【大纪元2022年10月07日讯】在过去几集的影片中，我一直在和大家讲，美国房地产正面临放缓的趋势，房价涨幅放缓、销售速度下降、房源库存上升、交易时间拉长、卖家降价比例继续增加。不过也在房贷利率这几周持续大幅上升之际，平均的30年固定利率就快要突破7%，市场又出现一些明显的变化。这一集就来和大家探讨有哪些变化，到底房市有没有可能再进一步大幅度降温。
当前房贷利率
先带大家看几个最新（10/5截稿前）的利率变化：一个是房地美的数据，9月29日的当周，平均30年固定利率是6.7%，比上一周、上一个月都是大幅增加，比去年更增加了将近4%；另外再看抵押贷款银行家协会的数据，显示是6.52%；如果看抵押贷款每日新闻是6.65%。抵押贷款每日新闻的数据是根据贷方利率表的实时变化所统计出来，所以它的数据会比较即时，这里我们也看到前一周，利率曾经到达7.08%的最高位。
我们都知道房地产市场是经济中对利率最敏感的区块，所以当美联储在强力对抗通胀、努力升息之际，房市等于是处在风尖浪口上，需求要硬生生下拉，买家的负担能力被无情地剥削，而作为卖家则陷入错过卖房最好时机的苦恼。而且，利率已经突破7%，将对房地产市场出现四大信号，以下我给大家逐一分析：
视频：利率高涨 房市出现4大信号！！3大利率数据｜1800万户家庭无法买房｜越买越小 买家的苦衷｜库存增加的假像｜房市不会崩盘4大原因【美国地产热点】
信号1：将有更少且更谨慎的买家
牛津经济研究院的首席美国经济学家估计，与2021年底相比，抵押贷款利率的飙升，意味着有资格获得中位数房价抵押贷款的家庭，减少了大约1800万户。看到Redfin的数据，9月底的待过户交易已经出现同比下降21.3%。而且，我和部分房地产经纪的交谈，他们都说因为房市降温，手上的交易案少之又少，有人都准备提前去放假了。
从另一面说，还能够买房的人会更加谨慎，假设是购买全美中位数房价的买家，如果抵押贷款锁定在高端利率，将会比锁定在低端的借款人多支付数百美元，如果是更高房价，差异将可能是数千美元。所以对不同的贷方货比三家会变得更加重要。
还有，销售时间的拉长已经到达31天的中位天数，显示买家对买房的放缓与谨慎态度，他们对房产的状态、卖家的条件都更加苛求，对应有的保障条件都会如实地写在报价里面。
信号2：购买更便宜、购买面积更小的房产
在这个方面，我们虽然看到全美的库存量在增加，不过，在有些比全美价格便宜的地方，却出现待售房屋数量下降的现象。这方面可以看到Realtor.com的统计，八月份待售房屋数量同比下降最多的是夏威夷州的火奴鲁鲁，大幅减少44.7%，这也是名单中唯一一个中位数房价比全美房价还高的地方。
名单上还有康涅狄格州的哈特福德、纽约州锡拉丘兹、威斯康星州密尔沃基、芝加哥、弗吉尼亚海滩、辛辛那提、明尼阿波利斯、宾州的斯克兰顿和马里兰州的巴尔的摩。（见表）
另外，更小的房产也是现在买家不得不接受的。可以看一个例子，一个买家如果一个月预算是3,000美元，今年9月买房（房贷利率6.7%）和去年9月（房贷利率3.01%），能买到的房产面积将差距颇大，统计得出，圣地牙哥前后一年买房，相差435平方英尺的面积，去年是1,366平方英尺，仅年只剩下931。
我们还可以看到，新泽西州的纽瓦克、纽约州的纳苏县、丹佛、俄勒冈州波特兰市，还有西雅图、圣荷西、河滨市和沙加缅度等等，都比去年减少两百至四百平方英尺的面积。
信号3：库存量增加中，但无法乐观
与去年同期相比，9月份的库存增加了26.9%。并这不是卖家和建筑商正在上市更多的房屋，相反他们正在减少房产上市。这是因为房屋销售不那么快，所以挂牌时间更长，从而增加了库存。事实上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上从夏季就开始出现逐月下降的现象。
另外，许多卖家知道他们已经错过了市场的高峰，所以对卖房兴致缺缺，因为，大多数卖家也是买家，那些原本锁定较低抵押贷款利率的人，肯定不会有太多人愿意放弃低利率，而去买一个可能支付更多，却得到更少的交易。这将卖家的人数大大缩小，只剩那些真正需要搬家的人。
信号4：越多的卖家降价求售
9月份约有19.5%的卖家降价，而且这一比例一直在稳步上升，因为买家减少，而且买家并不着急买房，所以将有更多的卖家用降价来吸引买家，另一方面也是调整更符合市场的价格。
现在的卖家也会更愿意替买家支付部分服务费用、手续费用或是房产维修费用，来争取买房交易能够进行下去。因此，市场会越来越倾向买家市场。但是，对于一个好房产，不管是位置好、学区好或是屋况好，还是会面临竞价的机会，毕竟刚刚我们说到，想买的人还是多过供给量。
利率这么高了，房市会不会崩盘？
最后，有人一定想问：利率这么高了，房市会不会崩盘？虽然利率在打压想买的人，但是多数专家却认为房市不会崩盘。原因之一，想买房的人还是不少，这与远程工作有很大的关系；原因二，上个月只有1%的房地产经纪人经手止赎或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地产经纪人都在处理这些不良销售，这在很大程度上是由于贷方只向最合格的借款人提供抵押贷款。
原因三，8月份的失业率仍维持在3.7%，虽然比上个月上升0.2，但整体来说就业市场算是很健康，代表人们有工作就能支付还款。原因四，房屋供给量少于需求量，这也是为何我们会看到房价近期有回弹的迹象，一周内签约、两周内签约的数量也有回升的情况。终究是这个市场的供给量不足。
另一方面来说，前两年房价上涨过快，就像气球被充得太胀，现在就算房价下跌10%-15%也并不一定是坏事。把充得过饱的气球，放一点气，这样对气球反而会更安全，可以避免瞬间爆裂。◇#
责任编辑：李曜宇#
