【大纪元2022年10月14日讯】现在美国经济弥漫着一股浓浓的忧愁，许多经济学家认为，失业率虽然账面上看起来很好，但通胀并没有很明显的降低，美联储也表态会继续加息，不会放缓财政紧缩的步伐。另外，股市仍在下挫之中，房贷利率更是来到7%以上，这一切的消息似乎让房地产的投资人都很担忧，导致去年到今年初的火热炒房气氛，到现在已经冷却很多。那么现在这个时间点真的没办法再投资房市吗？
什么是炒房（House Flipping）
英文中House Flipping就是我们中文说的“炒房”，那么炒房者就是House flipper。flip是翻转的意思，那为何房屋翻转会被叫做炒房呢？其实flip说的是投资的一个简要过程，投资人今天买一栋低价房，经过翻修整理之后，再迅速地以较高价卖出，这样就能赚取中间的利差。所以这样一买一卖，就叫做House Flipping。
这种炒房的玩法，在房市火热的时候——就像是疫情之后的这两年，每个月房价都再创新高，那这时候炒房基本上是稳赚不赔，不管你是老手、新手，大家都乐此不疲！但是，在目前这种逐步往下走的市场中，尽管每个月大部分房价还是比去年还来得高，但是下调的趋势随着利率往上，会越来越严重。
干净世界视频：房价下跌 美国炒房还有利润吗？五大建议｜什么是House Flipping｜风险最高的市场｜炒房者的考验真正开始｜炒房的基本公式解析【美国地产热点】
哪些是危机市场
尤其我们看到，西部沿海、西部山区，面临比较大的修正，比如西雅图、旧金山、圣荷西，这几个高科技中心，都有许多的高端房地产，这些地区的人都依靠股票、高薪资来购买房地产，但是现在股市不好，而且近一段时间，高科技业因为疫情期间扩张过快，现在经济面临紧缩，很多科技公司不是在冻结招聘，就是在裁员，所以这几个地方的市场，出现房价下降比较快的现象。
另外，之前因为疫情被炒热起来的几个市场，比如奥斯汀、博伊西和凤凰城，还有沙加缅度，这些地方被外来者炒高房价，现在热度退温，当地人很难买得起房产，也导致房价正在迅速降价。
我们可以看到CoreLogic的一份预测，从今年5月到10月，392个市场，进入房价下跌高风险或非常高风险的组别，数量每个月都在增加，5月时只有26个市场，属于高风险以上，到了8月份已经有125个，10月份更有355个市场属于这种百分之50以上的下跌高风险区域，有的甚至是百分之70以上。所以可以说大降价正在一步一步逼近，降价轨迹相当明显。
现在市场跟2007年一样吗？
但是这种情况，跟2007年的次贷风暴不一样，当时的信贷崩溃、失业衰退比现在要严重得多，之前我也和大家分享过，9月份的不良销售只占市场百分之1，失业率是百分之3.5，现在的情况比较像是温水煮青蛙，各种经济数据在逐渐放缓、调降，包括房地产市场，不过也有许多专家在说，更大衰退的在后面。不管是不是真的会这样发生，现在我们看的数据，确实是不断地在一个阶段、一个阶段地下走。而且，随着11月的美联储预期再次大幅加息，经济恐怕会真的陷入一段阵痛期。
对炒房者的考验
当然现阶段这种房市，对大部分投资人来说都不是好兆头，首先从高利率来看，投资人的成本会大幅飙升，然后房价下走，买气大减，一栋好不容易投下成本翻修的房子，能不能顺利卖出较高房价？这些变数都变得有越来越高的风险，而且不好估算。所以这个阶段的房市，对那些炒房新手会是一个更严峻的考验时刻。
一位二十年经验的投资人布鲁斯‧巴特利特（Bruce Bartlett）说，现在连最有经验的投资人都非常的危险。还有，房源稀缺的问题，所以连许多经验丰富的投资人都变得很保守，也会让较小的投资人，变得不得不离开市场。
从今年3月份以来，凤凰城的炒房数量已经下降了百分之60。因此，对多数的人来说，现在绝对不是一个炒房的时机点。
在美国炒房的基本公式
那么其实，在美国炒房有一个赚钱的基本公式，叫做“百分之70法则”，这个公式如何计算呢？就是炒房的人应该支付不超过房产修复后价值的百分之70，再减去翻新房屋所需的维修费用（维修后价值 (ARV) ✕ .70-估计维修成本=最高购买价格）。
公式计算出来的这个数字，就是炒房者一开始买房的最高购买金额。这个公式对大家来说，肯定很容易懂，目的就是要让投资人知道，这个房子值不值得买，如果太过高的房价，或许会侵蚀最后的利润。
如果时间回到去年，市场属于卖方市场，房价不断飙升，大家都在加高价钱抢房，这时候或许可以把那个百分之70调高到百分之80，不然一来你可能抢不到房子，因为你一直坚守百分之70，出价就可能太低；二来那时候房价一直在飙高，投资人也不用担心会卖不好、卖不高。所以公式归公式，投资人也要适时调整，而且要根据当地市场做好研究。
但是现在呢？翻修成本或许没有之前那么高了，但是有价值的房产可能很少，尽管是库存在增加，但是新的上市房实际上在减少。而且，重点是翻修后的房价不容易估算，这时候房价在下跌，现在的房价，两个月后搞不好低了百分之五、百分之十，那怎么办？只能是赚点薄利，不然更惨的是要认赔杀出了。
所以，现在还要炒房吗？或许很不适合，但如果再过几个月后呢？而且每个地区的房市都很不相同，所以这没有固定的答案，但有些人就是特别爱危机入市。这里我也给大家一些基本的炒房建议：
基本的炒房建议
第一、现在时间会是你最大的敌人。既然要炒房，就要抓紧时间翻修，尽快上市出售，因为每个月价格都在变得比之前更低（大部分地区）；
二、现金是王。现在利率高，借贷成本就越来越高，现金不仅买房快，还能避开房贷，还有房贷所附加的一些成本问题；
三、买房价格绝对要低，而且要更低。这部分是要下功夫做好市场调查，你想买的房子是否低于同等级的房价的三成以上，这部分当然是越低越好，否则几个月后，房价很可能会继续下调，也可能卖房时间会更长，时间一拉长就越不利；
第四、留心屋况。屋况差当然房价越低，炒房就是靠翻修这种房子来赚取价差，或者是抬升价格的。不过也要留心如果需要大幅翻修，这会导致维修费用过高，或翻修时间拉长，反而让成本增加。
第五、地点永远是王，这个时候寻找好的地点更为重要，通勤方便、上学方便、更好的治安、干净的街道等等，这都是保证房价的硬实力，能够防止房价进一步受到伤害。好地点，房价永远是更贵的，或许好地点不好找，但有些靠近好区的房产，就是投资人可以寻找的。以上是我的一些基本建议，说得容易，做起来很不容易，尤其是现在的这个时刻。
以上只是一些投资炒房的基本建议，无法保证对每个人都适用，最终还是需要靠投资人做出属于自己的投资判断。◇
责任编辑：李曜宇#
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