【大纪元2021年01月26日讯】文：李欧・大纪元
去年12月16日，Palo Alto卖出一个被砍价16.5%的两房型公寓，卖价是835万美元，前后只花了约一个月的时间。此交易透露出两个讯息：公寓房型走跌、硅谷房地产市场依旧火热。足够令人咋舌硅谷房产实力，抑或该说硅谷富人从不缺钱？在拜登政府的上任后，新冠疫情加重下，房市的走向会继续火热吗？
2020年从夏季开始到第四季，湾区房地产市场一直处于强劲的状态，新年、新政府的到来，有哪些新政策会对房市有影响、利率是否会上升，而另一个不可控因素是疫情的发展，虽然有疫苗问世，但疫苗的有效性却一直受到质疑，而且病毒持续出现变种，更引起大众的忧虑，假如疫情没办法有效压制，对经济的冲击显而易见，对房市无疑也是一记重拳。
房贷利率预测将上升
撇开疫情，先来看利率预测，房贷银行家协会（Mortgage Bankers Association）、房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和房地产经纪人网站（Realtor.com）均预测，2021全年的30年平均利率将落在2.9%至3.4之间。从技术上讲，尽管这比去年的平均2.67%高，但从历史上看，它仍然非常低。1983年利率曾达到最高的18%。房贷利率基本从八十年代初到达高点后，随后就往下调整，到2010年之后就经常维持在5%以下浮动。
大多数专家预计房贷利率仍将在一段时间内保持稳定，直到2021年以后。住房市场研究公司Zonda Home的首席经济学家沃尔夫（Ali Wolf）表示：“抵押贷款利率与经济有着有趣的关系。经济学家和分析家都预计，一旦疫苗广泛注射，经济活动将在2021年下半年释放出来。增强的经济通常与借贷成本上升有关。”
疫苗普及后 房源可能增加
在需求旺盛和库存极度有限（记录最低）的房市下，美国整体房价在2020年飙升。根据Realtor.com的住房报告，房价在2019年11月至2020年11月之间上涨了12.7%。这对买家来说这是痛苦的时刻，所幸，价格在2021年似乎不会如此快的上涨。尽管，今年年初应该会出现一些陡峭的上涨，但CoreLogic的首席经济学家诺瑟夫特（Frank Nothaft）预测，一旦疫苗普及，价格上涨就会放缓。
诺瑟夫特的推论是，一旦许多人都接种了疫苗，随着疫情的消退和气温的升高，预计市场上将会有更多的上市。因为，原先许多计划在2020年出售的老年房主都决定推迟上市，直到疫情风险消除为止。如果这种情况发生在年中，那么今年下半年待售房源的增加，以及新的独立房的出炉将缓解价格上涨。诺瑟夫特预测今年全年增长率为2.1%。
Realtor.com首席经济学家海尔（Danielle Hale）预测，全国房价升值幅度将达到5.7%，她认为这会是容易达成的涨幅，在旧金山-Oakland- Hayward一带的都会区会有8.4%的涨幅；圣荷西-Sunnyvale-Santa Clara都会区会有10.8%的涨幅。但是海尔也说，房贷利率如果上升，将对市场有不同的挑战。
竞价的情况在2021年也可能会减缓。去年10月，Redfin提交的所有报价中有56%参加了竞价，与9月的57%和8月的59%相比有所下降。幸运的是，下降趋势可能会持续下去，尤其是在我们进入新的一年之后。
不过在湾区可能还未必减缓竞争，举一个例子，去年底，Fremont一户社区型的三房独立屋，面积也就1376 SF.，跟邻居都挨得很近，11月11日97.5万元上市，前后一共来了12组报价，最后12月16日以117.2万卖出，高出上市价20%。正如我刚刚说的，湾区房市总是比较疯狂些。
根据海尔的说法，大致上在2021年，待售房源的数量应会增加，从而缓解买家在2020年面临的一些库存困境。
拜登的购房税收抵免政策
另外一件令人纠结的事，那就是新任选总统拜登（Joe Biden）提出的购房者税收优惠政策，该政策可为首次购房者提供可预支的$ 15,000抵免金（用于支付首付）。Zonda Home首席经济学家沃尔夫表示，如果这种优惠政策得到国会的批准，将会加剧房市竞争。
沃尔夫说：“对购房者说，首付是他们购买住房时面临的最大障碍。”“15,000美元的首次购房者税收抵免是有针对性的影响，帮助解决这个障碍。不过，买家应该相应地设定他们的期望。如果该政策成为现实，那么房地产市场将变得更具竞争。”
沃尔夫认为，通过每年250亿美元的购房金援，可能不会成为拜登上任的当务之急，尤其是在房市表现如此出色的情况下。沃尔夫认为，房地产已经是经济中最强劲的部分，与其它受到大流行病负面影响的行业相比，房市需要的刺激相对更少些。
开工率增加 新房新需求
大多数专家预测，2021年新房屋建设将增加，特别是如果需求保持强劲的话。去年10月房屋开工量达到年增长近15%。根据Realtor.com的数据，今年应再增加9%。
这些新房产肯定会缓解买家面临的供给缺乏的困境，也让建筑商有更好的机会提供更符合消费者偏好的房产，很显然消费者偏好在大疫情期间已发生了很大变化。最为显着的是人们想要更大的空间。
全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家迪特兹（Robert Dietz）表示：“由于人们待在家中的时间更长，因此消费者需要更大、更高效的住房。我们预计未来四年，新房的中位数面积将会增加。去年第三季度的数据已经显示出这种趋势。据NAHB的数据，当前新独立房的平均面积为2,487平方英尺，自大萧条以来增长了5%。
另一个需求变化相当反差，以往开放式空间曾是新房建设中的必备条件，家人在下班放学后能聚在一起，但由于新冠肺炎的冲击，全家人无法出门，每个家人的隐私空间变得更为重要。正如Warburg Realty的首席执行官彼得斯（Frederick Warburg Peters）所说：“如果每个人都一直在家，那么带有门的空间将变得更加理想。”
在新冠肺炎流行中，与健康相关的设施和提高能源效率的设备，这也是需求清单。德州房屋建筑商Meritage Homes的首席运营官罗德（Phillipe Lord）说：“购房者对于帮助他们每月节省资金的功能，越来越感兴趣，例如节水、节电的电器和防紫外线的门窗。”他说，空气过滤系统和维护技术，如空气和水质量的监控功能、管道泄漏感知，并提醒使用者何时更换滤芯的技术，也越来越受欢迎。
郊区房将继续热销
自疫情开始以来，对郊区房屋的需求激增。根据Realtor.com的报告，与市区房地产相比，自3月以来，郊区的房价一直持续上涨。与更多的城市社区相比，郊区房屋的销售速度更快，供应却更少。
根据德州建筑商罗德所说，Meritage Homes在公司经营的每个市场中都看到向郊区迁移的活动。NAHB的最新《房屋建筑地理索引》证明了这一点。2020年第三季度，中型城市的外郊区的建筑增长最快；增长最慢的地区，是这些大都市的人口稠密区。
继续在家 都会区租金降幅大
暴露于人口稠密区，得到新冠肺炎的概率就更高，这肯定是大家搬离都市或通勤区的原因之一，而且2021年这种趋势应该还会持续。这也是旧金山湾区去年以来租金价格持续下降的原因。据Realtor.com去年十二月份的租金统计显示，旧金山、Santa Clara、San Mateo等县在不同房型的租金都是全美降价最多的前十名，尤其旧金山更是样样名列第一，Studio租金降价33.8%，中位数租金来到2,086美元。而在增加租金的前十名，沙加缅度（Sacramento）与南加州的河滨县（Riverside）均榜上有名，沙加缅度的Studio租金增加20.3%名列全国第二，中位数租金来到1,495美元。
海尔说：“在疫苗普及之前的上半年，我们预计在家工作将继续存在，这迫使人们寻找更大的住房空间。”“在下半年，我们预计在房价上涨和房贷利率上升的情况下，人们寻求可负担性房产，也将继续推动往郊区的迁移。”
止赎房浪潮会来吗？
自去年三月份以来，联邦暂停止赎权的禁令，保护了经济陷入困境的房主，免于失去房屋。但是这些措施将在今年年底到期。
当禁令结束时，专家预测止赎潮将有可能随之而来。但会不会出现房市崩盘？综合上面对房市的预测，崩盘很可能不会发生。
经营止赎房平台Realty Trac的执行副总裁沙加（Rick Sharga）说：“这次的市场动态是如此不同。”如今，历史低利率，千禧一代的强劲需求，以及城市到郊区的迁移激增，确保房主可以更轻松地出售房屋。
房主拥有比以往任何时候都更多的资产，为房主在还贷困难时提供了保障。根据CoreLogic的数据，自2019年第三季度以来，美国房主的房屋净值增加了惊人的1万亿美元，同比增长近11%。沙加说：“现在出售房屋当然比止赎拍卖更好。”
“鉴于我们最近看到的大量COVID-19案例，似乎可能再次提高失业率。如果CARES法案宽容计划的注册截止日期，没有至少延长到今年年第一季度，我们可能会在今年第三季度末，开始看到房贷违约情况开始发生，但是到2022年，止赎房的显着提升还是不太可能。”沙加说。#
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本文刊载于旧金山1月23日地产版
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责任编辑：李曜宇
