【大纪元2021年12月15日】（大纪元记者李平多伦多报导）在多伦多买房不易，买新公寓问题更多，不仅价格贵，还要当心日后管理费突然大幅上涨的问题。
开发商压低新楼管理费很普遍
安省审计长2020年报告指出，公寓注册后头2年中，近73%公寓管理费涨10%至30%以上，75%公寓管理费过去5年涨10%至50%以上，北约克有幢公寓因严重漏水问题管理费更是飙涨113%。
法律规定，开发商必须根据提供大楼注册后1年内公摊费预算，即每月管理费，这一数字通常远低于买家买楼后未来几年可能要面临的实际费用。
报告发现，一些开发商为提高市场竞争力和吸引买家，故意少报管理费。加拿大共管公寓研究会（CCI）多伦多会长约翰逊（Murray Johnson）表示，许多大型开发商信誉好，不大会这么做，但许多小开发商会这么做。
约翰逊举例说，公寓大楼都有会客室，是为所有居民访客预留，这一部分月供由大楼所有买家分摊，买家通常在买楼后第2年才开始分摊。也就是说，如果这部分每年按揭7万元，买家买楼时，财务报告中不会出现这部分分摊，只有在次年才会分摊。
约翰逊提醒，通常在大楼管理报告中会标明这一按揭利息支付，买家调看管理报告时，要当心这一部分费用。
仔细阅读开发产披露条款
为改进大楼能效，开发商还会申请绿色贷款升级大楼系统，这部分贷款只有在开始还贷时在公寓管理费中体现。多伦多房地产与投资专家李女士（Irene Lee）提醒，许多大楼有健身房等公共设施，通常是对所有业主租赁，业主入住后1年内建筑商可能会补贴这部分成本，等到次年才开始分摊这部分成本。
李女士表示，仔细阅读开发商披露条款，就会发现哪些部分是面向业主租赁。约翰逊表示，大楼管理文件对这些都有详细规定和说明，但许多人根本不注意。
开发商玩的另一个把戏是，为压低初期管理费，只将10%管理费用于大楼预备金。大楼预备金非常关键，主要用于楼顶或电梯等昂贵维护内容。
约翰逊表示，业内人士都知道只留10%预备金太少，留30%还差不多。只留10%，到时候大楼屋顶出现严重漏水等问题，管理费就会突然大幅上涨。
李女士建议，买家一定要积极关注大楼业主管理委员会，投票推举有经验的业主组建一个有基本预算知识的业主管理委员会，否则到时候突然来一个特别评估费，预备金又不够，就只能上调管理费。
买楼要做足哪些功课
两位专家均建议，买楼前一定要做足功课。无论是买期房还是新楼花，都应事先仔细了解开发商。买现楼的人，需索取大楼管理报告，了解大楼财务现状，整个大楼内都认真看一看、逛一逛，查看公共区域管理维护情况，一般都能从中大概了解大楼日常基本维护管理情况。
约翰逊建议，大楼交房后，买家还要做好公寓管理费头几年内可能会上涨的准备，做好相应预算。他提醒，不要只看管理费当下是否有能力支付，还要看3年后管理费上涨10%至30%时是否仍有能力支付。
中共病毒肺炎疫情期间，人们大多数时间都待在家里，水电用得比平常多，大楼日常公用设施成本自然就上升，加上全国气候相关的火灾及洪灾频发，公寓保险费也持续上涨，这些费用都由业主们买单。
李女士提醒，还要注意大楼是否允许爱彼迎等短租行为。民宿短租意味着大楼租客出入更频繁，租客们乱扔披萨包装盒导致垃圾通道堵塞、或组织派对引发火警等产生的清理、维护和消防等成本，都会计入管理费中。◇
责任编辑：文芳
