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通胀如何影响房价?购房者该知道的事

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【大纪元2021年12月08日讯】(大纪元记者李欧编译报导)通货膨胀现在是一个炙手可热的话题,10月份年通货膨胀率上升到惊人的6.2%。这是自1990年11月以来的最高水平,相比过去5年可控的2%,通胀是真正的急剧上升中。

通货膨胀也在很大程度上影响着房地产市场。根据斯坦福大学的一项研究,住宅房地产历来是通货膨胀时期的“投资避风港”。研究人员发现,在1970年代(又一个通胀飙升的时刻),房价相对于经济规模上涨。这对房主和房地产投资者来说是个好消息,因为这意味着,他们房屋的升值,有助于抵消其它地方的价格上涨。

但是,如果您要购买新房,这将是一个重大挑战——今天也是如此。简单地说,通货膨胀是指商品和服务的价格上涨,从而降低了我们的购买力。目前,有几个因素正在导致通货膨胀。首先是政府对COVID-19疫情期间的经济援助
视频:Update! 2022美国房市:左右市场的关键|奥密克戎有多大威胁?|房市有免疫力?|高通货膨胀如何影响房市|最后说一个好消息【美国地产热点】第45集

Realtor.com的经济研究经理乔治・拉提乌(George Ratiu)解释说:“由于政府支持美国家庭并提供‘经济援助’,这让许多人有了更多的购买力。”“但很多美国人可以远程工作,不需要花在办公室的外卖午餐、通勤和停车、干洗和其它费用上。因此,这些商品和服务供应方的公司需要收取更高的费用,因为他们的客户减少了。”

导致当今通货膨胀的另一个因素:全球范围内发生的供应链问题。由于疾病和封锁导致业务放缓,制造业因疫情而中断,货物进入港口仍然存在重大问题。 (洛杉矶/长滩地区是经常被提及的瓶颈之一,很多产品通常从亚洲运抵那里。)一旦这些物品到达美国,用卡车将它们运往美国也具有挑战性,因为能驾驶16轮货柜车的人力也面临缺工状态。

“工人短缺,公司正在提高工资以解决这个问题,但同时也提高了价格”,全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)说。因此,如果浴室水槽通常售价为100美元,现在制造商必须提高价格,因为工人和司机的费用都更高了。

其实在通胀开始上升之前,房地产市场就一直吃紧,价格和租金不断攀升。“通货膨胀更加剧了住房供需失衡,住房价格甚至更高”,纽约大学商学院经济学教授劳伦斯 J. 怀特(Lawrence J. White)解释说,“人们认为,‘我需要对冲通胀,住房传统上是一种长期、耐用的资产。’”

因此进入房地产市场的人越多,需求越大,供应越少,价格就越高。怀特还表示,美国大部分地区都存在严重的区划建设问题,这使得市场对于想要购买和租赁的人来说更加艰难。

“土地使用的限制,无论是独立屋住宅的面积,还是多户型物业出租或公寓物业,都进一步限制了供应。”怀特解释说。

毫无疑问,强劲的通胀会影响购房者的预算,对大多数融资买家而言,抵押付款将是他们能负担得起的主要决定因素。拉提乌(George Ratiu)说,“抵押贷款利率往往会随着通胀而变化,因此利率会上升。美联储一直是抵押贷款支持证券的主要购买者,但这预计将在2022年4月结束,从而推高利率。12月2日,房地美的(30年期固定型)利率上升至3.11%。”

随着通货膨胀侵蚀购房者的消费能力,许多人可能想知道:情况何时会好转?怀特表示,“我的预测是,随着我们解决供应链问题,大多数地方的房价都会上涨。”,“我们回到50年前的消费趋势,人们一直在从购买商品转向购买体验——去健身房、外出就餐、乘船游览。新冠病毒完全扭转了这一点,疫情期间谁想去餐厅或电影?”

“但如果情况发生变化,并且我们确实在服务上花费更多,这将有助于解决供应链问题”,怀特说,“货物需求的瓶颈将会减少。”一旦发生这种情况,通货膨胀应该会减弱,并允许购房者恢复到疫情前的预算。

另一个影响房地产市场的大问题是利率的下一步走向。这在很大程度上取决于美联储采取的措施。

劳伦斯・云(Lawrence Yun)说:“到明年年底,30年期抵押贷款利率可能会从目前的3%升至3.7%。”但是有鉴于,突如其来的新变种病毒Omicron,这将变得更不可预测。

所幸,周二(11/ 30),美国联邦住房金融局(FHFA)宣布,2022年房利美和房地美公司的基准贷款限额,再增加近10万美元。在美国大部分地区,2022年一单元房屋的常规贷款限额(CLL)将为64万7,200美元,比2021年的54万8,250美元增加了98,950美元,另外,高成本地区的一单元房屋最高贷款限额将是97万800美元。FHFA对高房价做出反应,此举将有助购房者减轻购房压力。#

美国联邦住房金融局(FHFA)2022年常规贷款限额地图。(FHFA官网提供)




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本文刊载于旧金山12月4日地产版

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责任编辑:李曜宇

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