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美国房市衰退 为何这些人却说是好时机?

文:李欧

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【大纪元2022年12月03日讯】本次要给大家分享5位美国房地产投资人,在市场衰退时候的逆风投资心法,让大家不是只有看到衰退,更是要看到当中的机会。只有学会逆风投资,才会让你的投资飞得更高更远。

这次分享的5位房地产投资人,我会从最资浅讲到最资深。据Business Insider系列报导,其中一位投资人只有一年的投资经验,但是她近期已经迅速累积25个房产单位的投资组合,而且最特别的是她专门从社群媒体上找到投资伙伴,还有找到合格的租客;有多位投资人都是因为在经历市场衰退后,从中快速累积财富;最资深的是二十多年经验的专业投资人,他还给新手投资人提出四则建议。

从1万美元开始 29岁房地产投资

第一位要介绍的投资人,是一位29岁的年轻人,名叫阿米莉亚・麦吉(Amelia McGee)。她是一位自学的投资人,主要在爱荷华州的小镇查里顿(Chariton),或是爱荷华州的首府德梅因(Des Moines)两地做投资。刚才说了她只有一年的投资经验,但是却快速收购了25个住房单位,而且她的起家资金只有一万美元。

她是如何办到的呢?

一开始这位McGee在家乡查里顿看到一栋价值3万美元的房子,她认为可以通过转售获利,而且经过调查,她知道这里对优质住房还有需求。不过经过她的计算,除了买房3万元的花费,还要额外再投入3万才能出售获利。

但是McGee身上只有1万块钱,于是她找了父母资助,和他们达成了50/50的分成比例。最终这笔交易,McGee不仅找到租客,还以12万美元成功卖出!她自己立马赚了3万美元。

据McGee的说法,她所有的资源、成本、材料估价都是自己从网络上找到的。有了这一次的经验,她又在小镇找了一个78,000美元的房子,但是这次她利用父母的信贷额度来补充需要的资金。然后她打算用BRRRR,也就是购买、修复、出租、再融资、再进行买房的投资策略。

在这种策略中,投资者就可以运用上一次的投资利润,来购买更多房产。但为了投资更高价值的房产,McGee在一笔投资中透过Instagram找到合伙投资人,达成六四拆分的比例。

而且McGee还会使用Facebook Marketplace来寻找租客,让他们填写一份表格,并且在脸书上审查对方。例如有一次她发现对方在酗酒后打架的视频,所以她就把他踢出去了。

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26岁律师 大学就开始房地产投资

接着第二位投资人更年轻,只有26岁,叫作詹姆斯・沃克(James Walker III)。詹姆斯的正职是一位律师,在康涅狄格州长大,从小爸妈就是做包租公、包租婆,有一百多个出租单位!

所以他要帮忙做很多出租房的杂活,但是他们家也很有善心,帮助了不少从监狱出来的假释犯,而且因为家庭因素,詹姆斯从小就做过很多生意,比如帮人家清理积雪、搬家、拼车等等服务。

后来他在进入霍华德大学法学院的时候,他父母给他18,000美元作为礼物,他就把这笔钱用在马里兰州,买下人生第一笔房地产,当时房价35万美元,他用FHA的贷款,只支付3.5%的首付款,再加上成交费用差不多就是18,000块。他用这栋房子作为他在大学时的住处,而且把其它房间分租出去。

因此,他大学四年一直都有正现金流,让他能够支付抵押贷款,并赚取额外利润!同时,现在这个房产已经升值17万5千美元!就在今年十月,詹姆斯又以549,000美元的价格在纽约布鲁克林区,购买了一套公寓作为他的第二个投资房

詹姆斯认为,房地产投资中最重要的步骤,首先就是进行彻底的市场研究,例如确定特定区域的犯罪率、交通、便利性等等。他还认为,应该购买市场底部或中端的房产,换句话说,房产有更大的升值空间,这样买价不仅相对便宜,现金流也会更好。

另外,詹姆斯鼓励新手用联邦住房管理局FHA的贷款,购买第一套房产,主要是因为首付款低,而且相对容易贷款,这样就能够尽快建立起自己的房地产版图。

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39岁财富自由 18年投资经验

第三位投资人是39岁的汤姆・布里克曼(Tom Brickman),他已经有18年的投资经验,21岁时大约是2001年,他就买下人生第一个房产,而且当时他在Gap工作,时薪只有8.5美元。

这个房产在位在俄亥俄州,当时房价只有9万美元,首付百分之十,房贷利率是6.875%,恰好跟现在差不多少。这是一个上下层两单元的房产,他自己住在上层,让房客住下层,一个月收600块钱房租。

汤姆虽然工作普通,但是挺有理财概念,那时候就是参加Gap股票的购买计划,所以他积累了大约9,000美元的股票,就用这笔钱付了头期款。

后来汤姆换了一个电影院的工作,起薪很低,但是一做就是16年,在这十几年之间,他就在德州达拉斯(Dallas)、俄亥俄州托莱多(Toledo)两地购买了二十多个出租屋。最终,他现在39岁已经离开朝九晚五的工作,只需要靠收租就足够生活。

汤姆承认他的投资模式不快速,但是他稳扎稳打,尽量降低负债水平,事实上他现在拥有的21处房产,只有两笔抵押贷款!他说有四件事帮助他达到今天的成绩。

第一、他从同样身为房东的父亲身上学到很多。当时就是他父亲鼓励他买下人生第一个房地产的,还有,其实他的祖母也是一位房地产经纪人,所以这些给他很多帮助。

第二、他购买了其它投资者忽视的房产。例如可能看起来破旧、肮脏的房屋,在12年前他就在德州买过14,000美元的公寓,最低的甚至只有9,000美元。

第三、他建立了一个稳固的装修团队来帮助他发展业务。这样他才能保证把丑陋的房产翻修成功,保证能完成工作,而不是被人把钱骗走。所以他说他只在固定范围投资,其它地方没有他的人脉,他无法保证。

第四、他使用信用合作社,并且不要过度杠杆化投资。汤姆说他更喜欢使用信用合作社,而不是去大银行,因为跟这些信用合作社更容易打好关系,他们会帮忙投资人储存文件,这样就不用每次买房子子,又要重新上传文件,而且他们更容易接听电话。

汤姆还确保不要过度杠杆自己,也就能降低投资的风险。他有几处房产还是在去年才购买的,那时候利率很低,所以他现在有两笔贷款。

软件工程师投资二十年 提前退休

第四位投资人是一位四十多岁的加州软件工程师,迈克・祖伯(Mike Zuber),不过他现在也退休了,算是一位自学的房地产投资人,因为他当时是看了罗伯特・清崎的《富爸爸穷爸爸》之后,在2002年加州弗雷斯诺(Fresno)购买了他的第一个出租房

后来,迈克就和太太一直存钱买房,一直到6年后碰上次贷危机、金融海啸。那时候迈克也傻了,不知道到该怎么办,所以他花了六个月的时间,去研读有关崩盘的历史。

结果他发现,他可以利用崩盘开始扩大他的投资组合,所以接下来的四年,他的投资就赚了一番。如今,他和太太在弗雷斯诺拥有一百多个出租单位,每月收租超过10万美元,2018年他就辞去软件工程师的工作。迈克从他经历的房地产风暴中给大家一些建议。

稳固的房地产投资,有助人们尽早财富自由。(Shutterstock)

第一、使用30年固定利率抵押贷款为投资房产做融资。他不建议使用可调整利率抵押贷款,主要是因为过后几年的利率充满不确定性,这会给长期投资带来风险。

第二、不要拿房产升值作为赌注。他说他看重的是现金流,而不是转卖多少钱。

他认为,很多人都会注意这个房子现在低于市价几万块,然后去购买,但没有注意现金流,这些人都会失败。至于房产随时间推移而升值,应该是会发生,但是他不追求这个。

第三、确保每一笔交易都比上一笔交易更好。2008年崩盘时,他的购买价从17万一路跌到2万8千美元。而且现金回报率起初只有5.5%,当房价一路下跌的时后,回报率高达30%。

所以迈克说,现在更要遵循他的这个规则,买得比上一个交易更好,他认为未来两年将是购买投资物业的最佳时机,投资者应该明智地使用他们的资金,但不要太快耗尽,巨大的机会即将要来临。

第四个他要分享的是,长期持有房产,他承认这不是快速致富的计划——但它是有效的。这是他20年来的经验。

48岁资深投资人 四个投资建议

第五位投资人是一位南加州的资深投资人,有超过二十年的经验的阿迈德・塞拉菲(Ahmed Seirafi),现年48岁。他在加州、德州拥有178个单位的投资组合,主要是两座零售办公楼,和一处多户公寓大楼,市价超过5千万美元。

阿迈德同样不在乎利率上升多少,他只在乎现金流。他说很多人都在试图把握市场时机,这都是徒劳的。这就像是每个人都在寻找赢得大满贯全垒打的机会,但这个机会太渺茫了。他觉得只要投资能赚钱,投资人有足够的缓冲基金来应对市场变化,这就是一个好投资。

虽然现在房价在下跌,阿迈德也认为房价确实该调整了,而且他认为尽早进入市场是非常重要的。他说,现在的机会比过去10年都多,尤其是在接下来的六个月里。他很乐观,卖家会随着市场降低价格。不过对于缺乏经验、杠杆率过高、不具备房地产管理的投资人,可能投资前景会更加黯淡。

阿迈德认为,过去十年很多投资人的成功,是由于市场很好,但是现在进入衰退期,缺乏应对周期变化的人会面临重大财务危机。

阿迈德给投资人的建议是,第一、注重现金流的回报,而不是跟随市场的走势,害怕房价下跌。第二、要问自己如何如何最大化利润,比如不是出售一栋建筑物,而是分成几个区块出售,增加每平方英尺的价格。

第三、通过联合机构或基金进行投资,尤其是那些拥有长期成功记录和透明度的机构。第四、不要过度杠杆投资组合,特别是在未来的这几月当中,阿迈德计划将杠杆率保持在尽可能低的水平,他建议其他的投资人也这样做,以确保降低风险。

总结房地产投资心法

好了说完五位投资人的投资经验,最后我来总结一下他们的经验法则:
第一、注意现金流,而不是市场波动或利率;
第二、使用长期抵押贷款,创造现金流;
第三、降低杠杆率;
第四、尽可能寻找有潜力的低价房,甚至是不良资产;
第五、寻求可靠的合作伙伴,例如装修伙伴、合资伙伴、贷款伙伴和机构伙伴;
第六、想要投资就不要拖延时间,房价下跌中就有投资机会。

本次就分享到这里,或许大家也能从这些人的经验中得出更好的投资法则,祝大家都投资成功,尽早财富自由!◇#

责任编辑:李曜宇

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