【大纪元2021年07月11日讯】（大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报导）在过去的几年里，房产投资者通常会优先选择拥有大地块的独立房。但是，随着家庭规模缩小，以及独立房价的急剧飙升，投资者越来越多地将公寓房视为安全的投资增值渠道。
澳洲知名房产投资专家，房产投资战略咨询公司Metropole Property Strategists的总裁亚德尼（Michael Yardney）分享了成功投资公寓房的要诀。
他不建议投资大体量的新公寓房，“因为它们缺乏自住吸引力和稀缺性”。他说：“现在，在我们新的后中共病毒时期，我们很少有人会考虑住在CBD地区像乐高积木似的高层塔楼内，这些类型的房产甚至更加不受欢迎。”
亚德尼认为，区位优越的旧式公寓房具有很好的投资价值。他说：“我喜欢那些在我成长过程，我们曾经称之为公寓房的老式低层公寓房，因为它们有独特的优越性。”其优点包括：通常比新的公寓面积更大，房型更有趣，花园面积更大，并且位于成熟郊区。
为帮助投资者选对旧式公寓房，他列出了买家应避免的六大误区。
1、不考虑位置
大约 70-80% 的房产在资产增值方面的表现，取决于其所在的位置，其余取决于房产自身的独有特点。
在悉尼、墨尔本这样的大都市投资，选对区位比以往任何时候都更重要，因为能够在 20 分钟范围内通达至工作、生活和娱乐目的地，这是新的黄金标准的理想生活方式。因此，旧式公寓房投资者常犯的一个错误，是没有考虑该房产的战略位置。这里有几个问题要问自己。
- ＊这是一个令人向往的郊区，还是中产阶层聚集的郊区？
- ＊这个郊区是否提供人们追求的生活方式、便利设施和移动性？
- ＊该地区房产在资产增值会表现突出吗？
- ＊该地区的人口统计数据信息如何？
- ＊该地区的新公寓房是否将供过于求？
- ＊如果你决定出售该投资房，该位置是否会继续吸引租户和潜在的自住房主？
2、选对郊区但选错了街道
正如房产投资必须考虑更广泛的房产位置信息一样，对房产所在街道的战略意义进行分析也很重要。显然，房产所在的街道越受欢迎，未来资产增值的可能性就越大，你的房产对潜在租户的吸引力也越大。
3、不做功课
投资者不仅需要研究房产所在位置的历史，还需要研究房产建筑的历史，以评估未来回报。相对于新公寓房，旧式公寓房的优点就在于拥有可查看和回顾分析的记录，包括该街区公寓房的可比较的销售额和过去的房产增值表现。另外，务必查看业主委员会的表现，包括是否积极主动，是否有用于未来维修的偿债基金，是否有任何未解决的争议？
4、忽略了租户的需求
除了区域和街道，投资者需考量房子的宜居性，包括建筑外观，在公寓楼中的位置，是否拥有良好的自然光等。
大部分旧式公寓房，如上世纪 70 年代在墨尔本和悉尼建造的公寓楼，通常比过去 10 年开发的公寓楼的总体规模更大，但投资者不能忽略现代租户的需求。理想情况下，他们想拥有一套能够让自己的生活轻松方便的住处。他们还需要从建筑物中的其他居民那里获得一定程度的隐私和安全。
租户的其它优先考虑因素包括流动和空间、充足的自然光以及方便、易于管理的空间布局。
5、专注于房产，而非土地
即使在投资公寓房时，有一件事千真万确：建筑物下方的土地比建筑物本身更有价值。公寓大楼中的每套间公寓房都拥有整块土地的一小部分。这也是旧式公寓房相对于现代塔楼的优势：同样面积的地块，旧式公寓楼衹有 8 或 10 套住房，而现代塔楼可能有 50 到 100 套公寓房，这意味着每套公寓房所拥有的土地资产面积都很小。
6、错失增值机会
旧式公寓房进行内部翻新，能增加住房对租户的吸引力，提高租金回报并提陞其整体价值。许多投资者未能利用这一点，但即使是很小规模的翻新和升级——比如涂上一层新油漆或一块新的现代地毯——也能产生很大的区别。
更重要的是，翻新是一个“制造”新公寓房房主无法获得的房价提陞的机会，投资旧式公寓房的投资者提供了明显的优势。他强调，“请记住，你永远无法改变房产的位置、要素或外观——但你可以改变的是它的特征。”
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