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房价涨幅缩小 难确定源于季节性变化

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【大纪元2021年07月08日讯】(记者李扪心综合报导)尽管房价涨幅有所放缓,而且是连续第二个月房价涨幅缩小,但新西兰一些地区的房价仍比一年前高出三分之一以上,全国平均涨幅仍高达25.6%。

不过专家认为,目前还很难判断出其中有多大程度是因为政策变化或季节性变化,因为通常在进入冬季后,房地产市场都会相对冷淡一些。

同时,全国超过100万元的房屋贷款数量持续增加,使得银行贷款的整体风险升高。专家警告,如果储备银行加息致使房贷利率升高,对这些买房者的打击可能会很大。

房价季度涨幅缩小 但年涨幅仍高

根据最新的政府估价局(QV)的房价指数,在截至 6 月底的3个月中,全国的平均房价上涨了6.6%,低于截至 5 月底的3个月中的 8.8%。

但全国平均房价上涨至94万3184 元,仍比去年6月的价格高出25.6%;这比5月份的同比增长23.7%的涨幅要大。

在全国,玛纳瓦图/旺格努伊(Manawatu-Whanganui)的平均房价同比上涨最多,为36.0%,惠灵顿和豪克斯湾(Hawke’s Bay)紧随其后,平均房价分别比去年6月上涨33.3%和31.5%。

全国已经有四个主要城市的房价超过100万元,分别是皇后镇湖区138万6994元;奥克兰134万7092元;陶朗加(Tauranga)104万2533元;惠灵顿市101万5182元。

在大奥克兰地区,平均房价在截至6月份季度上涨6.2%,年涨幅为23.4%,高于5 月份的年涨幅的21.8%。

截至 6 月底的3个月中,房价涨幅最大的是黑斯廷斯(Hastings),涨幅为 8.6%,其次是北帕(Palmerston North),涨幅为8.5%,陶朗加和基督城的涨幅均为 8.3%。在16 个主要城市中心中,只有罗托鲁瓦(Rotorua)的季度房价涨幅高于5月份。

三个最低的年增长率地区为奥塔哥18.6%、南部地区19.1%和塔斯曼22.9%。

专家:目前还很难判断房价走向

QV总经理戴维‧内格尔(David Nagel)说:“现在说市场已经转向还为时过早。

“今年早些时候政府宣布了一系列政策以抑制房地产投资者和投机者的活动,同时也有很多关于明年晚些时候加息的传言。”

除了政府政策,也不能排除季节性影响,“但我们现在也进入了通常随着较冷月份而出现的季节性衰退,因此很难将原因归于任何单一的事情。”

内格尔说,“随着我们的边境基本上对新居民关闭,我们给了住房供应链一个喘息的机会,新房建造速度创历史新高,尤其是在主要中心。

“但是,由于利率仍处于历史低位,而且全国大部分地区都缺乏房产上市,所以我们不太可能看到房价迅速下降。

“随着房地产市场吸收最近的政策变化,并且冬天真正来临,我们可能会看到未来几个月房价上涨的速度将继续放缓。”

100万元房贷数量增加

房地产网站Homes.co.nz 的最新数据显示,在过去12 个月里,全国15%销售的住房价格超过125万元。

在奥克兰,这个比率甚至更高,有高达37%销售的住房价格超过 125 万元。数据分析公司CoreLogic的数据显示,仅在2021年,奥克兰有57%的销售住房价格超过100万元,而5年前这一比例仅为33%。

该网站的首席数据科学家汤姆‧林特恩(Tom Lintern)表示,按照首付款20%计算,超过125万元的房价,意味着有相当多的人已经借贷了100 万元的房屋贷款

“并非所有购买那个价位的买家都会借贷到那么高的程度,但可以肯定的是,许多人已经以这种债务水平(100万元)进入市场。”他补充说。

储备银行的数据显示,5 月份总共89 亿元的借款中,有8.32 亿元来自于抵押金低于 20% 的贷款者,这高于去年5月份的5.15 亿元和2019 年的7.07亿元。

抵押贷款经纪人格林‧麦克刘德(Glen McLeod)表示,他每个月都要处理100 万元的房屋贷款。“由于奥克兰北岸(North Shore)的一些房价平均在150 万至180 万元之间,因此这种情况变得越来越常见。

专家警告:加息会重创高房贷者

林特恩说,目前一年到三年定期房贷利率在2% ~3% 之间,所以100 万元的房屋贷款还可能还贷,但如果利率开始再次上升时,还贷的压力就会大增。

他的分析显示,如果利率提高到2015年1月时的5.85%的水平,奥克兰的一套房价中位数房屋的每月还款额,可能会增加近2000元。

按照Homes.co.nz 的7 月份数据,奥克兰的房价中位数为121 万元,除去首付的20%,房屋贷款为96.8万元。

如果以 Kiwibank 当前2.19% 的利率计算,25 年期房屋贷款每月需要还款4193元;但如果利率上升到储备银行2020 年 1 月报告的平均标准利率4.32%,那每月还款额将为 5282元;如果上升到2015年1月的5.85%,则每月还款额为6148 元,净增加了近2000元。

在惠灵顿,房价中位数为113 万元,按当前利率计算,每月还款额将从 3916 元,增加到 2015年1月利率的 5742 元,净增加1800多元。

基督城的每月还款增幅相对最小,基督城的房价中位数在所有主要中心中最低,为59万6000元,所以还款额会从现在的 2065元,增加到 3028元,每月还款额净增加近1000元。

林特恩说,许多人已经习惯了利率下降,“但对于计划买房者和房主来说,重要的是要记住利率不会永远保持在目前的低位,他们需要为利率的变化做好准备。”

他建议,人们应该与自己的银行或财务顾问讨论可能的选项;但如果可能的话,最好在利率低的时候,通过支付高于最低限额的还款来尽快降低贷款额。

虽然长期利率已经开始上升,但西太平洋银行代理首席经济学家迈克尔‧戈登(Michael Gordon)表示,浮动利率和短期固定利率预计将在未来几个月保持稳定。

但Loan Market的抵押贷款顾问布鲁斯‧帕滕(Bruce Patten)认为,加息可能会有序地进行,加息1%~1.5% 可能就足以遏制通胀。

“这将使利率稳定在3% 的高位,或者可能在4% 左右。这对那些在过去18 个月内买房的人影响最大。”

责任编辑:筱康

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