【楼市动向】2021楼市展望 楼价或挑战高位 留意移民潮

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【大纪元2021年01月08日讯】(大纪元记者张家熙香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.22,按周回升0.19%。分区指数除新界西下跌1.67%外,港岛、九龙及新界东分别回升0.46%、0.91%及0.75%。其余领先指数全线靠稳,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别上升0.65%、0.11%及0.17%。中原经纪人指数CSI最新报50.88,按周上升0.8个百份点。

CCL微升,七大指数靠稳,只有新界西续跌兼创37周低位。总结全年二手楼价只微跌1%。疫情回落速度缓慢,发展商仍等待时机开盘,过去新年假期只录得70宗货尾成交。二手成交则反弹,十大屋苑成交录得近30宗。预期短中期楼价继续反复。

房策失败越扶越贫

前周,政府公布2019年扶贫报告,特区贫穷人口达149万,贫穷率21.4%,创11年新高,数字未反映武汉肺炎导致经济萧条的影响,实况必定较报告差。报告归咎中美贸易战令经济倒退及社会事件,却不敢提扶贫政策失败。号称国际大都会的亚洲金融中心,政府盈余连同外汇基金有4万多亿,却有超过五份一人口在贫穷线以下,可谓极度悲凉。

有基层团体发表新一份民间儿童权利报告,选出去年十大贫穷儿童关注政策,房屋政策连续十年成为贫穷儿童最关注的问题。事实上,贫穷问题不断恶化岂会是偶然,现时扶贫政策源自上届政府,主理人正是时任政务司司长林郑月娥。资助房屋是扶贫的关键,今天缺地,源自曾荫权时代发展局在土地开发上放软手脚,当年发展局局长就是林郑月娥。

由于开发土地严重拖延,资助房屋政策乱七八糟,公屋兴建量大落后,㓥房数字年年创新高。过渡性房屋有助纾缓部分贫穷问题,但主要由社企负责,在中共管治下,不知特区社企还有多少日子。可以预期特区贫穷问题只会越来越严重。

明显地,政权在扶贫问题上一再拖延,因为政权早已认定解决贫穷的方法就是中港融合,并相信搞好经济,贫穷问题自然解决,却无视财富分配不均制度不公的体制上问题。中共去年称贫穷已“清零”,特区五份一贫穷人口令政权尴尬,相信特区政权将会跟随中共处理贫穷的手法,配以重新釐定的贫穷线,令其“消失”。

经济未复苏但仍利好

新年伊始,又是各界预测楼价走势之时。笔者习惯先看看自己的成绩表,温故而知新。总结全年整体二手楼价只微跌1%,所有预测均大跌眼镜。笔者去年年初预期利率挂零,楼价先跌后回穏,全年跌5%,并指要留意23条立法及中共企业债务违约黑天鹅事件,只言中部分。

无人能预计中共在特区实施比23条更恶的国安法,武汉肺炎令全球整体经济萎缩,特区陷入经济萧条。但最令人意外的是楼价依旧不跌,只能代表政府过去严重策略失误,令楼市完全与经济脱节,更将住宅打造成避险资产,情况超乎想像。奢侈品市场的特征就是只限少数人参与,不受经济影响。特区住宅是名副其实的奢侈品。踏入21年楼市何去何从?还是要从大局说起。

今年宏观经济难言全面复苏,但应有所改善,主要是去年基数太差。经济改善足以制造楼市利好气氛。各种负面因素例如收入下跌、失业率飙升、结业潮、破产潮将陆续浮现,对中下阶层影响尤甚,但楼市与这阶层关系甚微。

疫情加剧贫富悬殊,特区将出现更极端情况。富裕人士将先行在经济改善上得益而继续入市。利率仍是影响资产价格的重要因素。特区官员过去不断声称利率不会长期挂零,可是利率在过去12年就是挂零。笔者在本栏多次指出,印钞是不归路,利率将长期挂零,利好住宅价格。银行严重水浸,丹麦已出现零利率按揭。为了面对虚拟银行竞争,可能出现新一轮按揭减息战,支持楼价,有利富裕人士借贷。更低息的环境令投资者接受更低的租务回报,租金下跌但楼价不跌。美元因印钞而继续贬值,港币因联系汇率跟随贬值,楼价对外来买家已出现相对调整,手持人民币的大陆客正等待通关后来港购买金融产品及住宅。他们在乎投资的资产转移分散风险,回报只属次要。

移民潮是负面因素之一

在住宅供应方面,政府基本上已放弃短中期供应。未来数年供应量不但未能突破,反之则越见紧拙。前年政府将私人楼宇供应调低至三成,减幅即时到位,今年财政年度地皮只供应1.29万伙,可是增加资助房屋却严重滞后。虽然今年私楼供应理论上有2万伙以上,发展商囤积货尾超过1万伙,可是政府主动撤回一手空置条例,发展商无后顾之忧。为了应对未来“面粉”减少,发展商将惜售单位,令一手抢购潮延续。政府财政盈余各种基金拨备连同外汇储备超过4万亿,可是政府称财政情况非常严峻。由于税基狭窄,政府获得额外收入的方法仍是卖地。未来政府将集中推贵重地皮,刺激楼市气氛。

政府称长策未来十年资助房屋可达标,但未来五年只供应十年目标的三份之一,更于2024年出现断层,供不应求持续令资助房屋价格难跌。“白居二”加码,增加需求进一步推高价格。去年“绿置居”滞销,今年政府续推,错配令资助房屋资源更紧。住宅需求亦即将反弹,除了今年将陆续释放疫情延后的本地需求外,去年绝迹的大陆客今年下半年将卷土重来。

今年最大的楼市负面因素要算移民潮,执笔之时刚看到政权以“颠覆国家政权”罪名逮捕五十多名民主派人士的消息。中共利用国安法肆无忌惮消灭反对、声音扼杀民主进程,可以预期秋后算账清洗行动陆续有来,而且越见疯狂。无法认同中共价值及极权统治者大有人在,中共举措将会加剧移民意欲。港人热门的移民国家亦因应国安法放宽移民政策。

近日放盘量增多,其它种种迹象亦显示新移民潮正在形成,且会集中在这一两年。若今年有5万家庭移民,一半卖楼离港,供应量就等同差不多两年的私楼供应量,可令楼价短期受压而继续调整不多于5%。而政府将会有托市行动稳住楼价,以免影响经济及卖地收入。

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2021年市况之复杂前所未见,但特区的楼市大方向仍然非常清晰,就是政府操控力量远大于市场力量。2012年政府已称楼价过高超越负担能力,八年过去,楼价翻了一倍,㓥房数字年年新高,数字已说明特区政府对住屋问题漠不关心,只顾为中共服务,中共要的是权力及金钱,住宅价格大跌不符中共需要,政府必然竭尽所能保持楼市稳定。疫情与移民潮会令楼市于上半年调整,然后经济回稳加政府陆续干预令楼市回升,甚至挑战历史高位。是否如此,明年揭晓。◇

责任编辑:陈玟绮

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