【大纪元2021年12月28日讯】（大纪元记者李欧编译报导）美国消费者物价指数（CPI）——最常用的通胀衡量指标——目前正以1990年代初以来的最快速度上升，消费者正以从未有的方式应对通胀。但是，尽管看似所有东西的价格都在上涨，但这种通胀飙升对美国住房市场，意味着什么，有待我们厘清。
Zillow的高级经济学家杰夫・塔克（Jeff Tucker）为此撰文分析，现在以固定利率抵押贷款购买房屋，可以对冲住房通胀，锁定每月固定的住房成本，并确保有一个居住的地方，免受价格、利率和租金上涨的风险。
塔克表示，我们正经历了有史以来最快的房价上涨速度，以及租金的快速反弹，因此潜在的购房者，仍然热衷于防范未来美国住房成本的上涨。但事情未必这么简单。
因为，其它一切价格的上涨，可能会让潜在购房者的预算空间减少；或者可以使住房作为一个值得投资的地方。后一种影响，再加上建筑商建造新房的成本上升，可能会在短期内导致房价进一步上涨，从而使潜在的首次购房者无法拥有房屋。
住房与通货膨胀有明显正相关
尽管CPI的住房部分的增长最近开始加速，10月份同比增长3.5%，但仍落后于年度房价升值（10月份同比增长19.2%）和观察到的租金（10月份同比增长 14.3%）。未来几个月，CPI住房部分的年增长率可能会继续上升。
过去50年非住房（non-shelter）和住房CPI（shelter CPI）变化之间，存在不完全但明显的正向相关：（见图）
总体来看，当非住房CPI增速超过6%时，住房CPI增速也开始攀升。这种关系最好通过以下事实来解释：在类似的整体经济条件下，大多数价格往往会上涨：当经济过热或货币政策非常宽松时，需求上升，推高许多类别的价格，包括住房。
这有助于解释为什么这种正相关，大多只在长时间可被观察：按年代划分数据表明，大多数正相关是由1970年代和1980年代驱动的，当时各种通货膨胀都很高。相比之下，近几十年来，非住房和住房价格通胀之间，几乎没有可观察到的明显关系。
非住房通胀如何影响住房需求
消费者对住房的需求，将如何随着其它商品和服务的价格上涨而变化，这没有明确的经济答案。但我们确实知道，对一种商品（住房）的需求变化，是对其它商品价格上涨的反应。这可以分成收入效应与替代效应来解释。
随着非住房价格上涨，收入效应反映了消费者整体感觉更穷。例如，有人每月在汽油和杂货上多花100美元，他们用于抵押或支付租金的预算就会减少100 美元。
替代效应反映了人们如何倾向于将支出，从更昂贵的物品转向更实惠的替代品：看到机票和酒店成本比去年上涨20%的人，可能会在今年选择入住，并将其中的一些节省，用于一个更大或更好的家，让居住更愉快。
当非住房价格通胀加速时，收入效应往往会抑制住房需求，而替代效应实际上会加剧这种需求。
但是，如果美国家庭收入的增长速度与非住房价格的增长速度一样快，那么这将在很大程度上抵消负面的收入效应，并留下积极的替代效应——促进住房需求。这种现象可能准确地表征了2020年和2021年的收入和价格变动，有助于解释为何同一时期住房需求的上升，以及房价的快速上涨。
所以，我们可以解释为通胀是有利于住房需求？有另一个问题是，拥有房屋的成本在很大程度上，取决于购房者和房主可获得的抵押贷款利率。从历史上看，较高的非住房通胀，往往与较高的抵押贷款利率齐头并进。
尽管如此，两者并没有步调一致，而且可能会有令人惊讶的长过度期，在这个过度期中，通货膨胀急剧变化，而抵押贷款利率却没有，而现在就是这种情况，代表着一个潜在的黄金机会，即按通胀调整后的抵押贷款成本极低。
非住房通胀年率仅在今年就加速了6个百分点以上：从2021年1月的1.3%，到2021年10月的7.6%。同期，30年期抵押贷款的平均利率有所上升，但更为温和：从2.74%到3.07%。
到目前为止，总体通胀上升已经使借贷的实际成本降低了一些。但不能保证这种趋势会持续下去。
目前，抵押贷款利率与长期预期通胀之间不断缩小的差距，反映了长期替代效应的诱惑。预计未来几十年其它所有东西的价格都会上涨，因此，相比之下，通过固定利率借款，并长期锁定当前房价的成本，似乎越来越有吸引力。这就是拥有房屋可以很好地对冲通胀的原因之一：今天以固定利率抵押贷款购买房屋，可以以固定的成本购买有价值的服务（居住的地方），更具吸引力，因为生活中的大多数其它东西都变得越来越贵。
抵押贷款利率将何去何从？大多数经济学家预计它们会上升，这不一定是对通胀的直接反应，而是因为政策制定者正在收紧货币政策以应对通胀。利率在很大程度上取决于抵押贷款支持证券市场的供需力量，其中最大的买家之一是美联储。
为应对不断改善的就业市场和通胀上升的威胁，美联储主席鲍威尔于11月宣布，美联储将开始减少或缩减每月购买的长期国债和抵押贷款支持证券。未来几个月。在其它条件相同的情况下，如此大的买家退出二级抵押贷款市场，往往会提高借款人的利率。
不过，当前由于Omicron变种病毒的肆虐，引发市场震动，使贷款利率再度下调。房地美截至12月23日的当周，30年期固定抵押贷款利率平均为3.05%。
房地美首席经济学家山姆・卡特（Sam Khater）说：“Omicron变体引起的市场波动，导致抵押贷款利率下降。”但他也补充，“随着年底的临近，房地产市场正在稳步推进。然而，利率预计将在2022年上涨，这将影响购房者的需求以及再融资的活动。”#
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本文刊载于旧金山12月25日地产版
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责任编辑：李曜宇
