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美国房贷利率破7% 市场将有哪些变化?

文/李欧

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【大纪元2022年10月07日讯】在过去几集的影片中,我一直在和大家讲,美国房地产正面临放缓的趋势,房价涨幅放缓、销售速度下降、房源库存上升、交易时间拉长、卖家降价比例继续增加。不过也在房贷利率这几周持续大幅上升之际,平均的30年固定利率就快要突破7%,市场又出现一些明显的变化。这一集就来和大家探讨有哪些变化,到底房市有没有可能再进一步大幅度降温。

当前房贷利率

先带大家看几个最新(10/5截稿前)的利率变化:一个是房地美的数据,9月29日的当周,平均30年固定利率是6.7%,比上一周、上一个月都是大幅增加,比去年更增加了将近4%;另外再看抵押贷款银行家协会的数据,显示是6.52%;如果看抵押贷款每日新闻是6.65%。抵押贷款每日新闻的数据是根据贷方利率表的实时变化所统计出来,所以它的数据会比较即时,这里我们也看到前一周,利率曾经到达7.08%的最高位。

我们都知道房地产市场是经济中对利率最敏感的区块,所以当美联储在强力对抗通胀、努力升息之际,房市等于是处在风尖浪口上,需求要硬生生下拉,买家的负担能力被无情地剥削,而作为卖家则陷入错过卖房最好时机的苦恼。而且,利率已经突破7%,将对房地产市场出现四大信号,以下我给大家逐一分析:

视频:利率高涨 房市出现4大信号!!3大利率数据|1800万户家庭无法买房|越买越小 买家的苦衷|库存增加的假像|房市不会崩盘4大原因【美国地产热点】

信号1:将有更少且更谨慎的买家

牛津经济研究院的首席美国经济学家估计,与2021年底相比,抵押贷款利率的飙升,意味着有资格获得中位数房价抵押贷款的家庭,减少了大约1800万户。看到Redfin的数据,9月底的待过户交易已经出现同比下降21.3%。而且,我和部分房地产经纪的交谈,他们都说因为房市降温,手上的交易案少之又少,有人都准备提前去放假了。

从另一面说,还能够买房的人会更加谨慎,假设是购买全美中位数房价的买家,如果抵押贷款锁定在高端利率,将会比锁定在低端的借款人多支付数百美元,如果是更高房价,差异将可能是数千美元。所以对不同的贷方货比三家会变得更加重要。

还有,销售时间的拉长已经到达31天的中位天数,显示买家对买房的放缓与谨慎态度,他们对房产的状态、卖家的条件都更加苛求,对应有的保障条件都会如实地写在报价里面。

信号2:购买更便宜、购买面积更小的房产

在这个方面,我们虽然看到全美的库存量在增加,不过,在有些比全美价格便宜的地方,却出现待售房屋数量下降的现象。这方面可以看到Realtor.com的统计,八月份待售房屋数量同比下降最多的是夏威夷州的火奴鲁鲁,大幅减少44.7%,这也是名单中唯一一个中位数房价比全美房价还高的地方。

名单上还有康涅狄格州的哈特福德、纽约州锡拉丘兹、威斯康星州密尔沃基、芝加哥、弗吉尼亚海滩、辛辛那提、明尼阿波利斯、宾州的斯克兰顿和马里兰州的巴尔的摩。(见表)

表:与一年前相比,8月份待售房屋数量下降最多的地方。资料来源:Realtor.com(大纪元制表)

另外,更小的房产也是现在买家不得不接受的。可以看一个例子,一个买家如果一个月预算是3,000美元,今年9月买房(房贷利率6.7%)和去年9月(房贷利率3.01%),能买到的房产面积将差距颇大,统计得出,圣地牙哥前后一年买房,相差435平方英尺的面积,去年是1,366平方英尺,仅年只剩下931。

我们还可以看到,新泽西州的纽瓦克、纽约州的纳苏县、丹佛、俄勒冈州波特兰市,还有西雅图、圣荷西、河滨市和沙加缅度等等,都比去年减少两百至四百平方英尺的面积。

信号3:库存量增加中,但无法乐观

与去年同期相比,9月份的库存增加了26.9%。并这不是卖家和建筑商正在上市更多的房屋,相反他们正在减少房产上市。这是因为房屋销售不那么快,所以挂牌时间更长,从而增加了库存。事实上,9月份的新房源上市量,同比下降了9.8%,而且基本上从夏季就开始出现逐月下降的现象。

另外,许多卖家知道他们已经错过了市场的高峰,所以对卖房兴致缺缺,因为,大多数卖家也是买家,那些原本锁定较低抵押贷款利率的人,肯定不会有太多人愿意放弃低利率,而去买一个可能支付更多,却得到更少的交易。这将卖家的人数大大缩小,只剩那些真正需要搬家的人。

信号4:越多的卖家降价求售

9月份约有19.5%的卖家降价,而且这一比例一直在稳步上升,因为买家减少,而且买家并不着急买房,所以将有更多的卖家用降价来吸引买家,另一方面也是调整更符合市场的价格。

现在的卖家也会更愿意替买家支付部分服务费用、手续费用或是房产维修费用,来争取买房交易能够进行下去。因此,市场会越来越倾向买家市场。但是,对于一个好房产,不管是位置好、学区好或是屋况好,还是会面临竞价的机会,毕竟刚刚我们说到,想买的人还是多过供给量。

利率这么高了,房市会不会崩盘?

最后,有人一定想问:利率这么高了,房市会不会崩盘?虽然利率在打压想买的人,但是多数专家却认为房市不会崩盘。原因之一,想买房的人还是不少,这与远程工作有很大的关系;原因二,上个月只有1%的房地产经纪人经手止赎或短售的交易。然而,在2009年3月,有49%的房地产经纪人都在处理这些不良销售,这在很大程度上是由于贷方只向最合格的借款人提供抵押贷款。

原因三,8月份的失业率仍维持在3.7%,虽然比上个月上升0.2,但整体来说就业市场算是很健康,代表人们有工作就能支付还款。原因四,房屋供给量少于需求量,这也是为何我们会看到房价近期有回弹的迹象,一周内签约、两周内签约的数量也有回升的情况。终究是这个市场的供给量不足。

另一方面来说,前两年房价上涨过快,就像气球被充得太胀,现在就算房价下跌10%-15%也并不一定是坏事。把充得过饱的气球,放一点气,这样对气球反而会更安全,可以避免瞬间爆裂。◇#

责任编辑:李曜宇#

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