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利率飙升、美股大跌 美国房市会降温吗?

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【大纪元2022年01月31日讯】(大纪元记者李欧综合报导)“美国地产热点:李欧笔记”,先跟大家拜个年!祝大家“虎年”如虎添翼(亿)、洪福(虎)齐天!去年是牛年,美国房地产确实是一个牛市,今年虎年即将开始,笔者觉得房市已经有点像是猛虎出山了,但现在又面临股市跳水,不少股民可能都面临经济损失,这对美国房市来说会有怎样的影响呢?下面我就来跟大家探讨。

寒冬中排队看房

我先从一位脸书的朋友那借一张图给大家看看(见下图),这是1月16日上午十一点,波士顿郊区Natick的一处上市房的Open House,当时温度只有摄氏-11度,但是你看看长长的排队人潮就为了去看房、抢买房。

波士顿郊区Natick一处上市房的Open House,吸引大批买家。(Timothy Ju-Tsung Pi 毕儒宗Fackbook)

去年的抢房热已经成为过去15年来,美国成屋销售的最高数量,12月份经季节性调整,全年约有618万套交易。不过,实际上去年12月新冠病毒的Omicron变种出现之后,加上原本的季节性淡季,上市房的数量就非常稀少,所以到了一月份的可售房源数量就非常非常的低,和过去两年相比简直低得惨不忍睹,根据Redfin的数据,截至1月16日的连续4个星期,可售房源比去年同期下降了29%,只有44万5,000套,但是2020年当时有近90万套的数量。

所以,这样缺乏的供应,当然不足以应付大量的需求,我们会看到刚刚那张波士顿郊区抢房的景象也就不足为奇了!从全美房价来看,2022年一开始,上市房要价完全超越前两年,同比上涨了12%,比2020年上涨了约25%。

一月份的最新数据也表明,销售价格同比也上涨了14%,达到了35万8500美元;上市两周就签订合同的比例高达41%,而一年前的同期只有36%;上市一周就签合同有32%,一年前的同期只有27%。

所以,你可以想像吗,冬天都还没有过去,市场上竟然就有大约三分之一的房源,在一周的时间就签订了合同,就是说可能都还没Open House就有买家在竞价了,这对买家来说真的是非常受挫的事,我相信每个买家基本都会经历三次左右的失败才会有可能买到房子。除非你一开始就十分了解现在市场的竞争惨烈情况,简直可以用惊心胆颤来形容了。
欢迎观看视频:利率飙升 美国春季房市会降温吗?|加州再次热门|房市泡沫来了?|历年泡沫原因|虎年行大运【美国地产热点】第52集

房市泡沫来了吗?

那么现在有非常多的人都在说,因为房价不断暴涨,而且因为股市跳水、通货膨胀问题,美联储要升息,所以现在美国房地产要泡沫了,真的是这样吗?关于这话题,笔者在此前和拉斯维加斯房地产经纪的访谈中也问到他这样的问题,近期Redfin的首席经济学家也说到她的观点,他们的观点大致相同,皆认为现在需求强劲,供给过少,经济面仍很强劲,因此房市可能会走缓,但房价仍是涨价的趋势。

笔者的看法也比较倾向于乐观的发展,虽然最近短时间利率确实上升很多,到1月27日为止的一周,30年期固定型房贷利率平均是3.55%,不过知道长期利率走势的人就知道,这个利率还是处于历史低位,所以它对房价确实会起抑制作用,但还不至于起破坏作用。

另外,从全美经济上来看,失业率和非农就业,都还算表现得不错,美国股市虽然一月表现不佳,但还不是悬崖式的崩跌,仍算是往回修正的曲线,或者是可以看作是把前两年飙升的股价吐一些回来。多数分析师预测,美联储将加速紧缩,今年将升息3次至4次以遏制通胀,最快或许从今年的3月开始。在美联储加息的前景下,投资者开始抛售亏钱的股票公司,包括一些科技股和成长股。

当然,在股票缩水、利率上扬、通胀等因素下,当前买家的负担能力肯定会越来越被压缩,对找房、出价会更加谨慎,也很可能会减少买家数量,因此房市供需的天秤很有机会恢复到一个相对平衡的局面。

那么房价会不会因此也往回修正,也把飙升的房价吐回来一些呢?我认为现在还没到达条件,正如我们上面说的,供需的天秤仍是失衡的,并且投资人也在寻找对抗通胀的产品,现下买房的人已经不像上一次泡沫的原因,乱申请房贷,也不像1980年代末期出现垃圾债券、股市骗局,储蓄和贷款失衡的局面;更不像2000年时的网络泡沫所引发的房市震动。

我综观以上几次泡沫时期的原因,都是归咎于人性的贪婪、疯狂投资,赚到了钱,却还要更多更多,甚至用欺骗的、引诱的方式,导致市场最终得不到实质的支撑面,在虚假的膨胀中泡沫化。至于说今天呢?目前我个人认为,房市中买房的人还是以实际需求的人居多,也就是因为疫情想要搬家的人、首次买房的人,这些投机的人不是没有,只是没那么多,而且总的来说大家在资金面都是相对充裕的,都是寻求可负担房居多的,所以市场是相对健全很多的。

但话说回来,我相信房市终究会有泡沫,只是我现在还看不到,就算明天房贷利率升到4%,也只是把口袋较浅的买家给踢出去,把更符合资格的买家留下。要是我们都是秉持合理、理性买房,任何事情都留有余地,我想这个市场也会更健康的发展。

热门房市的特质

接下来,我们来看一个变化,我们知道新冠疫情以来,加州房市就像受到冷落的后宫妃子,皆在全美各大房市排名中,敬陪末座。但是根据Realtor.com最新的2021年, 12月份全美20大热门房市中——加州有3个城市挤身前十名了!而且,全美20个最热门市场中,其中有一半的城市房价高于全美房价中位数的37万5,000美元。

有哪些加州城市呢?分别是:第五名的奥克斯纳德(Oxnard)、第六名瓦列霍(Vallejo)和第七名圣玛丽亚(Santa Maria)。其中瓦列霍就位在旧金山湾区的北湾地带,奥克斯纳德则是洛杉矶都会区北边的临海城市,圣玛丽亚是位在中加州范围。

加州的圣玛丽亚(Santa Maria),中位数的售价大约是140万美元,是二十大的热门市场里面最贵的城市,第二第三贵就是奥克斯纳德和瓦列霍。根据这份调查可以看到热门房市中不只有可负担的价位,也有较昂贵的城市,可能有几种解释,第一、因为现在竞争激烈,导致名单上的房价飙高;第二、或许买家们可能都听说利率要涨,都急着要买房,所以正在从负担得起的价位,向昂贵的城市来延伸。

热门房市的三大特点

不过,总的来看,美国人还是很在乎买房的可负担性,这些热门房市中,高于全美中位数房价的,都是在一些大的都会区的通勤范围之内的市场。例如,第一名的新罕布什尔州的曼彻斯特市(Manchester, NH),它在2021一共年有8次登上榜首。曼彻斯特是一座拥有11万5千多名居民的城市,位于波士顿的西北的仅一个小时的车程。为何这座城市会这么热门呢?它有三个特质:

第一、它非常靠近波士顿,所以就有比较多的工作机会。第二、在高通胀时期,新罕布什尔州具有无收入税或销售税的优势。第三、曼彻斯特提供了许多美国人在疫情中寻找的东西——有许多户外活动和娱乐活动。

从这里,我们也可以看到一个所谓热门房市的特点,也就是疫情之后大家都在追求的地方,不仅房价要可负担,还要有工作机会或靠近工作机会,最后大家想要有生活空间、户外踏青的空间。看看这次进入榜单的三个加州城市,几乎都符合这些特质或部分特质,不过当然了,要在加州买房往往就要更有钱。#

*本文是在视频基础上更新内容。
*声明:本文仅代表笔者观点,无法作为房地产投资获利的保证。各种投资均有风险,投资人或买卖方须谨慎判断,并自负盈亏。




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本文刊载于旧金山1月29日地产版

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责任编辑:李曜宇

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