【财商天下】大陆多地救市 购房补贴最高100万

【大纪元2021年10月16日讯】目前,中国房地产危机还在延宕,随着房企的相继违约,地产美元债的集体暴跌,外资正在流出中国债市。而随着恒大债务宽限期的临近,实质性违约将要发生之时,一些外国投资者们不甘心被割韭菜,那么他们正在干什么呢?

与此同时,中国国内“金九银十”的销售旺季已经不复存在,土地拍卖市场也十分惨淡,土地财政显然已经难以为继。为此,一些城市已经率先推出救市措施,试图稳定市场。那么,这些政策能否奏效呢?我们今天就来谈谈这些问题。

中国地产商相继违约 恒大债权人商讨索赔

在上月底,恒大已经两次没有支付美元债利息,总计1.31亿,而在10月11日,恒大又未能偿付一笔1.48亿美元的债务利息,而现在的情况是,恒大的危机正在延烧到整个中国房地产市场。

大家看到,10月4日,花样年集团的2.06亿美元债发生实质性违约;11日,小型开发商“当代置业”(Modern Land),申请延迟3个月偿付25日到期的2.5亿美元债券;同一天,新力控股(Sinic)也发布公告称,本月18日到期的2.5亿美元债以及最后一期利息可能违约,并有可能触发其它债券的交叉违约。

据大陆媒体报导,受“花样年”违约事件的影响,在10月4日到9日的一星期内,有44支地产美元债的跌幅超过20%;在10月9日,“当代置业”发行的5笔美元债全线下跌,其中3笔跌幅超过30%,同一天,还有多家房企发行的13笔美元债跌幅在3~10%之间;而在过去一个月,有140支地产美元债的跌幅超过了20%。

这也显示,中国房地产行业背负着巨大的债务,而恒大的债务只是冰山一角。《华尔街日报》报导说,野村控股(Nomura Holdings)的经济学家表示,中国地产开发商的举债规模,自从2016年底以来几乎翻倍,截至今年6月,积累的负债已经达到了5.2万亿美元,比日本去年的整体经济产值还高。而在国际债市上已经筹过资的中国开发商中,目前已有大约四成企业的债券发出了警讯。

而彭博社报导说,今年截至9月30日,国际评级机构穆迪、惠誉和标普,下调中国地产开发商的评级总计91次,超过了2020年的全年次数,也创下了大陆开发商全年被下调次数的新高。

而受恒大债务危机的影响,外国资本正在逃离中国市场。根据国际金融协会(IIF)的数据,9月中国债市出现81亿美元的资金外流,是6个月来最大规模的资金外流;而同样是在9月,中国股市的资金流入是14亿美元,也创下3月份以来的最低值,远低于过去12个月的70亿美元的平均值。

而在下周,恒大第一笔违约美元债利息,30天的宽限期又要到了,另外,恒大担保的2.6亿美元债也已经在8日时过了宽限期,但是迄今为止,市场还没有传出偿付的消息。

据彭博社报导,一家律师事务所,和一家位于纽约的投资银行,正在为6名持有25亿美元恒大债券的海外持有人制定应急计划,一名知情人士透露,债权人正在考虑各种形式的追索权,包括根据恒大上市母公司注册地开曼群岛的法律进行索偿。

而一旦恒大破产重组,情况会非常复杂,因为涉及到包括中国、香港、开曼群岛和纽约在内的不同司法管辖区。尤其在目前看来,从优先顺序方面,恒大的离岸债券持有人可能会排在最后,未完工的房产、未付款的承包商、购房者和境内债权人都将优先于海外投资者。

到目前为止,这些债权人和恒大的交涉都没有获得有意义的回应,所以,这些外国投资者的维权之路,看起来也将同样艰难。

而从目前看来,中共确实还不打算直接出手救助恒大,因为恒大本身是民营企业,中共并不在意,而且如果太早接盘,就全部砸在中共自己手里了,代价太大。但是,中共也怕恒大倒掉会引发系统性风险,所以,中共首先说恒大是流动性风险,不是资不抵债,让银行不要抽走贷款,然后,它又让各地政府来接盘,就是“谁家的孩子谁抱走”,再就是,它也让一些国有企业来接盘,比如在9月29日,一家国有企业与中国恒大集团达成协议,将斥资15亿美元收购恒大在盛京银行的大部分股权。

到最后,在恒大把资产卖得七七八八、股东也都顶不住的时候,中共也很可能会将其收归国有。而现在,中共一方面不想管,另一方面也可能是无暇顾及,因为国内的房地产危机已经很让中共发愁了。

那我们接下来,就来看看中国国内的情况。

房产销售断崖式下跌 多地推出救市措施

在中国,房地产销售有所谓“金九银十”的说法,因为有“十一”假期前的促销活动,所以,9月通常是一年中住宅销售最火爆的月份,但是今年的9月,中国的住宅销售额却出现了断崖式的下跌。

根据克而瑞研究中心的统计,9月份百强房企实现单月销售操盘金额,同比下降了36.2%。其中,六成企业的同比降幅超过了30%,而恒大、碧桂园、万科等前十大开发商的销售额同比下降了44%。

中原地产的监测数据也显示,“十一”假期,一线城市的新房、二手房都接近零成交,三四线城市的返乡置业潮也没有出现。

此外,大陆各地的第二批集中土拍再次“爆冷”。

中指研究院的数据显示,截至10月12日,15个重点城市完成了第二批集中土拍,共有121宗地块撤拍,65宗地块流拍。另外,首轮土拍的平均溢价率是15%,而第二批土拍的平均溢价率目前只有5%,而且大部分城市的集中供地地块,都是以底价成交为主。这些数据都反映出,各地的土地财政已经难以为继。

由于住宅和土地销售都提前“入冬”,一些地方的政策也开始出现了反转的信号。

为了稳定房地产市场,10月10日,哈尔滨市率先推出了大陆首个较为全面的十六条“救市”政策。从具体内容来看,强调了供给和需求两个方面。在房企端,采取措施减轻房企的流动资金压力;在居民端,则是通过发放购房补贴、放宽贷款年限等,促进购房需求。

其中最引人注目的,就是发放购房补贴。根据新政策,对于符合条件的35岁以下的各类人才,哈尔滨会给予一次性购房补贴,其中,全日制博士生将获得最高10万元人民币。

而在此之前,“东三省”中的沈阳和长春,也在9月份时,推出过类似的购房补贴措施。因为青年人口的大量流出、城市深度老龄化所导致的购房需求萎缩,是东北地区楼市持续低迷的根本症结。

不过,哈尔滨宣布的这个政策,第二天就被宁波市奉化区超越了,11日,宁波市奉化区的人力社保局宣布,从大专到博士,分别可以获得8到40万元人民币的购房补贴,国家级人才最高可以获得100万元的补贴。

在东北之外,南方也抛出了市场稳定措施。“每日经济新闻”报导,9月份,广州、佛山等地的部分银行已经开始下调房贷利率。

“买涨不买跌” 购房者都在观望

那么,这些措施是否能有效地促进楼市回暖呢?

应该说,给予购房补助或者是降低房贷利率,都会在一定程度上刺激需求,但是对这一次的房市降温来说,可能作用有限,并不能起到真正的作用。

为什么呢?因为除了房贷限制以外,目前房市普遍降温的更主要的原因,可能还是因为购房者对房地产市场的前景比较悲观,而且非常担心恒大等开发商的财务状况。

比如,《华尔街日报》的报导说,一些购房者表示,现在不会考虑购买期房,也就是预售的商品房,因为担心开发商的项目无法完工,变成“烂尾楼”。

但是,让人担忧的是,中国的开发商严重依赖期房预售。

例如,中共国家统计局的数据显示,2020年,在房地产开发企业到位资金中,“定金及预收款”的比重最高,是34.5%;“自筹资金”次之,比重是32.8%。而在今年前8个月的房地产开发企业到位资金中,“定金及预收款”的比重,进一步提升到了38%;而“自筹资金”的比重则下降为30.3%。

1994年时,中国推出了《城市房地产管理法》,之后开始实行商品房预售制度。预售制,可以让开发商在竣工之前就能获得资金回笼,加快了资金周转速度,但是,却把风险转嫁给了购房者。一些房企只重销售,不重质量,“交房即维权”已经成了一种常态,烂尾现象也层出不穷。

但是,根据媒体的报导,目前,中国各主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达到90%以上。

另外,购房者普遍有“买涨不买跌”的心理,虽然从中共统计局的数据来看,今年1至8月,全国商品房平均售价是10,425元,还比去年有所上升。但是9月份的数据还没有出炉,而且目前市场的悲观气氛浓厚。

并且,从媒体报导中可以看到,很多城市的楼盘都在降价出售,目前已经有至少15个城市推出了房价“限跌令”。而且有数据表明,消费者认为,房价可能还会降。根据中共央行发布的一项调查,在第三季度,预期房价上涨的中国城镇储户,比例下降到19.9%,低于一年前的25.1%,是2016年第一季度以来的最低水平。

尤其是目前,全国已经有多个城市推出了“二手房指导价”,北京也在近日发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策,规定从10月8日起,相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价。而《证券日报》的记者发现,二手房指导价和市场价相比,相当于打了八折。

还是在今年2月时,深圳市为了给房地产市场降温,最早实施了二手房指导价,而且效果显着。8月份,深圳二手住宅成交量只有2,043套,同比下跌超过80%,创下近10年来的新低;而且二手房价格已经连续4个月环比下跌。

而二手房交易量锐减的最重要原因,是银行将根据二手房指导价作为放贷依据。如果二手房的成交价高于指导价,但银行却以指导价放贷,那就意味着购房者拿到的贷款就少了,资金压力就会加大。

就像最近网上的一个热帖,一位东莞的朋友说,为小孩上学,自己省吃俭用买了600万的住宅,但是被指导成了300万,妻子因此要和他离婚。他现在每个月要还21,000多元的房贷。市值300万的房子,这位朋友已经出了180万,但还要还480万的贷款,他无法接受。

所以,从我们的分析来看,北京当局对房地产的调控只会局部放松,总体来说,房地产市场的冬天还将持续。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:文静
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责任编辑:连书华

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