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谷歌Downtown West计划 周边房地产交易调查

圣荷西谷歌村 邻近住房咸鱼翻身

谷歌村Downtown West土地用途规划。(Google)
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【大纪元2021年02月02日讯】文:李欧・大纪元
在大疫情期间,美国房地产买气不减反升,旧金山湾区是其中的翘楚,而圣荷西更是翘楚中的拔尖。圣荷西有房产在短短四个月升值95.1%!而且2019年就有一年涨两倍的案例!这种异常涨幅(对买家来说其实是悲愁多过喜),谷歌(Google)肯定要占一大半功劳,显然谷歌在当地开发的Downtown West计划,对周边房地产早已起到巨大的影响。

谷歌村Downtown West土地用途规划。(Google)

首先来看到Downtown West的范围,我们走W Santa Clara St.往西穿过87号公路开始就是园区入口,西边只到Diridon车站为止;北边从N. Montgomery St.的尽头开始,到南边的W. Virginia St.,所以园区是一个弯月型的融合办公、交通、住宅、商业的混合形园区。依照谷歌的计划,将会有730万平方英尺的办公空间、四千套以上的住房单位、15英亩的公园绿地,以及50万平方英尺的混合形商业空间。谷歌也预计可能在今年春季市议会会考虑通过开发申请计划。

未来谷歌村Downtown West的入口。(Google街景)
圣荷西Diridon车站。(Google街景)

正当去年特斯拉、甲骨文、HP惠普,还有部分大小公司选择搬往德州或其它州之际,谷歌却仍继续按照原定计划,深耕硅谷圣荷西。在这里我们也顺带一提,过去几年来台湾已经成为谷歌在亚洲的最大研发基地之一,而且美国以外,首座硬体研发基地,近期也在新北市的板桥正式营运,而且在台湾的其它新园区也在进行中。相信也会带起园区周边房地产的抢购潮。

回到圣荷西来看,从前年开始谷歌也在当地积极买地,同时带动大型的商业地产的开发与交易,而住房投资人们当然也在四处物色标的,一转手经常就是50%以上的涨幅,难怪一直到今年一月,圣荷西的房产交易一点没有疲软的迹象,而且这些房产都没有所谓的好学区,公立小学到高中GreatSchools Rating 只有2~6分。往下我们就来看看几个近期的交易案例,活生生的瞬间升值就在眼前!

买房实例:(根据Zillow)
六年涨112.6%

1006 Delmas Ave, San Jose, CA 95125交易数据。(大纪元制表)

Willow Glen社区的这栋独立房,从2015年到今年一月底卖出,整整涨了112.6%!面积不大,涨幅却很大,每平方英尺单价也非常高,这是为何?难道它小巧温馨、带点谷仓的室内设计受到大众喜爱,这点我不否认,但真正原因除了是靠近Downtown West,还有是——它才刚刚被允许加建650平方英尺的单位。

1006 Delmas Ave, San Jose, CA 95125。(Zillow)

三年涨152.4%

34 George St, San Jose, CA 95110交易数据。(大纪元制表)

这个位在Downtown West北边的房产,也靠近日本城,1900年兴建的外观并不起眼,但内部整个重新打造成现代式住所,还有少见的地下室,而且4房3卫的空间很适合中小家庭,因此价格从2017年的五十多万,到2020年直接涨了152.4%,完全无惧上市期间碰到新冠疫情的第一波房市打击,不过期间也遭到上市移除的命运,但随后一个月内仍旧顺利卖出。除了地点优势,房屋翻新也起到价格加成的作用。
34 George St, San Jose, CA 95110。(Zillow)

四个月涨95.1%

979 Delmas Ave, San Jose, CA 95125交易数据。(大纪元制表)

这也是个聪明投资,2019年的最后一天以71.5万买到,随后进行房屋内外的局部更新,让房屋充满朝气,选在传统房市强劲的春季上市,虽然也碰到新冠疫情刚刚爆发,上市一度遭到移除,但好东西不怕没人买,前后不到两个月,仍照上市价卖出,短短四个月升值95.1%!
979 Delmas Ave, San Jose, CA 95125。(Zillow)

一年涨212.5%

160 N Montgomery St, San Jose, CA 95110交易数据。(Zillow)

这户位在Downtown West北边的房子就紧贴在未来办公园区边上,在SAP中心的上方,是一个住宅区与工业、仓库用地的交接地带,可以说是一个没什么人爱住的地方。但神奇的事发生了,原本2018年才售出96万,2019年八月谷歌才发布混合用途框架草案,这栋房子立即被以300万买下!而且在Zillow上没有上市价纪录,是直接售出。在披露的讯息中说,这栋独立房可用复合式房产、办公室或工业等用途。可以说多用途土地区划和位置优势,缔造了这栋老旧房产的吓人涨幅奇迹!
160 N Montgomery St, San Jose, CA 95110。(Google街景)

三年涨89.23%

38 N Almaden Blvd UNIT 1801, San Jose, CA 95110交易数据。(大纪元制表)

这个靠近Downtown West核心位置的Condo,属于相当摩登的大楼住户,有很好的视野欣赏市区的天际线,但上市后仍被砍了将近20%,而且花了约半年时间,但是从2018年到2021年,价格还是翻了近一倍,算是非常棒的投资了,况且学区还不怎样,同样只有3~5分的评比。但是我个人认为这是一个定价策略,卖方经纪应该也知道市场上公寓房型正遭遇减价期,那就不如就订一个偏高的价格,让买家来减价,反而能卖出较接近市场价位的金额。
38 N Almaden Blvd UNIT 1801, San Jose, CA 95110。(Zillow)

八年涨约90%

175 W Saint James St UNIT 1401, San Jose, CA 95110交易数据。(大纪元制表)

这个Condo位在Downtown West稍微偏北的位置,也是相当不错的大楼,但是除了面积比上一个Condo小了106 sqft.,位置比上一个Condo偏僻,格局、视野也比较差,因此价位上就差了近五十万。不过它的价位低于百万,对多数买家来说更可以接受,尽管也遭到减价,但幅度不大,而且上市天数也缩短了很多。
175 W Saint James St UNIT 1401, San Jose, CA 95110。(Zillow)

十四年涨47.9%

181 Laurel Grove Ln, San Jose, CA 95126交易数据。(大纪元制表)

这是一栋多户型住宅(Multi-Family Home)位在Diridon车站正后方的社区内,区内都是排屋或公寓,在大疫情时期这种密集式住宅位在下风处,这处多户住宅也不例外,上市了约三个月才售出,稍稍砍了3.6%。如果与上面两个Condo相比,投资报酬率竟然还比较差,房价从2006年到2020年增加47.9%,上两个Condo在七八年的时间就几乎翻了一倍。这处多户型住宅比较占优势的就是每月HOA费用只有350美元,而Condo则要五百多美元。
181 Laurel Grove Ln, San Jose, CA 95126。(Zillow)

以上就是我们针对Downtown West邻近几个位置,与不同房型进行的房产交易调查,确实独立屋有更好的升值空间,尤其在大疫情期间,有更好的抗压性,同时在谷歌开发的加持下,周边不同房型都得到显着的涨幅,这些原本学区差的房产,只有七八十万的价值,现在都是百万房产的身价。

再来要说重点了,圣荷西还有哪里有高涨幅的房产可买?举我本次的调查,我发现SAP中心北边的邻近工业、仓库的住宅区有相对较低价的房产,现在有少量上市,上市价约在110万左右,这种以往不受青睐的住宅区,周边很偏僻,旁边也有很多荒废的地,现在看起来不起眼,但是把眼光放远,过几年旁边谷歌园区,发展也就不一样了,但是要等到建筑都盖起来再下手,那就晚了!投资房地产就是要看到别人看不到的优势,才能抢在低价,等待高涨。

话说回来,对于买家或当地的中产阶级、低收入户,则又一场住房生存之战,同时也面临城市更加拥挤、交通更加混乱的可能性。这些议题对市政府与谷歌是一个必不可免的挑战,有赖他们提出多赢、共利的解套方案。#




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本文刊载于旧金山1月30日地产版

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责任编辑:李曜宇

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