【大纪元2021年09月20日讯】（大纪元记者刘淇晴新西兰编译报导）对很多人来说，房价走势是一个永恒的话题，而新西兰的许多公司也都在定期发布相关的市场信息。但若想真正了解住房产市场，就要了解不同房价数据到底提供了什么信息，因为很多公司采用了不同的衡量标准，实际传达的意思也有差异。
为此，Stuff传媒对新西兰多家房地产数据公司等业内机构发布的数据做了进一步阐释。本文根据该篇报道编译而成。
文中涉及到的房产行业机构包括：
全国性房地产经纪人会员组织——房地产协会（Real Estate Institute）
房地产数据公司——CoreLogic
房地产搜索、出售、租赁服务网站——Realestate.co.nz
房产服务公司——Quotable Value（简称QV）
房地产网站——Trade Me Property
免费房产搜索、估价网站——Homes.co.nz
各房地产机构数据算法解读
房地产协会（REI）会根据其全国房地产经纪人会员提供的销售情况，发布月度数据。
该数据重点关注房产的中位数售价及销售量，还包括房价的月度及年度变化趋势。此外，其数据还会涵盖拍卖销售额的占比情况，以及房屋被卖掉所用的时间。
CoreLogic发布的数据不仅仅关注售出的房产。该公司会根据协议收集三个月的滚动销售数据，并应用专业的统计度量算法，得出所有房产的销售平均值。
以此为基础，CoreLogic发布的房价指数涵盖平均值、月度、季度和年度价值增长率。此外，该公司还发布买家分类、房产转售和住房负担能力相关数据。
房产服务公司Quotable Value（QV）发布的数据与CoreLogic类似，其收集到的三个月滚动数据基于房屋销售协议日期，提供房价的平均值及增长率。
与房地产协会（REI）发布的数据相比，CoreLogic和Quotable Value的数据指标对市场情况的反应相对更慢，对市场大的波动的反应也相对较小。
CoreLogic的首席房地产经济学家开尔文·戴维森（Kelvin Davidson）表示，这样计算出的数据可以更好地体现房价随时间的变化，计算结果不太会被某月的一些特定事件影响，例如市场上突然出现大量廉价公寓。
戴维森还解释说，他们使用的数据基于房屋销售的协议日期，而非比之更加滞后的结算日期，因此不会滞后太多。
房地产网站Realestate.co.nz和Trade Me Property的数据使用的，则是房屋的平均要价，但计算方式因公司而异。
Realestate.co.nz的发言人表示，要价既不是估值也不是售价，而是市场情绪的一个指标。从统计学上看，要价与房产的销售价格密切相关，但可能会与之不同。
Homes.co.nz则采取了别的计算方法。该公司会每两周计算一次整个住房存量的数字，并会使用一种特殊算法识别销售价格和房产特征之间的关系，然后逐月比较中值。
如何更好地运用房产数据
对于哪种计算方式最能体现当前市场状况，精品咨询公司 Sense Partners 的经济学家沙穆比尔·雅库布（Shamubeel Eaqub）表示，房地产协会（REI）的数据最新且最为及时，因此最能说明当前市场的状况及趋势。
与要价相比，他说，房地产协会（REI）能提供最新的销售价格，这对买家和卖家更为实用。
然而，雅库布也指出，所有可用的信息都有助于人们了解市场，但某种特定度量方式是否有用，还要看使用者的使用目的：“如果你想知道房子在五年内升值了多少，或者更长期的趋势，房地产协会以外的数据可能会更好。”
鉴于目前人们可以利用的工具及信息量已相当多，购买房产又是一大笔开支，雅库布建议打算买房的人最好向专业人士寻求意见，因为他们可以充分利用现有信息。
房地产投资公司 Opes Partners 的房地产经济学家埃德•麦克奈特(Ed McKnight)则表示，尽管各种数据不尽相同，但其所呈现的价格或反映的市场情况并没有太大差异。
麦克奈特说，房地产协会的数据能提供最新的价格信息，而该数据用的中位数价格往往低于平均价格，“但如果从更专业的角度分析市场，CoreLogic 有很多有用的信息”。
他指出，重要的是不要仅依赖于房价和增长数据，而是要把这些数据与其它相关数据结合使用。
“全国范围和各地区的房价分布要广得多，因为中位价并不是每套房子的价格，”麦克奈特说。“因此，要了解市场，关注总体价格信息之外的信息至关重要。”
责任编辑：蓝克
