【大纪元2022年11月21日讯】（英文大纪元记者GREG ISAACSON报导／张玉编译）美国房地产市场在经历了两年的迅猛增长后开始降温，飙升的抵押贷款利率、严苛的租金，和市场上待售房屋的短缺，让美国的购房者越来越难找到合适的住宅。
11月2日，对潜在购房者的最新坏消息再次传来，美联储再次大幅上调基准利率以对抗通货膨胀。根据抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率，随之达上调至两年来的最高点7.08%，后略微回落至6.95%。但截至11月18日当周，30年期固定利率已升至7.16%。
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）NAR的首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）在一份声明中表示，抵押贷款市场利率受美联储的最新举措影响已经很高了。房地产经纪公司Bright MLS首席经济学家丽莎‧斯图尔特文特（Lisa Sturtevant）表示，如果高通胀持续存在，抵押贷款利率可能会在2022年底和明年初升至8%或更高。
2021 年11月的第一周，抵押贷款平均利率仅为3.09%。利率的急剧上升，再加上飙升的房价，意味着抵押贷款还款额也在飙升。根据房地产经纪公司Redfin的数据，普通购房者的月付额同比增长了50%以上，在2022年9月下旬达到2,547美元的历史新高。
据NAR报告，9月份房屋销售价格中位数（不包括新建房）为384,800美元，同比增长8.4%，但低于今年6月份房价峰值的413,800美元。9月份房屋的销售量已是连续第八个月下降，经季节性年率因素调整后为471万套，比上年下降23.8%。
受更高的抵押贷款利率的影响，潜在买家正在退出市场，而抵押贷款锁定在较低利率上的房主，不再有出售其房产的意愿。据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）截至10月28日当周的数据，抵押贷款申请已连续第六周下降。
“这些升高的（贷款）利率给购买和重新贷款继续带来压力，影响了整个房地产市场（housing market），并增加了可负担能力的挑战，新住宅房的建筑和房屋销售的恶化趋势明显。”该协会副会长兼副总经济师乔‧尔坎（Joel Kan）在一份声明中表示。
另一个显示潜在买家面临挑战的指标是，在NAR发布的一项问卷调查中，首次购房者仅占所有购房者的26%，低于去年的34%，创历史最低水平。首次购房者的平均年龄为36岁，高于一年前的33岁，普通的非首次买房者的年龄从56岁上升到59岁。
由于房屋市场上待售房库存缺乏，尽管销售速度放缓，但仍有超过四分之一的房屋成交售价高于标价。房屋市场上住房供应达到史上最紧张的时期，这与2000年代的房地产泡沫形成鲜明对比，当时过度建设导致房屋过剩。
租金问题持续存在
不好的消息也影响到公寓市场，高昂的租金导致更多美国租住人士放弃租房支付住房费用。瑞银（USB）9月份的一项问卷调查显示，在过去六个月中，18%的美国成年人选择与其他人住在一起免于支付租金，高于2021年同期的11%。
调查显示，越来越多的租房者选择与室友同住，与家人或朋友同住，在很多情况下，他们选择留在或搬回父母家，而不是支付高额租金租房住。公寓需求在第三季度大幅下滑，原因是搬出公寓的租户数量远超搬入公寓的数量。
今年租金价格已达惊人的水平。据Redfin，5月份美国的月租金中位数首次突破2,000美元。但根据房地产软件和数据公司RealPage的数据，由于需求低迷，租金最终有所缓和，10月份，市场价公寓的有效租金要价，连续第二个月下降。
这家房地产软件和数据公司报告表示，在经历租住市场过热的2021年之后，10月份租金下降了0.6%，这是12年来10月份降幅最大的一次，2021年租金每个月都在上涨。在大流行期间，新兴城市爱达荷州（Idaho）、博伊西（Boise）和夏威夷的火奴鲁鲁，田纳西州约翰逊城（Johnson City），和南卡罗来纳州的默特尔比奇（Myrtle Beach）的房租出现了最大的跌幅。德克萨斯州奥斯汀和加利福尼亚州圣何塞，这些科技中心城市的房租也出现了最大的下降跌幅。
RealPage的经济和行业负责人杰伊‧帕森斯（Jay Parsons）在一篇博客文章中表示：“随着连续两年异常强劲的冬季需求之后，季节性放缓回归，预计整个冬季租金都会下降。”未来就业市场数据的强弱，将影响明年3月（传统租赁季开始）租房市场需求。
预计2023年将有创纪录的公寓竣工数量，这将有助于吸收全美被压抑的房屋需求。根据RealPage的数据，目前美国有超过917,000套公寓正在建设中，这将使美国现有的公寓存量增加4.9%。
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