【大纪元2022年10月24日讯】如果你是在疫情期间买房的屋主、业主，你现在会不会很担心房价泡沫、房市崩盘呢？从买家的角度来说，你的心情会不会有点担忧又有点雀跃呢？老实说，因为随着经济市场、房地产市场的衰退信号越来越多，我们似乎看到一幅2007年次贷危机时期的复制画，但是呢……两者确实有些差异，这次就和大家来探讨。
房地产市场泡沫的红灯
今年的十月初，有一位房地产咨询公司的创办人约翰‧伯恩斯（John Burns）在他的博客文章中写道，房地产市场泡沫的20个信号中，有16个正在“闪烁红光”。这20个信号是怎么订的呢？这是从上次房市泡沫之后，2013年由73位住房市场领导者，在一次年度高峰会上所订定的。
那这20个信号又有哪些呢？它们主要分成两大部分，一种是定性的信号、一种是定量的信号，分别各有十个。简单地说，“定性”就是探讨研究对象是否具有某种属性或特征，通常用“是”（Yes）或“否”（No）来表示；“定量”就是研究对象所含有成分的数量关系，所以结果大多会以“量化”来描述。
这些指标是一些与房市泡沫有直接相关，或间接相关的信号：“定性”的部分，例如，新的城市模式转变、爆炸性的房地产行业等等；“定量”的部分，例如，很低的负担能力、下降的建筑商股价等等。
伯恩斯相信，现在距离泡沫相当接近了，因为负担性在下降、销售在下降和需求在衰退，或者是前一段时间过热的房地产行业，都把市场导向更加靠近危机。
另外，达拉斯联邦储备银行的高级研究经济学家也认为，房地产市场开始闪烁红光，仿佛我们又回到了2004年，也就是当时房市列车正在奔向泡沫化的时间点。
泡沫的不同定义
但是，现在也有很多人认为没有泡沫，他们对泡沫的定义存在分歧的看法。例如一种看法认为，这两年多来受到疫情推波助澜，大幅涨价的市场，正在发生泡沫，比如亚利桑那州的凤凰城、德州的奥斯汀，但是在整个市场并没有泡沫。
观察房地产数据公司Altos Research给出的房市热度，凤凰城、奥斯汀已经从卖方市场，越来越接近买方市场，挂牌价在下跌、上市天数拉长、库存在增加当中。
供应量持续短缺的原因
在上一次的泡沫之前，可供销售的房屋数量远远多于购买者。今天的情况正好相反。根据美国房地产经纪人协会的数据，2006年待售的成屋数量，几乎是2021年的4倍。现在之所以可供销售的房源会这么少的原因之一，是从上次房市泡沫之后，建筑商就停止了建设，导致住房市场在之后的几十年一直都是缺房的状态。
抢房严重的元凶
另一个原因是，美国很多千禧一代都到达要买房的年纪，所以市场上出现很多的需求；还有一个原因是——投资者很多，房市热潮中，出现很多炒房者。疫情之后，央行大量印钞、又把基准利率降到零，抵押贷款低到只有两个百分点、三个百分点，当然这些投资机构、散户投资人不会放过这么好的机会，拚命买房、炒房。
去年，我们看到很多投资机构，例如养老金和对冲基金都在大量抢房，所以把一堆首次购房者都挤出市场，导致有人一直想买房却买不到。
但是，所幸今天的投资者不像2000年初期，当时确实有很多投机行为，失控的投机是上一次房地产泡沫破灭的标志之一。这次，几乎所有这些不良次级贷款都被根除了。今天屋主拥有更多的房屋价值，这是对屋主、业主很好的一个保障，因为即便经济衰退，如果他们失去工作，付不起贷款，他们更有可能将房屋挂牌出售而不是走入止赎程序。这样就有力地阻止房价崩盘，市场会缓缓下降，而不是直线坠落。
计算风险专家：连锁效应
计算风险的经济学博客作者比尔‧麦克布赖德（Bill McBride）曾经成功预测上一次的房地产泡沫破灭。对这一次的市场看法，他说：“价格会进一步下跌，这只是一个连锁效应。如果价格下跌10%，几乎没有人的抵押贷款会被淹没。”换句话说，他认为几乎没有人的房子会掉到水下。什么是水下？就是房价已经掉到，比当初贷款时的价格更低的价位。
麦克布赖德还预计，某些地区的价格可能会下降20%，而全美范围的价格将会下降10%。他不认为美国房地产市场处于泡沫之中，有时价格不会暴跌，它们只是变平了。当然，这不是最好的情况，但也不是最坏的情况。
接下来的情况，我们还是得继续观察房贷利率的走向，如果更往上去，对房市降温的情况会更加的激进，如果30年固定利率，能够维持在7%以下，我相信本次市场衰退不会太痛苦，卖家、买家的动作都会放缓，市场会进入冷却期，不过房价不至于坠落，因为市场上出现大甩卖的概率不大。除非，我们又再度看到黑天鹅。◇
责任编辑：李曜宇#
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