【大纪元2021年12月25日讯】为了稳定楼市和经济，中共央行在最近下调了存款准备金率，以及国内银行的主要贷款基准利率，同时也放松了房地产信贷等等，但是，仍然没能阻止房地产价格的继续下跌。目前，不仅是恒大的债务危机正在向上下游扩散，一场史无前例的房地产断供潮，也正在中国各地蔓延，各地法拍屋剧增。那么，中国的房地产市场会发生崩盘吗？房地产市场的前景如何呢？我们今天就来谈谈这个话题。
房地产市场持续降温
自去年下半年以来，中共当局一直严密调控房地产市场，根据中原地产研究中心的统计，今年的累计调控次数，已经高达586次。因为监管政策的影响，中国房地产市场也在大幅降温，新房和二手房的房价都在持续下跌，成交量明显下滑，房企的投资力度也在进一步下降。
中共统计局发布的数据显示，11月，70个大中城市新建商品住宅价格指数，同比增长3.0%，增幅是2016年1月以来的最低值，而且是连续第六个月缩窄；当月环比下跌0.3%，也是2015年2月以来最弱。其中，59个城市的新建住宅价格环比下跌，占比达到84%；63个城市的二手住宅价格环比下跌，占比为90%。专家表示，这是最近七年来，统计局房价数据最差的一次。
克而瑞数据显示，百强房企共实现销售操盘金额7,507.8亿元，环比下降3.4%，同比下降37.6%，降幅进一步扩大；超过八成的企业单月业绩同比下降，其中超半数房企同比降幅大于30%；同时，有将近九成的房企，单月业绩不及上半年的月平均水平。
中共统计局的数据显示，1月至11月，全中国房地产的开发投资额，同比增速为6%，也创下了一年多来的新低。另外，上海易居房地产研究院的数据显示，所监测的全国百城的库存数据，已经连续36个月同比正增长，创下了5年来的新高，其中，三四线城市的去库存压力最大，而且在短期内很难化解。
开发商打折促销 多地出台救市措施
在房市持续降温的大环境下，12月6日，中共中央政治局召开了会议，提到支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要促进房地产业健康发展和良性循环。随后，不少地方政府，纷纷出台了鼓励性的购房政策，希望提振房地产市场的表现，包括发送消费券、祭出购房补贴、减税等等。
还有一些城市，为了鼓励生育，为二孩、三孩家庭提供买房支持。比如：江苏南通海安市不久前宣布，常住居民中子女未满18周岁的二孩、三孩家庭，政府分别给予每平方米200元、400元的购房支持。
不过，这些措施可能在短期也无法看到成效，所以在目前，降价销售就成为房企解决资金问题的常规办法。
《南方都市报》在12月20日报导，近半个月来，深圳市有多个区域的新入市项目，都出现了不同程度的折扣，促销方式也是五花八门，有的送奔驰、特斯拉汽车，有的送“五粮液”、还有的直接推出“买一送一”的活动。不但首付可以分期，贷款也能快速获得审批。
业内人士认为，开发商降价的最主要原因，就是市场下行，因为购房者开始观望，开发商不得不让利吸引购房者，但是降价，再次导致了购房者的观望情绪，形成了一个恶性循环。而且，还不只是深圳楼市有这种“追涨杀跌”，全国的情况都不相上下。
不仅如此，业内人士普遍认为，房价贬值还将延续到明年。
首先，“房住不炒”的基调没有改变，未来房市的调控力度仍然不变。其次，受“三道红线”融资政策的影响，明年仍然是很关键的一年。据统计，明年房企海外到期债务，合计大约是3,560亿元人民币，其中前两个季度，分别都达到了980多亿元。第三、商品房销售单价已经进入“下行轨道”，楼市的赚钱模式已经变化，在投资者资金周转不过来的情况下，抛售就是最直接的选择。
楼市涌现断供潮 法拍屋交易火热
不过，房价下跌还不是最惨的，我们在以前的节目中就提到过，专家早就警告说，中国应该警惕房价下跌及其可能带来的潜在风险，防止出现“负资产”。如果有一天，房子的价格低于了现有负债，卖了都还不了款，那么，市场真正的危机就到来了。而现在，这种情况正在发生。
这一段，网上就在热传，河北张家口环京一带有很多买房人已经断供了。而且，有业主提到，张家口现在的房价，下跌的幅度高达50%，业主花了每平米1.2万的高价买入，但是现在，每平米6,000元都卖不出去。
比如，一位河北燕郊的购房者，他在2017年，花了426万买了一个三居室，首付128万，贷款298万元，月供1.68万。结果，因为经济不景气，这位购房者最后还是断供了，被银行起诉后，四年还了银行80多万，结果其中只有16万是本金，64万都是利息，所以还欠银行282万元贷款。但是，更惨的是，这套房现在的价格只有240万左右，如果被法拍的话，价格可能还会更低，所以即使拍卖之后，还要欠银行至少40万。再加上被法院判决败诉，这名业主还需要负责偿还这段时间产生的利息、罚息、案件受理费和律师费等等，共计19万多，其中仅律师费就高达12万。
也就是说，这位购房者在4年中损失了230万现款，还背上了40万的债务，却什么都没有得到，更严重的是，他还会被列入到失信黑名单里，严重影响个人信用。尤其是，中国现在还搞了一个社会信用评价体系，如果被列入失信名单，很可能会影响到这个人的日常生活，不但坐高铁、住酒店都难，可能连子女都不能读重点学校等等。如果不是迫不得已，谁愿意承担这样的后果呢？
尤其是今年，除了洪灾、疫情之外，中共又整肃了多个行业，导致科技、教培和房地产行业大规模裁员、破产，很多家庭的生活变得非常艰难，哪里有钱还房贷呢？
据时代财经报导，中国的法拍屋在2017年只有9千多套；2019年猛增到50万套；2020年时，数量翻倍到127万套；截至到今年10月，中国法拍屋的挂拍数量已经达到168万套，是2017年的将近190倍，而且这个数字还在持续增长中。
由于法拍屋的成交价，往往只有市场价的7至8折，而且大部分城市对法拍屋并没有实施限购政策，所以中共最高法院在12月19日发布规定，明确法院组织的司法拍卖房产活动，受到房产所在地限购政策约束的竞买人，不准参与竞拍。
虽然法拍屋市场的交易火热，但是每一个法拍屋背后，都有着一个家庭的心酸故事。
标普在12月15日发布的研究报告显示，中国有大约三分之一的房地产开发商，已经陷入了财务困境，这将使2021年的整体不良贷款率，提高大约20个基点，并削弱银行的盈利能力。今年下半年，中国银行业的房地产不良贷款率，可能会翻上一番，从今年年中的2.5%，上升到年底的5.5%。
恒大债务危机还在扩散
另外，恒大债务危机还在蔓延。继惠誉率先宣布恒大违约后，标普也把恒大评级下调至“选择性违约”，这一举动，可能引发恒大192亿美元的债务交叉违约。标普还应恒大的要求，撤销了对恒大集团的评级。
12月13日，恒大地产集团位于海南海口市的8宗地块，已经被当地政府无偿收回，原因是超过期限后仍然没有动工开发建设。17日，四川成都市政府，也将恒大旗下两块开发用地收回，按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。
此外，在19日，嘉寓股份发布了一个关于商业承兑汇票的风险提示公告，合计商票敞口金额超过13亿元人民币。媒体报导称，嘉寓股份是恒大集团的战略合作伙伴，为恒大集团提供建筑门窗、幕墙产品及安装服务。
实际上，恒大债务危机已经波及到了上游供应链，此前，已经有山水比德、世联行、三棵树等多家相关公司披露涉及恒大的应收账款余额，其中相当一部分是以商票形式逾期。
除了供应商，恒大的债务压力，还来自恒大财富理财客户、购房者、金融机构等多方面，总负债金额，高达2万亿元。
随着流动性危机加剧，就连世茂之类评级更高的房地产公司也已经被波及。另外，佳兆业集团也在近期表示，因为没能按期支付几笔美元票据相关款项，目前正在和债券持有人，就一项全面债务重组计划进行商讨，很可能会步恒大后尘。
中国房地产市场是否会崩盘？
那么，可能一些人会问：中国的房地产市场会崩盘吗？我们的答案是否定的。
中国的楼市，不会在突然间全面垮掉，除非出现无法预知的风险。因为中国的体量很大，而且，中共政权有各种办法来慢慢化解目前已知的这些风险。
就像BBC在报导中所说的，恒大危机没有变成“雷曼时刻”，是因为中共政府在行动上有更多的选择。比如，北京通过国有银行来调控房地产市场，所以它知道哪些开发商可能违约。另外，美国政府需要采取行动时，它必须通过立法才能有权进行干预，但中共政府不需要担忧这个问题。
恒大暂时还没有引发金融危机，是因为它的债券，大多是被富有的海外投资者所持有。虽然恒大的重组可能要耗时几年，但是，中共会竭力避免雷曼兄弟破产后，对全球金融体系带来的那种冲击。
但是，中国楼市这种“类崩盘”的情况，可能会延续很久，而且范围会越来越广，就像是“钝刀子割肉”一样。当然，也可能有人会说，这是改革必须付出的代价，说这话的人，可能还没被割到“韭菜”，不然就会问，为什么我要付出这个代价？
在过去几十年中，由于中共实行土地财政，导致地方政府、开发商和银行在利益的诱惑下，不断地炒高房价，割了一茬又一茬的“韭菜”。如今，面对巨大的房地产泡沫，中共又要强行挤泡沫，以维持经济和政权的稳定，但是，却让底层的老百姓来承担所有的后果。
就算是现在，中共出台了一些宽松的政策，但是根本的目的，还是为了稳定市场，保证房地产不会崩盘，不会出现系统性风险。至于底层的“韭菜”们会如何痛苦，那根本不是中共官员们所关心的。
目前，中国的房地产市场已经来到了一个拐点，长期来说不会看好，不是因为目前的调控政策，而是因为人口危机。中国的劳动力总量已经在减少，人口负增长即将到来，社会老龄化正在加剧，在这种情况下，对房子的总体需求也将会逐渐减少。面对这种情况，谁还想当中国楼市最后的接盘侠呢？
财商经济研究所
策划：宇文铭
撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
监制：文静
订阅财商天下：http://bit.ly/3hvUfr7
责任编辑：连书华#
