【大纪元2021年02月25日讯】（记者李扪心综合报导）
报告：奥克兰住房负担能力恶化最快
国际研究机构Demographia本周发布的一份最新调查报告显示，奥克兰人的住房负担能力仍在继续恶化，并且，奥克兰的房地产市场，可能是全球恶化最快的一个。
去年，奥克兰的房价平均净上涨了14万元，这个涨幅是奥克兰家庭中间收入（9.5万元）的1倍半。
在最新发布的2021年国际房屋负担能力人口统计报告中，奥克兰的住房负担能力，排在最不可负担城市第4位，房价中位数和家庭收入中位数的比为10，比上次还要糟，去年，奥克兰排在第6位。
奥克兰的这个中位数比值，仅次于香港的20.7、加拿大温哥华的13和澳大利亚悉尼的11.8。
在这些城市中，奥克兰2020年的中位数比值增长最快，为2019年的1.4倍，这就意味着，在过去的一年中，奥克兰的房价中位数比家庭收入中位数多上涨了40％，比92个其它城市中的任何一个增长都快。
去年，新西兰的家庭年收入中位数约为8万元，其中奥克兰的家庭年中间收入为95,200元（均为税前收入）。
在1980年代，新西兰的全国平均房价和收入比值不到3；但现在则是7，已经属于严重难负担；而自从Demographia从2004年开始追踪住房负担能力以来，奥克兰就一直处于“严重难负担”的类别之中。
不仅如此，这份报告中所使用的数据，是在去年9月份收集的，而新西兰包括奥克兰的新一波房市热潮，恰恰就是从那时开始，之后一直在飙涨。所以，奥克兰和整个新西兰目前的住房负担能力，应该比报告中的数据更糟。
报告说：“住房可负担能力在最近几十年中已经大大恶化，这已成为国际上中等收入人群生活水平下降的一个主要因素。”
这份报告涵盖了新西兰、新加坡、澳大利亚、美国、英国、爱尔兰、加拿大和香港等8个国家和地区的90多个100万人口以上的城市。
这份统计报告不仅对城市的房价进行排名，而且还对当地居民的收入进行排名，通过分析计算出每个城市的住房负担能力分数，即房屋价格中位数除以家庭年收入的比值。
如果这个数字低于3，才能归为“负担得起”的类别；大于3就被认为是“中等程度负担不起”；而高于4就属于“很难负担”；如果高于5，那就属于“严重难负担”。
在报告覆盖的八个国家中，仅有的可负担城市是美国的罗切斯特（Rochester）、水牛城（Buffalo）、匹兹堡（Pittsburgh）和圣路易斯（St Louis），只有这4个城市的中位数比值为3或小于3。
多种因素造成房价难负担
去年，储备银行降息至接近零的举动，使得抵押贷款利率也创历史新低，这被很多专家认为是引发又一轮房市热潮的主要推动力。
除了房价持续上涨造成住房负担能力恶化之外，报告认为，还有其他因素在起作用，造成房屋更加负担不起，比如失业、城市限制外延以及至少在短期内很多人在家里工作等等。
报告说：“实际上，所有住房负担不起的市场都有严格的城市限制外延政策，这些政策严重限制了城市周边地区的建房发展。”
报告还说，随着在家工作突然成为2020年的一种可以接受的工作方式，人们争相购买更好的、适合生活和工作两用的房屋。
“尽管许多中等收入家庭的收入在下降，但在大瘟疫中，许多住房市场的房价，却都已经上涨。”报告认为，“这在很大程度上是因为用远程办公代替了实际通勤，这使家庭可以灵活地寻找室内和室外都有更多空间的新房屋。这种迅速发展的需求的冲击，也推动房价上涨。”
尽管各个市政府都在试图限制城市向外扩张，担心这样的话，当地政府就必须支付基础设施建设的费用。
但是报告也表示，在家工作的兴起，可能会很快使人们从昂贵的中心地区迁至房价较便宜的外围地区，而无需担心长时间上下班或者错过工作。
政府本来计划在本周公布其解决住房危机的最新计划，但在最新发生的社区病毒感染的恐慌之后，计划已经推迟至下个月。不过，包括总理嘉辛达‧阿德恩（Jacinda Ardern）和财政部长格兰特‧罗伯森（Grant Robertson）在内的高级部长，此前都曾表示，他们不希望房价下跌。
人口老龄化加剧住房危机
除了上面报告阐述的几个影响住房危机的关键因素之外，另外一份由新西兰倡议组织刚刚出台的报告则表明，人口老龄化将导致平均家庭人数减少，而这将进一步加剧新西兰的住房危机。
这份名为《建房需求》的报告中说，住房危机的核心是供应问题。几十年来，新西兰的住房建设未能跟上人口增长的步伐，所以不断推动房价飙升。
根据数据分析公司Infometrics的研究分析，如果一个地区更多建房，就会减缓当地的房价增长。比如奥克兰和惠灵顿在过去十年的建房工作进展缓慢，导致这两个地区的房价增长高达20％；相比之下，基督城和汉密尔顿在过去十年的建房数量激增，致使这两个地区的房价仅上涨了13％。
最近，整个新西兰的总建筑率大幅度提高。根据新西兰统计局的数据，住宅竣工数量在2020年11月达到顶峰的38,624套，是自1970年代以来的最高数字。
但是，随着新西兰人口的增长和老龄化逐渐加重，新西兰的长期住房需求将上升，因为人口老龄化会导致每套住房的人口减少，从而进一步增加住房需求。这意味着无论净移民多少，新西兰都会需要更多的住房。
新西兰在1970年代的人口是300万人，在1973年，新西兰平均每千人拥有13.2套新房；但现在，新西兰人口已经超过500万人，按人均拥有新住房计算，2020年每千人只有7.6套，距离历史高峰期的70年代还差的很远。◇
责任编辑：筱康
