【大纪元2022年12月14日讯】时间好快，感觉刚刚进入2022年，现在却已经准备迎接圣诞节了！也该是时候来谈一谈2023年的美国房地产趋势，这次我会从六个方面来探讨明年的市场。
第一、明年的房贷利率是否会走高或降低？第二、是房价会大跌吗？第三、买家会回到市场吗？第四、可售房供应会改善吗？第五、美国就业市场会如何？第六、可能影响美国房市的国际局势。
首先我们就来探讨影响房市最大最直接的抵押贷款利率，根据每日抵押贷款新闻的12月8日数据，30年固定利率是6.29%，房地美当周的平均利率是6.33%，比之前一周或一个月都是呈现下降趋势，但是一个月前，也就是11月初曾经达到7%以上的峰值。（见图一）
近几周利率一直在下降，造成下降的原因，大致可以说是通胀出现缓和，美联储可能放松升息的力道，而且十年期国债收益率，也在近一个月出现下滑趋势所造成的。另外，进入年末淡季，交易更加冷清，也会放松利率的升高压力。
那么要预测明年的抵押贷款利率走势，首先我们要了解哪些因素和贷款利率有关联。今年以来影响最大的应该就是联邦基准利率，随着美联储接连升息，房贷利率也一直往天花板上去；再来一个因素是十年期国债收益率（10-Year U.S. Treasury Yield），这个和房贷利率经常呈现正相关，如果对比两个利率的曲线，会发现国债收益率走高，房贷利率就会走高，反之亦然；其它影响房贷利率的因素还有失业率、通胀率、住房条件、房市情况、地缘政治问题和国家政策等等。所以说要预测房贷利率走势非常困难。
干净世界视频：2023美国地产预测 坏消息一堆！？｜固定利率有希望降低？｜房价会跌多少？｜买家与卖家的拉锯战｜美国失业率很低？｜【美国地产热点】
不过，我还是给大家介绍几位专家的说法，只能说当作参考，因为那些专家也说利率难以预测。有一派的说法是，利率到达7%的范围，可能已经接近峰值，不会再更高了，2023年的下半年或第二季就会回落到5%的范围。
这一派的说法是根据通胀率的下降，以及美联储可能后续会放缓升息的步伐来推测的。这是属于比较大多数的专家的看法，例如Compass地产公司的美国地区总裁、ATTOM市场情报执行副总裁、Zillow高级经济学家，还有抵押贷款银行家协会和房地美等等，都持这种看法。
预测利率将走高的说法当然也有，例如realtor.com预测2023年抵押贷款利率平均为7.4%，到2023年年底将降到7.1%。这样的预测，代表着在明年的某些时候，利率有可能会突破8%。realtor.com认为，美联储还在抵抗顽强的通胀，继续会将基准利率保持高位，这会直接导致房贷利率难以下降。
比较持平发展的说法也有，例如HSH.com抵押贷款网站的副总裁认为，对抗通胀之下，美联储继续升息，可能会使30年固定房贷利率保持在6.5%-7.5%之间波动。
可以说想要房贷利率出现下降，通胀率肯定要下来，那要让通胀下降，经济肯定会进入衰退，这是无可避免的，因为借贷成本的大幅上升，将使各种需求降低，所以我们现在会陆续看到很多公司在裁员就是因为这样。不过，为何11月的失业率看起来还算不错，这当中还是有些蹊跷，这个后面我再谈。
总的看来，不要太期望利率很快会下降，因为我们还处在一个非常动荡、波动的时期。在这个高利率时期，房地产市场难以有热络的交易，所以2023年的市场，整体交易量、价格更大的概率是往下走，很难有加温的情况出现。除非我们确定通胀危机真的解除。
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第二个我们探讨的是“房价会不会大跌？”虽然影响房价也有多个因素，但是美国整体房价在明年，会继续进入市场周期性的价格下降几乎是没有意外的，虽然2022年每个月的年度成长还是正成长，但涨幅已经大大地放缓。根据CoreLogic的数据，10月份仍有10.1%的同比涨幅，但环比是-0.1%。
CoreLogic预测，市场来到年底的淡季，会一直放缓到2023年的1、2月，到时年度成长很可能会首度变成负成长，不过当市场又进入明年第一季的旺季，房价还是可能会回温。（见图二）
有一个问题是，房价为何逐渐下跌，但同比还是出现正成长呢？原因是在今年利率还没有上升之前，房价从疫情以来已经涨得太多，每个月都以双位数的涨幅在猛涨，但是在今年三月份，利率开始走高之后，买气也开始大幅锐减，卖家开始逐渐调整房屋挂牌价，不过由于可售房源始终很缺乏，供需情况没有得到明显的改善，导致价格正在每个月缓缓下降，但仍比去年同期价格更高。（见图三）
2023年房价基本上还是会逐步往下调整，因为刚刚说到，利率还是在一个相对高的位置，卖家不太可能释出手上的房屋，买家也在观望市场到底还能下跌多少，阻止很多的买家重返市场。但根据CoreLogic12月份的预测，到2023年的10月份，全美房价估计仍有4.1%的年度涨幅。
不过在不同的区域市场，当然还是有不同的走势。例如南部市场的房价相对较低，而且因为天气更加温暖，在这个波动时期，依然很受到欢迎，根据Redfin的调查，购房者选择搬迁的地点有一半都是在佛罗里达州；相反，有更多的购房者都希望离开东西两岸的大城市，比如旧金山、洛杉矶、纽约、华盛顿特区和波士顿。
所以，我们依然看到佛州迈阿密的房价涨幅，可以达到20%以上，休士顿房价也有约7%的涨幅，但是洛杉矶、纽约的房价基本上已经持平发展，可是在旧金山，受到科技业的衰退影响，房价已经呈现负成长。
继续我们来探讨第三个问题“买家会回到市场吗？”这个问题的答案我想也比较明确，应该是不容易了！因为除了高利率和高房价的直接冲击，外部还有高通胀、货币紧缩、股市不振、局部裁员潮、供应链中断，然后在国际间还有俄乌战争、中国清零带来的种种威胁和不确定性。
经济衰退的风险似乎在不断升高，因此，2023年的房市买气恐怕会比今年还要糟糕。有“末日博士”之称的鲁比尼已经警告：近十几年来，小到家庭单位，大到养老金计划、政府、各大企业，都已经背负大量债务，过度的杠杆率碰上联邦基准利率上升到3.75%〜4%的区间，而且还要继续升息，造成不同的经济体面临急剧上升的借贷成本、收入和收益的下降，以及资产价值贬值的三面危机。因此，2023年要提升买气，恐怕是一件不可能的任务。（见图四）
看到第四个问题“可售房供应会改善吗？”答案是会改善，但难以乐观。其实，今年自从利率上升之后，房屋库存就开始增加，一方面是屋主看到卖房的最好时间即将过去，所以赶快上市房产；另外一方面是买家的负担能力到达极限，开始四处观望，造成市场上房源滞留。
但是随着利率不断往上，屋主卖房的欲望也越来越低，他们并不想丢掉手中的低利率，然后去拥抱高利率，而且房价已经无法和今年初相比，至于2023年，挂牌房价还会继续往下调。综合这些情况，新的上市房也难以出现显着的增加，只是房子停留在市场上的时间更久了。但是这也表示，在明年的市场会更接近买家市场。（见图五）
第五个问题“就业市场会如何？”这个问题关系到人们买房和支付房贷的情况，今年以来虽然失业率一直表现不错，维持在4%以下，11月的失业率是3.7%，新增26.3万个非农就业岗位，让人感觉就业市场很好。
不过，奇怪的是，我们也看到陆续很多科技空司、房地产公司在裁员，但为何账面上看不出危机呢？一方面是这些裁员的就业人口，占整体的很小比例，科技就业人数约只占全美就业人数的4.1%；另一方面，其它企业招聘仍在增加，所以目前我们看到的就业情况还算不错，但也没有更好的表现。
不过，美国劳工局发布的就业数据其实很庞杂。一般大众只关注一般失业率和新增就业岗位，但是仔细研究之后，还是会发现有些猫腻，不容易被人发现。首先10月到11月，锐减最多的就业岗位是贸易、运输和公用事业，减少了4.9万个；零售业减少了近3万个：运输及仓储业减少1.5万个；非存款信贷中介减少1.1万个；行政和支持服务减少2.65万个；就业服务业减少2.5万个；业务支持服务减少超过1万个。
当然细节还有不少，我只是就几个比较大的数字作介绍，可以看到减少比较多的是运输业、贸易业、零售业、一些支持性服务的行业。我们可以解读为各种需求的减少正在冲击就业市场，还有一些基础性的行政支持人员，在这个时候也比较容易遭到裁员。
那么，科技业呢？可以看到几个专业技术服务的行业，从10月到11月都是增加岗位，有近2.8万人的增加。其中计算机系统设计，增加了8,100人；管理及技术咨询服务也增加超过1万人。不过对比9月到10月，曾增加3.88万人，还是可以看出专业技术行业的招聘正在放缓。而后续的持续裁员、放缓招聘的可能性还是很大，因为整体需求正在降低，企业也感受到成本的增加，因此剔除多余的、非必要性的人员是必需的。所以失业这部分的压力，对房地产来说，恐怕也会渐渐形成更大的阻力。
最后一个问题“国际局势”，虽然这是一个牵扯比较远的问题，可能不会立即影响美国国内的房地产市场，但是我们也不能忽略，尤其像是俄乌战火，牵涉到种种供应链、航运的问题，造成许多材料成本上升的压力。
再来，中共的清零政策，也导致许多国家的制造业受到严重拖累，并且中共在清零政策下不断举债支撑经济。根据国际结算银行12月的统计，中国非金融部门的总信贷量，达到51.87万亿美元，占国内生产总值的近3倍水平。如此高的负债率，加上进出口贸易额同时也大幅萎缩、还有中国房市衰退，让人不禁担忧中国经济如果崩盘对全球经济冲击的严重性。因此，中国时局这部分需要我们更加留心关注。◇#
责任编辑：李曜宇
