【大纪元2021年05月26日讯】（大纪元记者李欧综合报导）“美国地产热点：李欧笔记”视频，本次我们要来探讨一下全美房地产市场现况，到底二手房源和新屋房源到底有没有增加的可能？因为房源短缺，是导致现在房价高涨的主要原因，这是非常关键的问题；另一个我们要探讨，很多人在问的问题：到底现在是不适合买房？
全美房市第一季度房价涨幅 再创历史新高
全美房地产经纪人协会（NAR）5月初公布的报告显示，在房源严重短缺和买家需求旺盛的推动下，当季美国几乎所有地区房价都在上涨，且没有放缓的迹象。
根据NAR报告，在去年第四季度同比上涨创历史纪录的14.8%后，今年第一季度独立二手房价中位数，同比涨幅进一步升高至16.2%。在NAR追踪的183个都市里，有182个房价同比皆上涨；此外，183个都市里的近九成房价的涨幅都超过10%。
在全国范围，第一季度的成屋销售价格中位数到达319,200美元，涨幅创下了1989年以来的最高记录。根据报告，第一季度房价同比涨幅最大的城市是纽约州的金斯顿（Kingston），涨幅达35.5%，Kingston位于纽约的哈德逊河谷（Hudson Valley），在过去的一年中，许多城市里的居民搬到那里躲避疫情。涨幅第二的是康乃狄克州费尔菲尔德县（Fairfield County），涨幅也高达34.3%。
在183个都会区中，163个第一季度房价同比增幅都达到两位数，多过前一季度的161个城市。唯一房价下跌的城市是伊利诺州的斯普林菲尔德（ Springfield），同比跌2.4%。
房价涨速如此之快，正在抵销超低房贷利率带来的好处。NAR表示，尽管抵押贷款利率从四月份又开始下走，三十年固定利率来到约2.94%（5/17数据）。但第一季度典型的房贷月供还款，仍从去年同期的995美元上升至1,067美元。
今年下半年房市或放缓？
随着更多人被挤出市场，经济学家也表示，房价增速可能在今年晚些时候会放缓。加州房地产专家陈建友也是预测今年夏季，会有一波上市房，而且加州重新开放房东驱逐房客，也会增加房源，届时可能让买家有更多选择，减缓竞争。
不过现在即使部分买家撤出市场，许多都市区的房屋需求量仍将超过供给量，市场上房屋的短缺正在影响全国各地的购房者。截至5月1日当周，Realtor.com上的房源数量比去年同期下降了52％。
建筑商信心增强
二手房的短缺，推动建筑商们加大力度开工的信心。5月17日全国房屋建筑商协会（NAHB）的五月份的月度信心指数为83分，指数超过50表示信心增强。一年前，大疫情的爆发使该指数在4月和5月跌至50分以下，但随着许多美国人选择在去年夏天恢复买房、找新房的需求，信心指数迅速反弹。
全国房屋建筑商协会的首席经济学家说：“低利率正在支撑大多数材料成本上涨的住房负担能力。”从区域来看，南部的建筑商信心增强，西部的建筑商信心保持稳定，但东北部和中西部的建筑商信心下降至去年8月份以来的最低水平。
缺乏现有房源的销售，以及低利率的环境持续发展，支持了买家对新房屋市场的兴趣。但是买家和建筑商都面临着价格压力，这可能会使新房销售的推动出现风险，所以建筑商协会在衡量潜在买家的信心上，略有保留。
建筑成本 大幅高涨
房屋建筑的总材料成本比一年前上涨了12％，建筑商表示，他们预计价格会更高。特别是，用于建造房屋的木材和钢材的短缺，是成本的主要驱动力。截至5月7日，今年以来钢胚价格约上涨49%，铁矿砂上涨40%，钢胚价格均持续向上接近2008年的高点，中国铁矿砂价格更创下历史新高。在2020年5月至今年之间，标准1,000板英尺的木材的价格从347美元跃升至1,645美元。
原材料价格上涨如此之快，更导致无法准确提前制定新房价格。建筑商协会警告说，在确保劳动力方面也面临挑战。一些建筑商正在减慢销售速度，以管理自己的供应链，这意味着建商承受能力的挑战越来越大，导致房价也会越来越高。
根据房地美（Freddie Mac）的最新分析，美国住房市场还需要380万套独立房才能满足需求。房地美的首席经济学家哈特（Sam Khater）表示，对于入门级房屋尤其短缺，这使得首次购房者进入市场的成本更高。
现在是买房好时机吗？
接下来，我们就来探讨另一个问题，也是有很多人都在问的：现在倒底是不是买房的好时机？根据盖洛普（Gallup）的一项新调查，尽管房价飞涨，但仍约有53％的美国人认为现在是购买的好时机。这是盖洛普在4月份对近1,000名美国成年人进行的调查结果。
去年，只有50％的人有这种感觉，这是自盖洛普（Gallup）在1970年代开始追踪美国人对房地产市场的看法以来的最低水平。在1978年、2000年中期都有很多人说：“现在是买房的好时机”，甚至2003年时有81%的人这么认为。但现在人们还是相对比较谨慎，许多美国人在Google上进行搜索研究，以查明房市是否将再次进入崩溃，就怕又像上次经济衰退前的经历一样，大家都心有余悸。
所以现在倒底要不要进入市场？其实很难有有一个统一的答案，尤其在美国疫情危机尚未完全解除之前。首先笔者认为，要看您的买房需求有多大？急迫买房吗？或是可以等待？还有手上资金充不充裕？可以贷款有多少钱？而且每个地区的市场环境不同，还要依照您的居住地进行评估，才能有比较准确的答案。
现在可能有很多人感受到通货膨胀的压力，想说不如把钱投到房地产里增值。也可能觉得房价涨幅如此巨大，假如再不买就来不及了等等这些想法。
我该买房吗？先考虑两个因素
各种不同的想法，我们倒不如简化成两个，一个是需求性、另一个是资金。每个人的需求性不同，买房的理由不同，我建议处在犹豫阶段的人，不妨做一个列表，把一些想换房的想法列出来，还有不换房、买房原因也出来，然后进行评估。假如需求果然高过不想买房的因素，那就可以试着进一步了解你当地的房地产市场，一般都预期房价仍将继续上涨，主要原因仍是需求超过供给，还有美国经济随疫情趋缓重启，目前就业率虽趋缓，但零售销售大增、消费者信心指数也来到疫情以来最高等等，各项数据都是回升的阶段，但要留意的是通货膨胀导致可能的货币紧缩、利率调高的因素，将可能对房市造成降温。
再来，当然要考量口袋有多深的问题，由于现在有不少现金买家，对于贷款买家相对不利，但只要贷款买家预先申请好贷款预批信，碰到现金买家也不会是太大的问题。要留意的是，您要买的房子有多少竞争者？假如竞争者多，意味着就必须要加价抢房。这里还是呼吁，买房要理性，千万不要一味地加价，认为加个几万元，每月只是多几百元的还款，但长期以来仍是不小的负担，就算真的抢到房子，事后可能会后悔。也不要因为抢房把验房步骤都省略了、该有的要求都跳过了，大幅让步的后果，可能就是买到一个很不合适的房子，或是要花更多钱去整修。除非你事先就知道这些情况，愿意去承担这些缺点。
如果近期买房过程不如预期的顺利，其实也没关系，随着经济重启，疫情以来的限制逐渐开放，肯定会有更多上市房出现，竞争可能也不会这么大，到时的选择也就更多，甚至有更多的谈判空间，对买家会是好处。当然如果竞争还是很大，但毕竟先前你可能有多次经验了，相信在一次次的抢房中，经验值的累积也会加大到时抢房成功的概率。#
视频：美国房地产 涨幅最高的城市和唯一下跌的城市 今年夏季会是买房好时机？｜新房为何那么少？美国还需要多少新房？｜买房现在是否是好时机？【美国地产热点】第18集
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本文刊载于旧金山5月22日地产版
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责任编辑：李曜宇
