CCL结束五连升 七大领先指数回调

【楼市动向】预告“假大空”破顶潮来临

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【大纪元2021年07月16日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报186.68,按周下跌0.9%。分区指数除港岛再升1.48%外,九龙、新界东及新界西分别再调整1.96%、1.45%及0.9%。其余领先指数全线调整,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别回调1.76%、0.74%及0.72%。中原经纪人指数(CSI)最新报73.53,按周再跌0.26个百分点。

质素下降是利淡因素

二手楼价连升五周后调整,但整体市况仍是反复向上。上周有大型新盘开售,一手成交回落,但二手成交亦未见受惠,主要原因是业主见市场气氛炽热,盘源被消化,开价极为进取。上周地产界大新闻并非买卖,而是新世界大围柏傲庄III期两幢正在兴建的住宅因结构安全问题未能通过检测,被屋宇署勒令拆卸重建。兴建中的私楼拆卸重建,可谓政权移交后首次,对上一次类似事件是资助房屋。

2000年马鞍山居屋愉翠苑两幢已建成的住宅因短椿而需拆卸重建,轰动一时。据了解,柏傲庄买家将获得金钱赔偿,连同拆卸重建费用,发展商可能要承担15亿元损失。金钱损失事少,楼宇结构安全牵涉人命安全,质量不容半点失误,特区面对极端气候变化,飓风正面袭击不可忽视,加上楼高,建筑密密麻麻,万一有什么差池,出现骨牌效应,后果是灾难性。

事件仍留下一堆问号,首先发展商似乎事先知情,却继续买楼,当中的理据未有清晰向公众交代。事件到底是一次性大意失误,还是一些系统性的监察问题,有待查明。涉事承建商牵涉其他政府工程项目,是否应该在查明事件后才继续工程项目?其他发展商可能因应事件复检监控程序而延误供应。买家亦陷入两难之局,买家可以选择取消交易而损失购买机会,又或面对不同赔偿方案作出选择,从而接受发展商声誉受损,影响楼盘将来价值的可能性。事件亦影响特区国际成声誉,政府应成立调查委员会,查明真相,向公众清楚交代。

怕就怕在政府似乎倾向淡化事件,处理手法犹如沙中线丑闻,最终含糊各方责任,无人需要负责,不了了之。此等文化长远将影响特区建屋质素,市场失去信心才是特区楼价长远的利淡因素。

预告房策“假大空

近日两宗高管操守问题惹大众关注,首先是警务处国安处署长光顾无牌按摩馆,再有保安局副局长、入境处处长及海关关长违反限聚令,两宗事件均是执法人员正调查非法行为时截获,实在耐人寻味。高官违反限聚令事件,政府本要向市民解释的是为何三名保安体系的官员同时出席红色地产商饭局?饭局开支是多少?公务员守则指明不能接受奢华款待,若果对方奉上山珍海错,不但要离席,并须向对方表明此举不符守则,难向公众交代,将来若有相关利益的决策,就可成为公职人员行为失当的证据。

林郑居然称如果对方奉上鲍鱼便离席是不近人情,三人交了罚款事件应告一段落。董建华当年面对梁锦松偷步买车事件时讲,高官做任何事情必须“白过白纸”,特区政府管治文化今天已到了什么地步?看官自己评论。当市民怀疑官员的诚信,民生问题自然难解决。楼价即将破顶,公屋轮候时间不断延长,林郑月娥出席一个电台节目时提到房屋问题,直言增加供应“莫说九个月,九年都未必追得到”,重申政府希望为特区建立土地储备,让市民看到前景,所以她任内最后一份施政报告以勾划未来为主,并预计被市民批评“假大空”云云。

作为当权者,应该是急市民所急,想市民所想,切法说服市民愿景。以往林郑房屋政策已经“坚离地”,市民还未有评论“假大空”,今次林郑直接预期“假大空”,施政报告将有超越市民预期的造地抢地行动。“重中之重”政府已经讲了九年,今天楼市变成怎样大家有目共睹,还要市民相信政府十多廿年后的所谓宏大远景?子曰:“信以后劳其民,未信则以为厉己也。”请官员自己照照镜。

土地储备另有玄机

林郑为了取信市民,自称大部分政纲得到落实,听似如是,但最重要的承诺却反其道而行。市民当然记得林郑的竞选政纲重点就是聆听市民声音,修补行政立法关系,民生方面是解决房屋问题。结果怎样?再有,政策上不是做得多落实得多就算成功,而是看实际成效。

17年林郑第一份施政报告中房屋政策忽然变作置业主导但又缺乏指标,提出公私合营至今零供应,将“白居二”恒常化令居屋升幅跑赢私楼,大举增加绿置居,但上期绿置居滞销,卖剩五百多个压缩空间的单位。

18年政府推出“娥六招”,当中一手空置税条例政府自阉,港人首置盘至今只得几百个单位,增加资助房屋供应未见影,公屋轮候时间突破20年高位,过渡性房屋至今只得千多个单位。

19年政府接纳土地大辩论报告,至今进度报告欠奉。最有“成效”的要算“林郑Plan”,未解决楼价负担过重问题却大幅放宽按揭保险,除了让按揭保险公司多赚一笔之余,还可在政治动荡经济衰退之时托住楼市。正在立法的㓥房租务管制只做一半,坊间严重质疑成效,㓥房户数字续创新高。林郑上任至今,楼价再升17%,可以总结所有土地及房屋政策。大众还不要小觑林郑几句说话,内含重要讯息,对后市影响巨大。首先,政府表明将焦点放在长期,市民不要期望短中期政府有什么政策,意味房屋问题将延续至十年过外。其次,土地储备就是在过剩的时候储存,在不足时提取,用以作稳定市场供应。

现时供不应求极之严重,某基金会直指特区未来30年欠缺9,000公顷土地,未来十多年何来额外土地放进储备?现时根本不是适当时机提及土地储备。为何林郑偏偏要提及?目的就是告诉市民施政报告将有更据争议的长远造地及抢地计划,而有地亦不一定用作大幅增加供应,而是替库房制造价值,透过储备机制控制供应达致托市托价的目的。

读者可参阅本栏17年10月13日及20日的文章,详尽分析当年林郑第一份施政报告。报告既非急市民所急,而是制造一些政策托市,事后亦证明分析正确。本栏的图表为何要特意圈着林郑发表第一施政报告的时间,就是提醒市民,当政府长期策略摸不着边际,短期对策又无所作为时楼价的走势。今天林郑预告施政报告将会是一份“假大空”的文字集汇。历史会否重演?住宅楼价会否迎来新一浪破顶潮?大家可拭目以待。◇

责任编辑:陈玟绮

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