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加拿大房市降温 分析:投资房地产时机到了吗?

加拿大许多买家买房是为了投资。专家认为,如果到春季房价再下跌10%至15%,投资成本可能低到足以抵消(或减轻)利率上升的影响。(Shutterstock)
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【大纪元2022年12月01日】(记者唐凤报导)俗话说,危机与机会并存。在加拿大央行因应对通胀大幅加息后,加拿大房市开始出现疲软,特别是多伦多市,房价和房屋交易量都大幅下跌,那么作为投资人,是否到了入市抄底的时机?

据《多伦多星报》报导,抵押贷款经纪人布雷登.胡珀(Brayden Hooper)制定了雄心勃勃的房市投资计划。

胡珀于2021年10月以48万9,900元的价格购买了他的第一处投资房,即安省剑桥市的一套三室三卫公寓,他支付了20%首付,以每月3,000元出租,他获得每月300元的正现金流。

他希望在未来5年,再买4套房产,用于长租和短租,包括经营Airbnb和混合用途的商业地产(一楼是商店,二楼是公寓)。

现在,胡珀面临的最大问题是:何时才是购买第二套房产的最佳时机?

投资时机到了吗?

投资格言通常是在市场低迷时进行投资。自2022年2月峰值以来,多伦多房价已下跌超过15%。然而,抵押贷款利率也同时增长了两倍,这意味着较高的利率正在抵消较低的房价。

“但较高的利率不会永远存在。”经纪人经理和Fox Marin Associates创始人拉尔夫.福克斯(Ralph Fox)说。

“更高的利率帮助抵消飙升的通胀,这将导致经济放缓。”福克斯说,“当这种情况发生时,利率便会下降,因为它(高利率)是不可持续的。”

房地产专家表示,目前尚不清楚抵押贷款利率何时会下降,但一旦下降,将是投资的好时机。或者,如果到春季房价再下跌10%至15%,投资成本可能低到足以抵消(或减轻)利率上升的影响。

福克斯称,现在市场的吸引力在于买家面临的竞争减少,与2021年10月相比,2022年10月的销售活动减少了49%,因此对买家来说是一个更加平衡的市场。

“买家不必像2022年1月和2月市场狂潮那样激烈竞争。”他补充说,买家可以在报价中提出更多条件,例如验房,并且可以有更多时间与卖家谈判。

转售还是出租?

多伦多Royal LePage Signature Realty销售代表兼团队负责人汤姆.斯托里(Tom Storey)表示,购买投资房产的目的应该是出租,而不是转手。

“当价格下跌时,转售房产并不明智。但如果是出租,并且是长期投资——拥有物业至少5年,但最好是10年,那么这将是一项有利可图的投资。”斯托里说。

目前,多伦多两居室公寓的平均租金为3,360元,同比上涨27.7%。斯托里补充说,租金看起来不会很快下降,飙升的租金可以帮助投资者支付更高的抵押贷款。

然而,尽管多伦多租金大幅上涨,但仍不足以让投资者的现金流为正,充其量可以保持现金流中性,这意味着他们在年底时不会从物业中获利。

“在多伦多,这就是为什么它应该是一项长期投资。”斯托里说,“你通常每个月都在亏损,但你的目标是在长期内建立大量资产。”

谨慎从事

Butler Mortgages抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒(Ron Butler)警告说,即使保持现金流中性也是有危险的,投资者在购买前必须算一算细帐。

其中包括:每月的按揭付款;地税和其年增长率;大约1%的财产价值应留作维修(如果房屋价值100万,应留出至少1万元用于维修);如果租户离开,应该预留30天的空置期。

买家还需要评估资产回报率(资本化率,Cap Rate),计算方法是年租金收入(扣除抵押贷款以外的所有费用)与当前房屋市场价值之间的比率。利率必须高于支付的抵押贷款利息,否则将无法赚钱。

巴特勒说,大约10年前,资产回报率为6%到7%。但现在,安省南部的资产回报率为3%左右。在病毒大流行期间,当利率低至1.5%时,可以获利;现在,利率接近6%,在多伦多市中心,很难获利。

多伦多郊区

胡珀表示,为了获得正现金流,在多伦多以外的地方购买房产是一个安全的选择。这就是为什么他在剑桥市购买房产,并正在寻找房价更便宜的地区,例如Ajax或Oshawa。

他说,这是一种权衡,离多伦多较远的房屋升值不多,但你却可以每月赚取利润。

“我真的鼓励投资者将目光投向别处,因为像剑桥这样的地方,土地转让税较低且房产价格‘便宜’。”胡珀说,“你可以拥有更好的现金流,然后以比购买时更高的价格出售。”◇

责任编辑:文芳

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