【大纪元2021年04月05日讯】（记者李扪心综合报导）西太平洋银行（Westpac）的经济学家说，政府的新住房税收政策，将由原来的有利于投资者，转而更倾向于自住房购买者。所以会有一些投资者在计算自己的财务状况后，决定出售全部或一部分所持有的房屋。这在一方面会增加市场上住房的供应量，另外投资者减少或停止购买更多房屋，也会使市场需求减少，这些因素都会导致房价下跌。
政府在上周宣布了新的针对住房市场进行调整的政策，其中针对投资者的两项税收变化——取消房贷利率抵免收入税、以及把把倒卖房屋可以免税的年限从5年延长到10年的政策，都会对投资者造成很大冲击。
在本周发表的《每周经济评论》中，西太平洋银行的高级经济学家萨蒂什‧兰乔德（Satish Ranchhod）说：“在房地产市场重新进行自我调整的情况下，房价跌幅可能会大得多”。
他认为，政府的新政策很可能会在未来几年里“重塑”住宅房地产市场。
兰乔德说：“我们经常强调，与住房供应等实际因素相比，财务考量因素，比如租金收益率、房贷利率和税收等，在确定潜在买房者愿意支付多少方面，起着更大的作用。”
到目前为止，房贷利息成本的税收抵免，一直让房地产投资者相对于自住业主而言，更具有“某种优势”。
兰乔德认为，这就意味着投资者的需求已成为当前房价高涨的主要驱动力，在当前的低利率环境下，投资者一直在寻求收益，包括租赁物业的潜在租金收益和倒卖房产的资本收益，这些都支撑了房价的快速上涨。
“对于主要靠贷款买房的杠杆投资者而言，取消房贷利息抵免的政策，将大大降低租赁物业的收益率，并将显着降低投资者愿意支付的房屋价格。而这将通过明线测试最低期限的延长而得到进一步加强。”
他说：“税制的这些变化将极大地让自住房购买者与投资者的财务状况发生倾斜，会更有利于自住房购买者和那些已经套了现的投资者，从而使自住房购买者成为确定房屋市场价格的人群。
“粗略的计算表明，自住房购买者的平均价格支付意愿，比目前的房价低约10％——所以这表明在长期内房价最终可能会下跌那么多。尽管这将是一个很大的跌幅，但仍只能把价格带回到四个月之前的状态。
“但是，在住房市场调整自己的时候，跌幅可能会大得多。如果没有房贷利息减免政策，房地产投资者将需要更高的租金回报率来证明其投资的合理性。这就可能意味着租金将涨的更高，尽管这将受到房客支付能力的限制。
“更可能的方式是，那些高杠杆的投资者将会以降低的价格，把持有的住房卖给自住者或者低杠杆的投资者。相似的结果已经出现在了英国，从2017年起，英国就已经开始逐步去除房贷利率抵免所得税的政策。”
新住房政策或家安环经济发展
兰乔德认为，对于储备银行来说，这些政策变化将使其实现它的经济增长目标更加困难。
“住房市场总体上在影响着新西兰经济状况的过程中起着关键作用，因为房价上涨通常与家庭信心增强和支出增加有关。由于大瘟疫的爆发，经济活动已经低于正常的发展趋势；而现在，房地产市场出现的实质性疲软，可能会使经济的恢复变得更加缓慢。
“这加强了我们之前的预期——即在可预见的未来，[官方现金利率]提升仍将是不可能的。……这很重要，因为持续的低利率，将有助于限制房价的下跌，至少在短期内会是这种情况。”
兰乔德认为，房价下跌也将对房屋建筑活动产生负面影响。“不过，这种拖累可能不大。新建筑仍不受延长的明线测试的限制（仍保持在5年上限限制），并且与购买现有房产相比，还可能会具有一些税收上的优惠，比如，政府可能会考虑允许新建筑的利息成本可以在有限的时间内抵免所得税，但这一点尚没得到确认。
“此外，房价前景疲弱也预示着土地价格的下行压力，这是许多住房开发的关键障碍。我们仍然预计，未来几年内房屋建设的水平将很高，大量项目已经在筹备中。而且许多地区仍在为可负担房屋的短缺而苦苦挣扎。”
高杠杆投资者更会卖房变现
取消房贷利率抵免政策将使靠房贷买房投资的日子结束。因为一些投资者在现金流方面可能走到尽头，这样他们就需要从自己的储蓄或其他收入来源中拿出钱，来支付持有房产所产生的账单。
早前，房地产投资本来是可以提供安全可靠收入的来源，但在新政策下，这种模式已经走到了头，并会被基于资本收益的投机所取代。
如果投资者准备为一个不仅不提供任何收入、而且还必须不断用其他资金来源补贴的投资，其唯一原因，是他们希望在卖掉这套房产时可以获得可观的资本收益。
所以，当中低价房屋的价格像最近那样每月上涨数万元时，如果投资者的出租物业的支出每年只增加几千元，似乎仍然是很不错的买卖。
但是，当房屋贷款利息成本无法再抵消租金收入时，累积投入的大量现金，就可能会开始对某些投资者的财务造成压力，导致一些投资者套现并退出市场。
但是，如果投资者确定在出售房屋时，即使在因为触犯明线测试规则而需要缴税之后，仍可能获得可观的资本收益，那么他们仍可能选择保留亏钱的投资房产。
另外，新的税收规则可能不包括新建房屋，那么一些投资者可能会出售其现有的住宅物业、并将其资金投入到新的住房开发项目中去，而这可能更有利于增加新房供应。
同时，对于首次购房者来说，新规则会产生一个比较公平的竞争环境，这一点是政府新政策的目标之一。◇
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