当你今天决定要买房时，如果想买预售屋，你得透过代销，如果想买中古屋，大多数人几乎就得透过“房屋中介”来进行，可是要跟代销或房仲打交道的你，为什么却老是有一种“谍对谍”的不安全感呢？
我相信理由只有一个，那就是：“怕被骗了”。
可是你有没有想过，为什么房仲业老是给人爱说谎、爱骗人的不老实形象呢？为什么房仲业的买卖纠纷总是居高不下呢？为什么有房仲业者，必须把“诚实”这种最基本品德，作为差异化的行销诉求呢？
没错，同样都是出在“制度”的问题。
一、房仲考照制度极度宽松
要跟我一样成为房仲，就要先考到房仲资格，也就是“不动产营业员”这个证照，不过虽然说是要用“考”的，但你晓得不动产营业员的证照要怎么考到吗？
超容易！你只要乖乖出席四天的课程，无论你在上课期间滑手机、看漫画、偷偷追剧，还是带着笔电办公，只要你钉在座位上四天，你就已经完成一半了。
接着课程结束后的次周，再通过正式笔试就能拿到证照，但笔试也相当简单，不但都是单选题，而且培训机构还会提供考古题让你回去背答案。
但如果你去问问美国、英国、日本、澳洲或加拿大等先进国家的房仲，他们绝对会告诉你：“房仲执照真的不好考”，因为国外的观念认为，房仲是一个可以随意进出你家的职业，当然得对这样的职业有更高的要求。
虽然轻松取得房仲资格后，政府也会要求每四年必须回来“复训”一次，以延长不动产营业员证照的效期，避免房仲还在用老旧的过时资讯面对消费者。
二、房仲业乱源元凶：一般委托过于泛滥
房仲业之所以有这么多乱源，“一般约委托”肯定是造成这些乱源的最大元凶！
虽然台湾屋主在卖房时，几乎 99% 都是签一般委托，但你知道先进国家的屋主，在将房子委托给房仲销售时，全部都是签“专任委托”吗？因为国外的相关配套非常完整，所以用专任委托的形式运作便高度成熟，不但保障买卖双方也保障房仲业者，是一个三赢的制度，如果你去问先进国家的房仲们，他们可能会没听过、甚至不理解为什么台湾会有一般委托的存在。
但因为台湾房仲业制度严重落后，使得专任委托无法发挥原本该有的效果，就会让台湾屋主觉得：“既然专任委托跟一般委托的效果几乎一样，而且一般委托还不会被绑住，那我当然签一般委托就好啦，还可以增加更多机会”，于是就造成目前市场上，一般委托过于泛滥的现状。
听起来不错啊，签一般委托有什么不好吗？
对屋主来说，一般委托虽然可以签给无限多家房仲公司销售，大幅提高触及到更多买方的机会，还能降低专任委托遇到不认真卖屋的中介的风险，但实际上却会造成自己出售价格不理想的后果。
理由很简单，因为对实际负责销售的房仲而言，屋主签太多一般委托就会导致房仲失去保障，觉得自己就算努力销售或砸大钱帮屋主打广告，既然可能随时被别人卖掉，那何必花太多心力去卖。
二方面，中介公司也会担心自己服务的买方会到处找同行下斡旋，于是就会尽量对买方释出“我这边可以谈的比较便宜”的讯息，吸引买方找自己出价，于是所有签一般约的中介们都纷纷放弃替屋主守价，进而让签太多一般委托的屋主，很难卖到自己理想的价格。
这也是为何先进国家都只采专任委托的理由，甚至有些国家还有所谓的“专任买方约”，也就是买方委托期间，只能透过单一房仲独家购买房子，让房仲可以更专注替买方找到适合的房子、谈到最佳的价格，确保房仲与买方双方的权利。
三、不该合法的踩线文化
什么是“踩线”呢？所谓的踩线就是去“抢同行客户”，而且大多是用不道德的方式进行，让房仲辛辛苦苦经营已久的消费者，有极高的风险随时被别人抢走、把你的努力整碗捧走。
假设你是一位房仲，当你知道同行销售的物件是哪位屋主时，就会直接跑去找这位屋主接洽，希望屋主也给自己销售的机会，通常踩线的房仲会这样跟屋主说：“你的承办业务把你的房子估价估太低了，你这样卖会亏钱啦，我们公司绝对可以帮你卖得更高，请给我一次机会”。
万一这位屋主跟同行签的是专任委托，99% 的踩线房仲就会跟屋主说：“签专任，就只有一家公司有机会帮你卖，多签几个一般约，你才会有更多的机会赶快卖掉，为什么不选择更多机会的方式呢？”接着就会用尽各种话术来诋毁同行、破坏屋主与同行间的信任、进而达成解除专任委托，让自己拿到销售委托的个人目的。
还有一些超没水准的中介会跟买方说：“你先去找别人看房子没关系，因为你看上的房子我们肯定都拿得到（一般约泛滥的问题），到时再来我这边下斡旋就好，而且我不跟你收服务费，我只跟屋主收”。
这样你应该能明白，为什么我说“踩线文化”是房仲业的核心乱源了，而且踩线文化也会让房仲业进入不公平的恶性竞争，今天你不踩别人的线、别人就把你的线给踩走，使得老老实实帮屋主守价的中介、帮买方杀价的中介，辛苦结果全被踩线的同行整碗捧走。
正因如此，如果消费者遇到跑来踩线的房仲，应该要直接予以拒绝，避免助长这种歪风，也不要将自己的人生大事交给这种道德有问题的中介安排。
四、不能说的传统陋习：做状况
这又是一个业界常听、但消费者完全陌生的名词：做状况。
什么是“做状况”呢？简单讲，就是利用说谎、讲假故事的方式去误导消费者，进而让消费者做出错误的判断，在搞不清楚状况下做出签委托、下斡旋或成交签约的决定。
例如对买方做状况的中介会说：“目前这个物件真的很抢手，屋主的价格很便宜，目前已经有两组客户下斡旋在谈了，如果你的价格不往上加的话，这间房就真的要被别人买走了”，但实际上，可能这间房子根本没有任何买方出过价，但是消费者却无从判断中介讲的“情况”是真是假。
因此做状况这件事，就是房仲业呈现说谎“具体样子”，这才是真正的房仲日常，我就大声问一句：“做过房仲的人，哪个敢说自己从没做过状况？”
但你可能会觉得：“没必要这样吧？万一被戳破了不是很尴尬，闹到上法院怎么办？”
其实这些风险房仲都明白、他们的店长也明白，但房仲们会这么做也是迫于现实压力的无奈，因为大多房仲都是没有底薪的高专，没成交就什么都没有，全家就得跟着自己一起饿肚子。
总而言之，就是先骗到委托再说、先骗出来看屋再说、先写下斡旋再说、一切都是先成交再说，至于其他风险？消费者抱怨？等拿到服务费之后再说。
五、只会喊涨的恐吓式行销
所有消费者都喜欢房价上涨、期待自己家变得更贵，于是房仲业特别喜欢靠“喊多”、“喊涨”的模式来进行销售，最经典的名言莫过于：“今年不买、明年更贵”，以及“反正房价长期只会往上涨”了。
要是刚好又处在房市火热的多头市场，那么看着房价一天一天上涨的买方，就会焦虑地害怕自己未来将买不起房、害怕未来得花更多钱才能买到房，甚至担心未来买不起房的自己，老了就得睡路边了，于是就会陷入焦虑的 FOMO 状态（Fear of missing out），急急忙忙地盲目进场追高，有些经济能力并不适合买房的族群，还会用到信贷来凑足头期款，就是期待靠一间房实现财富自由。
当业者都用一些似是而非、听起来很有道理的说法来说服你，新闻媒体上也是一堆专家在带风向说着：“现在不买，永远都是高点”，再看到网路上一堆网友说自己买房涨了多少％、亲友也跟你说房价不可能会跌，当然你的脑波就会变弱，被这种三人成虎的氛围给影响，陷入了羊群效应。
最后在多头市场上，房仲只需要对这些羊群用力喊多、喊涨，业绩就会源源不断滚进来，使得房仲长年下来已习惯这种好用的恐吓式行销，并且将这种贩售恐惧的说法变本加厉。
六、利用资讯不对称的优势
一般消费者面对房仲最弱势的地方，绝对是“资讯”这个战场，关于资讯不对称这件事，最常见的就是很多房仲会“乱报行情”。
不少劣质房仲在面对消费者时，都会故意挑一些“被筛选过的特定行情”给客户看，比方说拿成交价偏低的实价登录给屋主看、拿成交价偏高的价格给买方看，而不是提供长时间又全面的数据给消费者评估，这么做的目的显而易见，就是要误导消费者、提高自己的成交率。
以面对急售的屋主来说，房仲会利用资讯不对称的优势，让屋主误以为自己的房子缺点很大、瑕疵很多、卖相不佳，进而低估了房子售价，例如有些房仲会在签委托后，故意三个月不约任何买方看房、也不做任何广告，然后对屋主洗脑：“我们真的很努力做广告了，但你这个价格真的开太高了，所以才没有客户愿意来看”，不但害屋主白白浪费三个月的时间，也增加房子被贱售的概率。
七、松散的房仲管理制度
因为各地方政府的地政局，完全没有一丁点管理房仲业行销话术的措施，再加上连房仲总部及其发言人，都可以公然在媒体上发表错误知识、胡说八道来带风向，那么下面的基层房仲，当然就更敢明目张胆地踩线、做状况、空口说白话。
我目前听过最荒谬的销售话术就是：“等中共统一台湾，中国人就会来台湾炒房，到时候你家的房价就会涨上去啦”。更荒谬的是，还有不少消费者信了，难怪诈骗在台湾永远这么猖獗，因为不但罚得轻，而且台湾人就是这么易骗难教。
我希望你能够明白，买房不一定是人生成就的象征、也不代表着你从此高人一等，买房应该是让你生活品质变更好的决定，万一买房后，反而让你过上长期苦哈哈的日子，成为你常常跟另一半争吵的导火线，岂不是本末倒置？
（※网站专文）
<本文摘自《破解黑心话术【购屋超级攻略】：预防买高卖低、揭露30大话术、不怕上当受骗，避免你惨赔百万的置产笔记 》，采实文化出版提供>
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责任编辑：曾臻
