【大纪元2021年02月02日讯】文：李欧・大纪元
在大疫情期间，美国房地产买气不减反升，旧金山湾区是其中的翘楚，而圣荷西更是翘楚中的拔尖。圣荷西有房产在短短四个月升值95.1%！而且2019年就有一年涨两倍的案例！这种异常涨幅（对买家来说其实是悲愁多过喜），谷歌（Google）肯定要占一大半功劳，显然谷歌在当地开发的Downtown West计划，对周边房地产早已起到巨大的影响。
首先来看到Downtown West的范围，我们走W Santa Clara St.往西穿过87号公路开始就是园区入口，西边只到Diridon车站为止；北边从N. Montgomery St.的尽头开始，到南边的W. Virginia St.，所以园区是一个弯月型的融合办公、交通、住宅、商业的混合形园区。依照谷歌的计划，将会有730万平方英尺的办公空间、四千套以上的住房单位、15英亩的公园绿地，以及50万平方英尺的混合形商业空间。谷歌也预计可能在今年春季市议会会考虑通过开发申请计划。
正当去年特斯拉、甲骨文、HP惠普，还有部分大小公司选择搬往德州或其它州之际，谷歌却仍继续按照原定计划，深耕硅谷圣荷西。在这里我们也顺带一提，过去几年来台湾已经成为谷歌在亚洲的最大研发基地之一，而且美国以外，首座硬体研发基地，近期也在新北市的板桥正式营运，而且在台湾的其它新园区也在进行中。相信也会带起园区周边房地产的抢购潮。
回到圣荷西来看，从前年开始谷歌也在当地积极买地，同时带动大型的商业地产的开发与交易，而住房投资人们当然也在四处物色标的，一转手经常就是50%以上的涨幅，难怪一直到今年一月，圣荷西的房产交易一点没有疲软的迹象，而且这些房产都没有所谓的好学区，公立小学到高中GreatSchools Rating 只有2～6分。往下我们就来看看几个近期的交易案例，活生生的瞬间升值就在眼前！
买房实例：（根据Zillow）
六年涨112.6%
Willow Glen社区的这栋独立房，从2015年到今年一月底卖出，整整涨了112.6%！面积不大，涨幅却很大，每平方英尺单价也非常高，这是为何？难道它小巧温馨、带点谷仓的室内设计受到大众喜爱，这点我不否认，但真正原因除了是靠近Downtown West，还有是——它才刚刚被允许加建650平方英尺的单位。
三年涨152.4%
这个位在Downtown West北边的房产，也靠近日本城，1900年兴建的外观并不起眼，但内部整个重新打造成现代式住所，还有少见的地下室，而且4房3卫的空间很适合中小家庭，因此价格从2017年的五十多万，到2020年直接涨了152.4%，完全无惧上市期间碰到新冠疫情的第一波房市打击，不过期间也遭到上市移除的命运，但随后一个月内仍旧顺利卖出。除了地点优势，房屋翻新也起到价格加成的作用。
四个月涨95.1%
这也是个聪明投资，2019年的最后一天以71.5万买到，随后进行房屋内外的局部更新，让房屋充满朝气，选在传统房市强劲的春季上市，虽然也碰到新冠疫情刚刚爆发，上市一度遭到移除，但好东西不怕没人买，前后不到两个月，仍照上市价卖出，短短四个月升值95.1%！
一年涨212.5%
这户位在Downtown West北边的房子就紧贴在未来办公园区边上，在SAP中心的上方，是一个住宅区与工业、仓库用地的交接地带，可以说是一个没什么人爱住的地方。但神奇的事发生了，原本2018年才售出96万，2019年八月谷歌才发布混合用途框架草案，这栋房子立即被以300万买下！而且在Zillow上没有上市价纪录，是直接售出。在披露的讯息中说，这栋独立房可用复合式房产、办公室或工业等用途。可以说多用途土地区划和位置优势，缔造了这栋老旧房产的吓人涨幅奇迹！
三年涨89.23%
这个靠近Downtown West核心位置的Condo，属于相当摩登的大楼住户，有很好的视野欣赏市区的天际线，但上市后仍被砍了将近20%，而且花了约半年时间，但是从2018年到2021年，价格还是翻了近一倍，算是非常棒的投资了，况且学区还不怎样，同样只有3～5分的评比。但是我个人认为这是一个定价策略，卖方经纪应该也知道市场上公寓房型正遭遇减价期，那就不如就订一个偏高的价格，让买家来减价，反而能卖出较接近市场价位的金额。
八年涨约90%
这个Condo位在Downtown West稍微偏北的位置，也是相当不错的大楼，但是除了面积比上一个Condo小了106 sqft.，位置比上一个Condo偏僻，格局、视野也比较差，因此价位上就差了近五十万。不过它的价位低于百万，对多数买家来说更可以接受，尽管也遭到减价，但幅度不大，而且上市天数也缩短了很多。
十四年涨47.9%
这是一栋多户型住宅（Multi-Family Home）位在Diridon车站正后方的社区内，区内都是排屋或公寓，在大疫情时期这种密集式住宅位在下风处，这处多户住宅也不例外，上市了约三个月才售出，稍稍砍了3.6%。如果与上面两个Condo相比，投资报酬率竟然还比较差，房价从2006年到2020年增加47.9%，上两个Condo在七八年的时间就几乎翻了一倍。这处多户型住宅比较占优势的就是每月HOA费用只有350美元，而Condo则要五百多美元。
以上就是我们针对Downtown West邻近几个位置，与不同房型进行的房产交易调查，确实独立屋有更好的升值空间，尤其在大疫情期间，有更好的抗压性，同时在谷歌开发的加持下，周边不同房型都得到显着的涨幅，这些原本学区差的房产，只有七八十万的价值，现在都是百万房产的身价。
再来要说重点了，圣荷西还有哪里有高涨幅的房产可买？举我本次的调查，我发现SAP中心北边的邻近工业、仓库的住宅区有相对较低价的房产，现在有少量上市，上市价约在110万左右，这种以往不受青睐的住宅区，周边很偏僻，旁边也有很多荒废的地，现在看起来不起眼，但是把眼光放远，过几年旁边谷歌园区，发展也就不一样了，但是要等到建筑都盖起来再下手，那就晚了！投资房地产就是要看到别人看不到的优势，才能抢在低价，等待高涨。
话说回来，对于买家或当地的中产阶级、低收入户，则又一场住房生存之战，同时也面临城市更加拥挤、交通更加混乱的可能性。这些议题对市政府与谷歌是一个必不可免的挑战，有赖他们提出多赢、共利的解套方案。#
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本文刊载于旧金山1月30日地产版
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责任编辑：李曜宇
