【大纪元2022年12月03日讯】本次要给大家分享5位美国房地产投资人，在市场衰退时候的逆风投资心法，让大家不是只有看到衰退，更是要看到当中的机会。只有学会逆风投资，才会让你的投资飞得更高更远。
这次分享的5位房地产投资人，我会从最资浅讲到最资深。据Business Insider系列报导，其中一位投资人只有一年的投资经验，但是她近期已经迅速累积25个房产单位的投资组合，而且最特别的是她专门从社群媒体上找到投资伙伴，还有找到合格的租客；有多位投资人都是因为在经历市场衰退后，从中快速累积财富；最资深的是二十多年经验的专业投资人，他还给新手投资人提出四则建议。
从1万美元开始 29岁房地产投资人
第一位要介绍的投资人，是一位29岁的年轻人，名叫阿米莉亚・麦吉（Amelia McGee）。她是一位自学的投资人，主要在爱荷华州的小镇查里顿（Chariton），或是爱荷华州的首府德梅因（Des Moines）两地做投资。刚才说了她只有一年的投资经验，但是却快速收购了25个住房单位，而且她的起家资金只有一万美元。
她是如何办到的呢？
一开始这位McGee在家乡查里顿看到一栋价值3万美元的房子，她认为可以通过转售获利，而且经过调查，她知道这里对优质住房还有需求。不过经过她的计算，除了买房3万元的花费，还要额外再投入3万才能出售获利。
但是McGee身上只有1万块钱，于是她找了父母资助，和他们达成了50/50的分成比例。最终这笔交易，McGee不仅找到租客，还以12万美元成功卖出！她自己立马赚了3万美元。
据McGee的说法，她所有的资源、成本、材料估价都是自己从网络上找到的。有了这一次的经验，她又在小镇找了一个78,000美元的房子，但是这次她利用父母的信贷额度来补充需要的资金。然后她打算用BRRRR，也就是购买、修复、出租、再融资、再进行买房的投资策略。
在这种策略中，投资者就可以运用上一次的投资利润，来购买更多房产。但为了投资更高价值的房产，McGee在一笔投资中透过Instagram找到合伙投资人，达成六四拆分的比例。
而且McGee还会使用Facebook Marketplace来寻找租客，让他们填写一份表格，并且在脸书上审查对方。例如有一次她发现对方在酗酒后打架的视频，所以她就把他踢出去了。
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26岁律师 大学就开始房地产投资
接着第二位投资人更年轻，只有26岁，叫作詹姆斯・沃克（James Walker III）。詹姆斯的正职是一位律师，在康涅狄格州长大，从小爸妈就是做包租公、包租婆，有一百多个出租单位！
所以他要帮忙做很多出租房的杂活，但是他们家也很有善心，帮助了不少从监狱出来的假释犯，而且因为家庭因素，詹姆斯从小就做过很多生意，比如帮人家清理积雪、搬家、拼车等等服务。
后来他在进入霍华德大学法学院的时候，他父母给他18,000美元作为礼物，他就把这笔钱用在马里兰州，买下人生第一笔房地产，当时房价35万美元，他用FHA的贷款，只支付3.5%的首付款，再加上成交费用差不多就是18,000块。他用这栋房子作为他在大学时的住处，而且把其它房间分租出去。
因此，他大学四年一直都有正现金流，让他能够支付抵押贷款，并赚取额外利润！同时，现在这个房产已经升值17万5千美元！就在今年十月，詹姆斯又以549,000美元的价格在纽约布鲁克林区，购买了一套公寓作为他的第二个投资房。
詹姆斯认为，房地产投资中最重要的步骤，首先就是进行彻底的市场研究，例如确定特定区域的犯罪率、交通、便利性等等。他还认为，应该购买市场底部或中端的房产，换句话说，房产有更大的升值空间，这样买价不仅相对便宜，现金流也会更好。
另外，詹姆斯鼓励新手用联邦住房管理局FHA的贷款，购买第一套房产，主要是因为首付款低，而且相对容易贷款，这样就能够尽快建立起自己的房地产版图。
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39岁财富自由 18年投资经验
第三位投资人是39岁的汤姆・布里克曼（Tom Brickman），他已经有18年的投资经验，21岁时大约是2001年，他就买下人生第一个房产，而且当时他在Gap工作，时薪只有8.5美元。
这个房产在位在俄亥俄州，当时房价只有9万美元，首付百分之十，房贷利率是6.875%，恰好跟现在差不多少。这是一个上下层两单元的房产，他自己住在上层，让房客住下层，一个月收600块钱房租。
汤姆虽然工作普通，但是挺有理财概念，那时候就是参加Gap股票的购买计划，所以他积累了大约9,000美元的股票，就用这笔钱付了头期款。
后来汤姆换了一个电影院的工作，起薪很低，但是一做就是16年，在这十几年之间，他就在德州达拉斯（Dallas）、俄亥俄州托莱多（Toledo）两地购买了二十多个出租屋。最终，他现在39岁已经离开朝九晚五的工作，只需要靠收租就足够生活。
汤姆承认他的投资模式不快速，但是他稳扎稳打，尽量降低负债水平，事实上他现在拥有的21处房产，只有两笔抵押贷款！他说有四件事帮助他达到今天的成绩。
第一、他从同样身为房东的父亲身上学到很多。当时就是他父亲鼓励他买下人生第一个房地产的，还有，其实他的祖母也是一位房地产经纪人，所以这些给他很多帮助。
第二、他购买了其它投资者忽视的房产。例如可能看起来破旧、肮脏的房屋，在12年前他就在德州买过14,000美元的公寓，最低的甚至只有9,000美元。
第三、他建立了一个稳固的装修团队来帮助他发展业务。这样他才能保证把丑陋的房产翻修成功，保证能完成工作，而不是被人把钱骗走。所以他说他只在固定范围投资，其它地方没有他的人脉，他无法保证。
第四、他使用信用合作社，并且不要过度杠杆化投资。汤姆说他更喜欢使用信用合作社，而不是去大银行，因为跟这些信用合作社更容易打好关系，他们会帮忙投资人储存文件，这样就不用每次买房子子，又要重新上传文件，而且他们更容易接听电话。
汤姆还确保不要过度杠杆自己，也就能降低投资的风险。他有几处房产还是在去年才购买的，那时候利率很低，所以他现在有两笔贷款。
软件工程师投资二十年 提前退休
第四位投资人是一位四十多岁的加州软件工程师，迈克・祖伯（Mike Zuber），不过他现在也退休了，算是一位自学的房地产投资人，因为他当时是看了罗伯特・清崎的《富爸爸穷爸爸》之后，在2002年加州弗雷斯诺（Fresno）购买了他的第一个出租房。
后来，迈克就和太太一直存钱买房，一直到6年后碰上次贷危机、金融海啸。那时候迈克也傻了，不知道到该怎么办，所以他花了六个月的时间，去研读有关崩盘的历史。
结果他发现，他可以利用崩盘开始扩大他的投资组合，所以接下来的四年，他的投资就赚了一番。如今，他和太太在弗雷斯诺拥有一百多个出租单位，每月收租超过10万美元，2018年他就辞去软件工程师的工作。迈克从他经历的房地产风暴中给大家一些建议。
第一、使用30年固定利率抵押贷款为投资房产做融资。他不建议使用可调整利率抵押贷款，主要是因为过后几年的利率充满不确定性，这会给长期投资带来风险。
第二、不要拿房产升值作为赌注。他说他看重的是现金流，而不是转卖多少钱。
他认为，很多人都会注意这个房子现在低于市价几万块，然后去购买，但没有注意现金流，这些人都会失败。至于房产随时间推移而升值，应该是会发生，但是他不追求这个。
第三、确保每一笔交易都比上一笔交易更好。2008年崩盘时，他的购买价从17万一路跌到2万8千美元。而且现金回报率起初只有5.5%，当房价一路下跌的时后，回报率高达30%。
所以迈克说，现在更要遵循他的这个规则，买得比上一个交易更好，他认为未来两年将是购买投资物业的最佳时机，投资者应该明智地使用他们的资金，但不要太快耗尽，巨大的机会即将要来临。
第四个他要分享的是，长期持有房产，他承认这不是快速致富的计划——但它是有效的。这是他20年来的经验。
48岁资深投资人 四个投资建议
第五位投资人是一位南加州的资深投资人，有超过二十年的经验的阿迈德・塞拉菲（Ahmed Seirafi），现年48岁。他在加州、德州拥有178个单位的投资组合，主要是两座零售办公楼，和一处多户公寓大楼，市价超过5千万美元。
阿迈德同样不在乎利率上升多少，他只在乎现金流。他说很多人都在试图把握市场时机，这都是徒劳的。这就像是每个人都在寻找赢得大满贯全垒打的机会，但这个机会太渺茫了。他觉得只要投资能赚钱，投资人有足够的缓冲基金来应对市场变化，这就是一个好投资。
虽然现在房价在下跌，阿迈德也认为房价确实该调整了，而且他认为尽早进入市场是非常重要的。他说，现在的机会比过去10年都多，尤其是在接下来的六个月里。他很乐观，卖家会随着市场降低价格。不过对于缺乏经验、杠杆率过高、不具备房地产管理的投资人，可能投资前景会更加黯淡。
阿迈德认为，过去十年很多投资人的成功，是由于市场很好，但是现在进入衰退期，缺乏应对周期变化的人会面临重大财务危机。
阿迈德给投资人的建议是，第一、注重现金流的回报，而不是跟随市场的走势，害怕房价下跌。第二、要问自己如何如何最大化利润，比如不是出售一栋建筑物，而是分成几个区块出售，增加每平方英尺的价格。
第三、通过联合机构或基金进行投资，尤其是那些拥有长期成功记录和透明度的机构。第四、不要过度杠杆投资组合，特别是在未来的这几月当中，阿迈德计划将杠杆率保持在尽可能低的水平，他建议其他的投资人也这样做，以确保降低风险。
总结房地产投资心法
好了说完五位投资人的投资经验，最后我来总结一下他们的经验法则：
第一、注意现金流，而不是市场波动或利率；
第二、使用长期抵押贷款，创造现金流；
第三、降低杠杆率；
第四、尽可能寻找有潜力的低价房，甚至是不良资产；
第五、寻求可靠的合作伙伴，例如装修伙伴、合资伙伴、贷款伙伴和机构伙伴；
第六、想要投资就不要拖延时间，房价下跌中就有投资机会。
本次就分享到这里，或许大家也能从这些人的经验中得出更好的投资法则，祝大家都投资成功，尽早财富自由！◇#
责任编辑：李曜宇
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