【大纪元2021年07月05日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）购买第一套住房是令人兴奋的，小房换大房可能更有意思，因为你正在一步步地接近实现你的梦想。
据澳洲Domain房地产网消息，卖掉现在住的房，换一个更好一些的，这一做法能否成功，取决于两个关键因素，一是不要过度贷款，二是一定要做详尽调查。
The Informed Buyer公司的买方代理Jayne Robbins和Orange Wealth公司的财务顾问Jason Chew介绍房子升级前所需考虑的事项。
住房升级所需资金
Robbins建议在开始找房之前，先理清财务状况。
她说：“你需要关注的不仅仅是借贷能力，还需要了解你的生活花费，以及这些费用是否会影响未来。”买家应该考虑未来几年哪些因素可能会影响他们的收入能力和开支，例如产假、学费和海外旅行。
Chew说，买家在开始寻找购买房产时，通常会超出他们的预算。
他说：“人们需要设定好他们的期望，我们会向他们展示不同的购买价格对他们的现金流、生活方式和退休的影响。”
Chew帮助买家计算房产升级的交易成本，从印花税和销售佣金到成交和搬家，而且就债务情况提供建议。
他说：“出发点通常是尝试与目前的贷款方达成更好的交易。”Chew还与客户一起探索不同的贷款方式，如只付利息、本息合付、固定或可变利率以及对冲账户。
决定先买房还是先卖房
如果希望最大限度减少购房过程所带来的压力，Chew建议先卖后买。
他说：“你要知道你有能力借到购买下一处房子所需的资金。”
有一些住房升级者决定先买房，这可能需要过渡性贷款。过渡性贷款是一种短期高息贷款，用于支付在出售现有房前的购房费用。
另外，如果你决定保留目前的住房作为投资房，你需要考虑税务影响。
Chew说：“你的新房贷款很可能会有很高的债务，而你的投资房的债务额相对较低，从税收的角度来看，这不太好。”
目前与将来的需求
如果升级到永久住房，就需要考虑跟上家庭的预期增长和变化。
Robbins说：“你需要了解五到十年后你的生活会是什么样的。有青少年会搬离吗？需要更多的车位来停车吗？有特定的校区需求吗？不要只考虑目前的需求，而是要问一问房子是否能够灵活应对家庭需求的变化。”
而且，如果打算购买一套需要装修或推倒重建的房，一定要向当地市政府了解有关建房许可的事项。
分析但不要无休止地分析下去
预算确定后，是熟悉房产市场的时候了，但Robbins认为不要让无休止的调查分散你对最终目标的注意力，特别是在价格快速上涨的情况下。
她说：“网上有很多信息，可以说是太多了，花在了解上的时间是以价格上涨为代价的。因此，我给客户的建议是，了解到你有信心可以在没有代理人的情况下能够为房产定价的程度即可。”
从参加拍卖会开始，了解需求和销售价格的实时情况，参加房子开放检查日，这样你就可以亲眼看到那些在网上展示得很好的房子的优缺点。收集房地产门户网上的销售数据，以了解一个郊区定价的整体状况。一个熟悉市场的买家有能力为想买的房产给出合理的买价格。
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