【大纪元2022年12月01日】（记者唐凤报导）俗话说，危机与机会并存。在加拿大央行因应对通胀大幅加息后，加拿大房市开始出现疲软，特别是多伦多市，房价和房屋交易量都大幅下跌，那么作为投资人，是否到了入市抄底的时机？
据《多伦多星报》报导，抵押贷款经纪人布雷登．胡珀（Brayden Hooper）制定了雄心勃勃的房市投资计划。
胡珀于2021年10月以48万9,900元的价格购买了他的第一处投资房，即安省剑桥市的一套三室三卫公寓，他支付了20%首付，以每月3,000元出租，他获得每月300元的正现金流。
他希望在未来5年，再买4套房产，用于长租和短租，包括经营Airbnb和混合用途的商业地产（一楼是商店，二楼是公寓）。
现在，胡珀面临的最大问题是：何时才是购买第二套房产的最佳时机？
投资时机到了吗？
投资格言通常是在市场低迷时进行投资。自2022年2月峰值以来，多伦多房价已下跌超过15%。然而，抵押贷款利率也同时增长了两倍，这意味着较高的利率正在抵消较低的房价。
“但较高的利率不会永远存在。”经纪人经理和Fox Marin Associates创始人拉尔夫．福克斯（Ralph Fox）说。
“更高的利率帮助抵消飙升的通胀，这将导致经济放缓。”福克斯说，“当这种情况发生时，利率便会下降，因为它（高利率）是不可持续的。”
房地产专家表示，目前尚不清楚抵押贷款利率何时会下降，但一旦下降，将是投资的好时机。或者，如果到春季房价再下跌10%至15%，投资成本可能低到足以抵消（或减轻）利率上升的影响。
福克斯称，现在市场的吸引力在于买家面临的竞争减少，与2021年10月相比，2022年10月的销售活动减少了49%，因此对买家来说是一个更加平衡的市场。
“买家不必像2022年1月和2月市场狂潮那样激烈竞争。”他补充说，买家可以在报价中提出更多条件，例如验房，并且可以有更多时间与卖家谈判。
转售还是出租？
多伦多Royal LePage Signature Realty销售代表兼团队负责人汤姆．斯托里（Tom Storey）表示，购买投资房产的目的应该是出租，而不是转手。
“当价格下跌时，转售房产并不明智。但如果是出租，并且是长期投资——拥有物业至少5年，但最好是10年，那么这将是一项有利可图的投资。”斯托里说。
目前，多伦多两居室公寓的平均租金为3,360元，同比上涨27.7%。斯托里补充说，租金看起来不会很快下降，飙升的租金可以帮助投资者支付更高的抵押贷款。
然而，尽管多伦多租金大幅上涨，但仍不足以让投资者的现金流为正，充其量可以保持现金流中性，这意味着他们在年底时不会从物业中获利。
“在多伦多，这就是为什么它应该是一项长期投资。”斯托里说，“你通常每个月都在亏损，但你的目标是在长期内建立大量资产。”
谨慎从事
Butler Mortgages抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒（Ron Butler）警告说，即使保持现金流中性也是有危险的，投资者在购买前必须算一算细帐。
其中包括：每月的按揭付款；地税和其年增长率；大约1%的财产价值应留作维修（如果房屋价值100万，应留出至少1万元用于维修）；如果租户离开，应该预留30天的空置期。
买家还需要评估资产回报率（资本化率，Cap Rate），计算方法是年租金收入（扣除抵押贷款以外的所有费用）与当前房屋市场价值之间的比率。利率必须高于支付的抵押贷款利息，否则将无法赚钱。
巴特勒说，大约10年前，资产回报率为6%到7%。但现在，安省南部的资产回报率为3%左右。在病毒大流行期间，当利率低至1.5%时，可以获利；现在，利率接近6%，在多伦多市中心，很难获利。
多伦多郊区
胡珀表示，为了获得正现金流，在多伦多以外的地方购买房产是一个安全的选择。这就是为什么他在剑桥市购买房产，并正在寻找房价更便宜的地区，例如Ajax或Oshawa。
他说，这是一种权衡，离多伦多较远的房屋升值不多，但你却可以每月赚取利润。
“我真的鼓励投资者将目光投向别处，因为像剑桥这样的地方，土地转让税较低且房产价格‘便宜’。”胡珀说，“你可以拥有更好的现金流，然后以比购买时更高的价格出售。”◇
责任编辑：文芳
