分析:从华夏幸福重组看中国房地产失落

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【大纪元2021年10月05日讯】(大纪元记者易如、林岑心采访报导)曾被称为“环京霸主”的华夏幸福债务危机进入重组清偿。近期公告,将通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解两千多亿人民币(以下同)负债。外界好奇,华夏幸福不良资产谁有能力接盘?对于当今地雷处处的中国房地产行业又预示了什么?

华夏幸福是自中共监管机关去年实施“三条红线”新规后,第一个倒下的头部房企。在持续了7个月的谈判协商后,债务清偿方案近期出炉。

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东网10月1日引述华夏幸福一些债权人说法。他们对还款计划并不满意,理由是在现今房地产市场降温的情况下,资产出售存在不确定性。

原大陆投行人士郑义告诉大纪元,即使方案出炉,收购方仍存在着不确定性,“谁有能力接盘呢?一般民企也拿不出钱来买,在三条红线下,金融机构也不给融资,那还得国有企业收,问题是国有企业谁有能力来收?”

华夏幸福在河北廊坊发迹,以打造产业新城为主要业务,搭着房市政策和景气的顺风车,快速成长,2016年,挤进中国Top10地产开发商的第8名。随着“雄安新区”的规划,以及北京周边城市限购政策出台,房价应声下跌,重仓布局环京楼市的华夏幸福从2017年起,出现回款不佳,净现金流转负,2020年跌到了第45名。

2021年2月,华夏幸福宣告债务违约爆雷时,一直有传闻,国企出资、政府土地出资与华夏幸福组建“河北新空港公司”,该公司或将成为华夏幸福大股东。但是消息迟未获得证实。

郑义分析,地方政府会谨慎出手,“后面假如还有融创、富力,你收不收?万一碧桂园、万科如果都出问题,你收不收?这是一个很大的问题。”“没有中央的指示,地方政府官员不敢拍这板儿啊,如果私自拍板出手,但是还爆雷了,就属于国有资产流失。”

房市步入寒冬 华夏幸福的收购方存在变数

2021年9月30日,华夏幸福公告,将通过资产出售、债转股和资产剥离,处理近2700亿人民币债务。相关细节仍不确定。公司称,日前停牌的上海股票,将于周五(10月8日)复牌。

按照《清偿方案》规划,对于变现能力强的资产,华夏幸福将寻找资金实力强的潜在投资者予以出售,回笼资金主要用于偿付金融债务,这部分资产估计能回笼资金约750亿元。

《清偿方案》的其它方面包括出售资产、债务展期、现金兑付、资产设立信托受益权份额抵偿等,剩余约550亿元金融债务,由公司承接,展期、降息后逐步清偿。重组后,将保留孔雀城住宅业务及部分产业新城业务。

有金融债权机构人士认为,清偿方案超出预期。但相关细节,还要在十一连假后进一步协商。

“通过这个安排,可以看出孔雀城项目是华夏幸福的核心业务,他们想将不良资产剥离后,保留优良资产,华夏幸福以它作为载体,继续活下去。”郑义说。

但他分析,华夏幸福、恒大、融创这些房产公司,这一波在处理不良资产时,都会面临相同的问题,“这些公司手边的资产多是土地、在建工程、未售出的房屋存货等,但是资产的账面价值,是按照历史成本计算,当时购地价格高、加上施工成本,以及多年利息,这些资产的账面价值已经高于当前市价,在当前房市冷、房价跌、连土地都流拍的情况下,这部分损失,得由接盘的人承担。”

“股权融资”背后是巨额潜在负债

今年初,华夏幸福有内部人士告诉媒体,该公司此前重仓环京地带,尚有大量土储,但由于目前环京市场比较惨淡,影响这部分资产处置的速度和估价。

目前,对于中国民营企业普遍贷款难的情况下,“股权融资”是房地产行业常见的融资方式,表面上是股权转让,但实际约定未来回购,以股权溢价作为利息。

“华夏幸福可能有大量的股权融资,恒大的两万亿资产里,也有很大一部分是这么来的。股权融资,实际上是潜在负债,又叫表外负债。它不计入负债,而是计入所有者权益,股权溢价差额可能会转移到施工成本或预提费用等资产类科目,这也是造成资产虚高的主要原因。”郑义说。

他分析,在处理华夏幸福、甚至未来恒大的债务重组中,都必须化解掉这部分,“也就是买了这部分资产,肯定得带着这部分负债走,那谁买得起这个东西?”“同样是接这个包袱,还不如直接去拍地,多干净啊!”

郑义预估,在民营企业都自身难保的情况下,剩下能按这方案接盘的,可能是负有政治任务的国有企业了。

中共兜不起底 房地产泡沫破灭时刻来临

在华夏幸福债务重组,清偿债务还属于未知数的同时,恒大、花样年等大型房企正陷入债务危机之中。

恒大目前正在出售旗下资产,近一周浮出水面的有,出售盛京银行17.5亿股给沈阳盛京金控,对价人民币99.93亿元,以及传出合生创展有意收购恒大物业约51%的股份。

近期又传出广东另一间百亿级别的民营企业花样年,出现美元债务违约。该房企由前中共国家副主席曾庆红的侄女曾宝宝创立。

外界担忧,叠加的债务黑洞将导致中国房地产泡沫破裂。美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田告诉大纪元,恒大的问题是中共权贵利用这些地产公司作为白手套,推高了中国房价,把老百姓的储蓄都卷入了高房价的泡沫中。

谢田说,“中国现在的房价远远的高于日本、美国,高出所有的发达国家,所以它那个泡沫,可以说是比当年日本90年代的房地产泡沫还要大。”

日本90年代的资产泡沫破裂,没有导致金融系统崩溃,但是经济陷入漫长的低迷期。

郑义则认为,从华夏幸福、恒大债务违约的处理模板来看,“中共它兜不起这个底,中央宁可让他走清算、重组的道路,也不会去救,为什么?它要真救了,后面还一堆房企了,太多了。”

“而且即使救了,也是相对的,不可能救过来以后,跟原来一样风平浪静,那是绝对不可能的。它(当局)只是把该镇压的镇压,该赖账的赖账,恒大招牌肯定没了,把他拆分了,华夏幸福也一样,把整体烂账给它拆碎了,一堆乱帐就在那搁着,通过时间慢慢消化。”

谢田则认为,中国房地产背后有国有银行及众多银行参与其中,“在中国,房地产泡沫的破灭和银行资产的破灭,实际上是连系在一起的,中国可以说是承继了日本和美国两次经济危机的总和,所以,它的杀伤力会更大。”

谢田表示,尽管中共打算将恒大国内债务,分散给各地方政府消化,并采用维稳的手段掩盖住国内的债务问题,但是,恒大美元债是掩盖不了,“中国房地产泡沫破裂,恐怕只是时间早晚问题,下一次再来,冲击力和破坏力只会更大。”

责任编辑:李穹#

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