禁逐房客令伤社区 小房东吿州府

法规令人无所适从 对华人社区产生很大影响 租赁市场更混乱

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【大纪元2021年03月02日讯】(大纪元记者蔡溶纽约报导)一群房东于2月24日将纽约州政府吿上联邦法院,认为“禁逐房客令和房屋拍卖禁令”(Federal Eviction and Foreclosure Prevention Act,简称“闭庭法”)已经迫使许多小房东濒临财务和情感灾难,并且践踏了他们的宪法权利。

图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。
图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。(林宜君/大纪元)
图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。
图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。(林宜君/大纪元)
图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。
图为2020年10月16日,华人房东在纽约市政厅附近抗议。(林宜君/大纪元)

其中两个原告是一对周姓华人夫妻,2014年用辛辛苦苦攒下的钱买下一个独立住宅,2018年决定出租给人住,合约一签两年,自己一家老少另外租房。

大半年后,房子的租金就一分钱收不到了,直到现在。华人房东家里财务拮据,要交房产税、水费和自己租房的租金,因此在2019年10月底向房屋法庭提起欠租程序、驱逐房客。

华人房东打赢了官司,但是等到要执行驱逐令时,却因疫情而暂停,直到租约到期房客还不搬走。州府新颁布的全州“闭庭法”下,只要租客提交《困难声明表》,房东在5月1日之前什么也做不了。

起诉书说,房东明知该房客从2019年就开始不交租,和疫情无关,按法规却要提供一份供租户申报困难的表格,“等于邀请房客继续免费住在房子里。该申请表的类别用语含糊,但房客填表后,房东绝对不能驱逐租户,甚至连提出异议的途径都没有。”

还有一名房东原告Chrysafis也有类似遭遇,他原计划在2019年初卖房,给租户几个月的时间搬家,没想到租户不搬也不交租,2020年2月房东打赢驱逐官司,法庭令租户在2020年4月1日前搬走。结果由于疫情,租户一直拖到现在。房子也卖不出去,因为没有人愿意买一个有“钉子户”的房子。

原本打算尽快卖房换钱的Chrysafis被迫向年迈的父母借钱以维持生计,租金也收不到,这事在他的家庭中引起了“持续不断的争吵”。Chrysafis说,他也被迫提供一份供租户申报困难的表格。

还有一名房东原告科恩(Cohen)是退休人士,主要靠租金收入和社会保障福利生活,而不是靠纳税人负担的退休金。尽管她每月通知房客,她迫切需要租金来生活,但房客已经在她的公寓中不交租近一年,并拒绝与她沟通。房屋合约在2020年12月到期,但租户提交了“困难声明”,这意味着她到5月1日前仍要“熬日子”,该租户至今已欠租1.9万元。

五个联邦宪法权利

小房东们起诉纽约州府在五个方面侵犯了其联邦宪法权利:(1)言论自由权:“闭庭法”强迫房东将“艰苦声明”表分发租户,等于强迫房东支持他们不同意的闭庭法。(2)滥法:含糊其词的“艰苦声明”带来任意执法。(3)对质:房东无法挑战房客的“难苦声明”。(4)房东无法向法庭申请“初步禁令”(preliminary injunction),禁止州府实施或继续该法案。(5)州府分权:在授予州长单方面在全州不受限制地扩大“闭庭法”时,违反了纽约州宪法赋予的权力。

“闭庭法”对华社伤害更大

“纽约小房东”(poagny.com)组织的何德邻说,他们一直参与组织有关“闭庭法”的诉讼案。但前两次吿州府的案都是在州法庭败诉,这次在联邦法院提告“就是为了避免纽约州的政治影响”。

他说,无论是行政命令还是立法形式的“禁逐房客令”,“都对华人社区产生了很大的影响,还检验了房客和房东的道德底线。而且还因华人普遍存在的语言障碍,房屋租赁市场现在更乱了。”  他解释,华人社区无论是餐馆、美甲还是洗衣店,这些生意无论雇主和雇员都不太使用诸如IRA(个人退休账户)、共同基金、健康储蓄账户(Health Saving Account)等,这些是西方人常用的理财金融产品,而华人偏爱的金融产品是投资房地产。

因此,华人小生意老板的这种偏好使他们更容易受到此“闭庭法”的影响。何德邻说,“禁逐房客令”不仅一再延长,还对先前的禁令进行了修改,“你叫那些英文不通的房东和房客怎么跟?我自己都跟得晕头转向。”

“房东无所适从,不知怎么算合法,宁愿空置房;房客也不知头不知尾。华人社区很多房东和房客住在同一栋楼,这种情况下,如果房东房客都和气还好些,如果房客没钱吃饭、租金压头,房东更是房贷地税压力山大,你再怎么和气,也很难过。这种生活环境成倍地加剧了房东和房客之间的矛盾,也更容易导致肢体冲突。”

何德邻说,法规要求房东提供一份供租户申报困难的表格,“房东有提交表格和翻译的责任,等于勉强房东做自己不赞成的事。”

房东房客都是输家

他说现在的租赁市场,语言障碍诱使英语强的人在租赁市场失控的情况下剥削另一方,“用语言优势蒙对方”。房东对未来没有信心,都不放租房广告,只凭亲友介绍,以防遇到“老赖租客”。如果遇到恶霸房客,资金周转不过来,“许多家庭费一辈子积累起来的钱完全投进了地产,一辈子血汗钱可能会消失殆尽。”

而房客一方,很多是英文不好、不谙美国法律的无证移民,如果工作不光鲜,随着法律环境的失控,他们也成为剥削的牺牲品,由于这种环境造成的不信任,他们很难寻找新的住所。

何德邻说,这种破坏不但破坏财富,并破坏了一整代甚或两代人的社会进阶,从而破坏了社会秩序;对法律在此间的公信力,影响将无远弗届。  根据何德邻对“华人小房东”会员的调查,他认为“‘闭庭法’实际上对少数民族的伤害比对主流社会更大。”他说,正是这种对华人社区更重的影响促使纽约小房东参与了组织这场诉讼,“祈望参与诉讼的房东最终胜诉,为华人社区回复秩序。”◇

责任编辑:李悦

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