过计划总投,这资金链能不断吗?这个项目对天房来说也是属于有百害而无一利的项目。”

郑义说,到了今天,新、老市政府大楼地块的产权都在天房集团名下,“所以,很难理解天房出风险,政府怎么可以撇清责任。”而且,这个劳民伤财的新政府建设项目还引发了周边的老百姓抗议,“尤其一些周边的红一代人物们的不满,因此本想将南侧的民宅拆迁的,最后也不得不妥协。这也是天津市政府南向大门不得不开在胡同里的原因。”

郑义表示,这种稳赔不赚的项目、顶雷的项目还有很多,“包括代建形象工程文化中心(博物馆、美术馆、图书馆、大剧院),以及赤峰桥、国泰桥等市政项目,不仅消耗了大量的人力,也几乎赚不到钱。”

“还有,天房帮助政府翻新装修天津干部俱乐部和北戴河起士林饭店,花费资金将近2亿,产权却归机关事务管理局,只给15年经营权为补偿,2个项目的经营业绩连年亏损,绝不可能收回本金。”

郑义表示,其实,市政很多项目都是市领导为树立政绩及获取利益搞出的项目。

四、政府的滥政及腐败加重天房的债务危机

郑义说,天津市政府要求天房为它的滥政及腐败买单,加重了天房的债务危机。

2015年8月12日,天津滨海发生大爆炸,爆炸波及周边7个小区,房屋损毁严重,“当时为了减小负面影响,据说所有鉴定机构都被通知只能出具安全报告,要求受损房屋不能拆,只能修。于是,天房为主的其它4家国企都被政府要求出资修复受损房屋,縂涉及金额约50亿元。”

当时正值中共9月3日大阅兵,官方为了维稳灾民不闹事,要求天房等企业先向受灾百姓支付补偿款,“凡在阅兵日前签订安置协议的灾民还额外加给2万元,这当中所有涉及的资金由天房等企业自行筹措,这进一步加重了天房的财务负担。”

2016年,天房被要求接手天津名门广场项目。“这是一个腐败引起的烂尾违章项目,开发商赵晋2014年因涉腐败案(该案涉及市级领导)被带走调查后留下的楼盘,共涉及约3200户百姓,需要资金33亿(包括将原项目拆除及二级开发的资金)。“一个本来盈利能力就低的企业,遇上这种项目,那绝对是双杀局面。”郑义说。

五、人治管理制度、派系内斗激烈,导致人事和财务等不能集中管理

郑义说,天房表面上隶属于国资委管辖,可是天房和国资委,包括组织部是平级单位,所以,国资委和组织部没有权力罢免天房集团董事会成员,人事任命要由市委领导决定,“这导致了企业是人治而不是法制,为企业内斗埋下了伏笔。”

另外,天房董事会结构复制了中共的权力结构,从“九龙治水”到“七大天王(董事)”,公司治理始终是诸侯制,各自为政,“各个董事划分管辖范围,互不干涉,天然造成下属公司和员工之间出现派系和站队问题,情况严重到子公司有自己的人事制度、财务制度和治理制度,而天房集团总部无权管辖,派系分割直接影响到财务运作。”

樾梅江项目(又称粤翠名邸),是天津2016年开始新建的地标性住宅楼建筑,总投资35亿,土地成本19.5亿,施工成本8.5亿。

“该项目是内斗中的精华,为建此楼,当时将建造不足10年的天津商贸学院教学楼推倒,可项目在完全封顶检查过程中发现了质量问题,水泥标号不达标,要求最低标号应为C35,但实际检测出的标号为C25,这是典型的偷工减料,要说是疏忽恐怕很难让人信服。”

郑义说,“在项目拆与不拆的问题上,因天房高层内斗,一方想要搞掉另一方,导致事件被曝光,该事件不仅引发大规模群体事件,也为天房融资带来困难。由于拆除资金预计还需要2亿左右,还要赔付购房者的损失,该项目至今没有得到解决。”

(待续)

责任编辑:林诗远#

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