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美国房地产市场 是否要“见顶”了?

美国房地产连续4个月销售下降,房市在降温吗?(Shutterstock)
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【大纪元2021年08月16日讯】文:Ramon吴・拉斯维加斯房地产经纪
近期房屋销售降温,引发投资者对经济复苏的一些疑虑,先来看看美国地产市场的基本面吧!

作为迄今为止经济复苏的支柱,炙手可热的美国房地产市场已经出现降温迹象,这促使一些投资者怀疑这个房市周期已经见顶。

令人担忧的楼市降温

令人担忧的原因比比皆是:美国商务部最近报告称,5月新房销售年率下降 5.9%;这一出人意料的连续第二次下跌,也恰逢房价中值创历史新高。

与此同时,全国房地产经纪人协会宣布二手房销售价延续4个月的回落:新屋销量和成屋销量自年内高点(也是次贷危机以来的新高)延续了4个月回落,销量分别下跌22.56%和12.9%。

其中,成屋销售占9成,新屋销售占1成。但整体楼市销量水平依然高于疫情前的均值水平。楼市的降温使得抵押贷款利率上升、住房供应不足,也让不少消费者沮丧。

美国房市基础仍然稳固

然而,目前的房价本应高于平均水平,所以供应中断和价格快速升值可能只是暂停了买家的购买行为。有专家认为:美国房地产市场的基础仍然稳固——甚至可以说是几十年来最好的——有3个原因可以解释:

1. 人口数量带来强劲需求
在家庭资产负债表异常健康的时期,千禧一代的人口高峰使得家庭组建进入黄金时期。摩根士丹利研究部估计,在过去一年中,由自住借款人而非投资者、投机性建筑商,或第二套住房业主推动的新自有家庭形成将近120 万户。此外,有证据表明,新冠疫情可能已将人们的重点转向城市化和远程工作,使得住房需求可持续高涨。

2. 供应紧张
由于过去十年建筑短缺,住房库存仍然不足。尽管建筑商们对最近的房价上涨充满信心,但他们从全球金融危机的几年中吸取了惨痛的教训,仍然保持着谨慎态度。摩根士丹利的分析表明,住房库存增长现在落后于年度家庭人数近 60%——这种数据不匹配可能会进一步升高单户住宅价格。

3. 放宽抵押贷款标准
而在新冠疫情期间大幅收紧后,贷款标准为帮助抵消较高的房价和抵押贷款利率,已放宽至6年来最低。

与此同时,随着美联储上周,对所有接受年度压力测试的美国主要银行放宽贷款限度,购房者有希望获得更多的信贷供应。

未来楼市基本面预测

鉴于这些因素,我们预计楼市基本面将延续多年的增长路径。同时,随着市场动态在当前的周期中发挥作用,买家信心会随着时间的推移而恢复,投资者最好密切关注近期房价放缓、租金上涨和销量反弹等现象。

值得注意的是,这些建立强大的房地产市场基础的关键因素,还没有在市场中定价。投资者应考虑通过有选择地使用住宅房地产投资信托,来扩大对实物资产的敞口,来实现投资组合多元化。#

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本文刊载于旧金山8月5日地产版

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责任编辑:李曜宇

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