【大纪元2022年01月31日讯】文：Joyce Zhao・硅谷房地产经纪
刚刚过去的2021年的房地产市场如果用一个字来形容，那就是“涨”，用两个字概括就是“暴涨”。根据加州房地产协会的调查，在过去的一年里，整个加州61%的房子售价超过开价，待售房源在市面上的时间平均只有8天，60%的成交合约均为无退出条件合约，20%的买家是全现金买家。
这些数据统统表明，2021年是过去30年以来最热的卖方市场。另一方面统计表明，2021年以来，买家对房屋的要求也发生了一些变化，他们需要更大的房子，而对交通的敏感度降低；相比联排和公寓，买家更青睐独立屋；大多数人想居住在郊区从而搬离城区。
硅谷房价飞涨，主要有以下几个方面原因：
第一，COVID-19病毒不断发展变化，继续威胁全民健康，在家办公仍然是许多公司的主流，大家对自住房购买热情依旧很高。
第二，拜登政府在财政和货币政策上推出大规模经济刺激计划，大量资金涌入房市。
第三，通货膨胀率CPI达到了自82年以来的新高6.8%，物价全面飞涨，房地产投资被认为是抵抗通胀的良策。
第四，30年贷款利率在去年一季度的时候达到新低2.65%，虽后期逐步上调，但仍处在历史低位，意味着购房成本依旧很低。
第五，股市在去年一年表现亮眼，连创新高，许多购房者资产迅速增加，购买力变强。
最后也是最关键的是房源稀少，在去年底时尤其明显，供不应求的矛盾突出，大部分的出售房源都收到多个竞价，十几甚至二十个竞价推高了成交价。所有这一切都促进了一个事实：房价以超出想象的速度一路飞涨，向来是美国地产热门地区的湾区，自然是领涨的风向标。
从Santa Clara County的数据可以看到自疫情以来，独立屋价格一路攀升，2021年Q2相比之前最高点2018年Q2已经上涨了21%，比2020年上涨也超过20%。这个只是整体统计数字，在某些热门城市，上涨幅度远远超过平均水平。
相对来说，公寓自疫情以来一直不温不火，直到去年第四季度才出现一个明显回升，目前仍未达到2018年最高水平，在和独立屋的巨大价格差和涨幅面前，联排和公寓预计将迎来一波回涨。
从各个城市房屋销售情况来看，Santa Clara County各个城市和地区除了Gilroy和Alum Rock，其余独立屋中位价均已过百万。所有房源，包括高端市场还是普通公寓，在市场上待售的平均天数都小于12天，而且无一例外成交价都高于要价，没有冷门房屋类型和地区。对于买家来说确实是一房难求。
展望2022年，市场将何去何从？湾区房市从来都不缺买家，走势主要取决于三个关键因素：利率、股市、房源。美联储已明确表示今年将提高基准利率，以抑制通胀，所以2022年贷款利率预计将会有所上升。但这并不意味着会短期大幅度飙升，再加上利率影响在市场反应中会有所滞后，所以短期利率对房市热度的影响有限。另一方面，因为加息的预期反而刺激买家在仍然较低利息水平下更加积极入市，从而刺激房价继续上涨。
今年多个金融机构对大盘都有回调的预期，所以买家在股市中的获利将减少，这个对湾区购房主力的高科技人员来说，将是一个比较大的影响。从房源来说，去年12月Santa Clara房源比2020年同比下降33%，受欢迎的热门地区基本处在“房荒”的水平，如果今年第一季度房屋供应量没有明显回升，抢房仍将继续。
综上所述，笔者大胆预测，2022年房市预计总体仍然是一个增长的态势，但是涨幅将逐渐放缓。自住买家应该提早准备好资金和贷款计划，积极观察市场，抓住机会早点上车。
另外，可以关注一下地理位置较好的联排和公寓，目前的涨幅仍未达到18年高点，或有补涨空间。
对于卖家来说，现在是极好的销售时机，市场的容忍度极高，意味着有些缺陷在淡市会滞销的房子，现在是出售的好时机，本来就位置和卖相好的房子更是好女不愁嫁，能收到超出预期的好价格。
不论你是想买房还是卖方，或者是想了解一下市场，做长远投资规划，欢迎致电联系我Joyce Zhao（赵静晖）408-249-0908，您硅谷买卖房产的专家。#
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本文刊载于旧金山1月29日地产版
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责任编辑：李曜宇
