【大纪元2021年10月05日讯】（大纪元记者易如、林岑心采访报导）曾被称为“环京霸主”的华夏幸福的债务危机进入重组清偿。近期公告，将通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解两千多亿人民币（以下同）负债。外界好奇，华夏幸福不良资产谁有能力接盘？对于当今地雷处处的中国房地产行业又预示了什么？
华夏幸福是自中共监管机关去年实施“三条红线”新规后，第一个倒下的头部房企。在持续了7个月的谈判协商后，债务清偿方案近期出炉。
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东网10月1日引述华夏幸福一些债权人说法。他们对还款计划并不满意，理由是在现今房地产市场降温的情况下，资产出售存在不确定性。
原大陆投行人士郑义告诉大纪元，即使方案出炉，收购方仍存在着不确定性，“谁有能力接盘呢？一般民企也拿不出钱来买，在三条红线下，金融机构也不给融资，那还得国有企业收，问题是国有企业谁有能力来收？”
华夏幸福在河北廊坊发迹，以打造产业新城为主要业务，搭着房市政策和景气的顺风车，快速成长，2016年，挤进中国Top10地产开发商的第8名。随着“雄安新区”的规划，以及北京周边城市限购政策出台，房价应声下跌，重仓布局环京楼市的华夏幸福从2017年起，出现回款不佳，净现金流转负，2020年跌到了第45名。
2021年2月，华夏幸福宣告债务违约爆雷时，一直有传闻，国企出资、政府土地出资与华夏幸福组建“河北新空港公司”，该公司或将成为华夏幸福大股东。但是消息迟未获得证实。
郑义分析，地方政府会谨慎出手，“后面假如还有融创、富力，你收不收？万一碧桂园、万科如果都出问题，你收不收？这是一个很大的问题。”“没有中央的指示，地方政府官员不敢拍这板儿啊，如果私自拍板出手，但是还爆雷了，就属于国有资产流失。”
房市步入寒冬 华夏幸福的收购方存在变数
2021年9月30日，华夏幸福公告，将通过资产出售、债转股和资产剥离，处理近2700亿人民币债务。相关细节仍不确定。公司称，日前停牌的上海股票，将于周五（10月8日）复牌。
按照《清偿方案》规划，对于变现能力强的资产，华夏幸福将寻找资金实力强的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务，这部分资产估计能回笼资金约750亿元。
《清偿方案》的其它方面包括出售资产、债务展期、现金兑付、资产设立信托受益权份额抵偿等，剩余约550亿元金融债务，由公司承接，展期、降息后逐步清偿。重组后，将保留孔雀城住宅业务及部分产业新城业务。
有金融债权机构人士认为，清偿方案超出预期。但相关细节，还要在十一连假后进一步协商。
“通过这个安排，可以看出孔雀城项目是华夏幸福的核心业务，他们想将不良资产剥离后，保留优良资产，华夏幸福以它作为载体，继续活下去。”郑义说。
但他分析，华夏幸福、恒大、融创这些房产公司，这一波在处理不良资产时，都会面临相同的问题，“这些公司手边的资产多是土地、在建工程、未售出的房屋存货等，但是资产的账面价值，是按照历史成本计算，当时购地价格高、加上施工成本，以及多年利息，这些资产的账面价值已经高于当前市价，在当前房市冷、房价跌、连土地都流拍的情况下，这部分损失，得由接盘的人承担。”
“股权融资”背后是巨额潜在负债
今年初，华夏幸福有内部人士告诉媒体，该公司此前重仓环京地带，尚有大量土储，但由于目前环京市场比较惨淡，影响这部分资产处置的速度和估价。
目前，对于中国民营企业普遍贷款难的情况下，“股权融资”是房地产行业常见的融资方式，表面上是股权转让，但实际约定未来回购，以股权溢价作为利息。
“华夏幸福可能有大量的股权融资，恒大的两万亿资产里，也有很大一部分是这么来的。股权融资，实际上是潜在负债，又叫表外负债。它不计入负债，而是计入所有者权益，股权溢价差额可能会转移到施工成本或预提费用等资产类科目，这也是造成资产虚高的主要原因。”郑义说。
他分析，在处理华夏幸福、甚至未来恒大的债务重组中，都必须化解掉这部分，“也就是买了这部分资产，肯定得带着这部分负债走，那谁买得起这个东西？”“同样是接这个包袱，还不如直接去拍地，多干净啊！”
郑义预估，在民营企业都自身难保的情况下，剩下能按这方案接盘的，可能是负有政治任务的国有企业了。
中共兜不起底 房地产泡沫破灭时刻来临
在华夏幸福债务重组，清偿债务还属于未知数的同时，恒大、花样年等大型房企正陷入债务危机之中。
恒大目前正在出售旗下资产，近一周浮出水面的有，出售盛京银行17.5亿股给沈阳盛京金控，对价人民币99.93亿元，以及传出合生创展有意收购恒大物业约51％的股份。
近期又传出广东另一间百亿级别的民营企业花样年，出现美元债务违约。该房企由前中共国家副主席曾庆红的侄女曾宝宝创立。
外界担忧，叠加的债务黑洞将导致中国房地产泡沫破裂。美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田告诉大纪元，恒大的问题是中共权贵利用这些地产公司作为白手套，推高了中国房价，把老百姓的储蓄都卷入了高房价的泡沫中。
谢田说，“中国现在的房价远远的高于日本、美国，高出所有的发达国家，所以它那个泡沫，可以说是比当年日本90年代的房地产泡沫还要大。”
日本90年代的资产泡沫破裂，没有导致金融系统崩溃，但是经济陷入漫长的低迷期。
郑义则认为，从华夏幸福、恒大债务违约的处理模板来看，“中共它兜不起这个底，中央宁可让他走清算、重组的道路，也不会去救，为什么？它要真救了，后面还一堆房企了，太多了。”
“而且即使救了，也是相对的，不可能救过来以后，跟原来一样风平浪静，那是绝对不可能的。它（当局）只是把该镇压的镇压，该赖账的赖账，恒大招牌肯定没了，把他拆分了，华夏幸福也一样，把整体烂账给它拆碎了，一堆乱帐就在那搁着，通过时间慢慢消化。”
谢田则认为，中国房地产背后有国有银行及众多银行参与其中，“在中国，房地产泡沫的破灭和银行资产的破灭，实际上是连系在一起的，中国可以说是承继了日本和美国两次经济危机的总和，所以，它的杀伤力会更大。”
谢田表示，尽管中共打算将恒大国内债务，分散给各地方政府消化，并采用维稳的手段掩盖住国内的债务问题，但是，恒大美元债是掩盖不了，“中国房地产泡沫破裂，恐怕只是时间早晚问题，下一次再来，冲击力和破坏力只会更大。”
责任编辑：李穹＃
