专家:美房市降温 不会重演2008年房产崩盘

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【大纪元2022年12月04日讯】(英文大纪元记者Autumn Spredemann报导/高杉编译)2008年的房地产市场崩溃,至今让许多美国人不寒而栗。

近几十年来,很少有哪件事能够比当年那场惨烈的房地产泡沫破裂,更能让美国的房主们感到心惊。在房屋需求突然下降之前,不负责任的贷款政策与源于次级抵押贷款的高市场库存,也一起发挥了作用,于是,一个房地产业的“天坑”,突然就出现在眼前了。

成千上万的美国房主们看到,他们的房屋价值迅速一落千丈。在历史性的市场崩溃之后,美国经历了自20世纪30年代大萧条以来的、最严重的经济衰退。

如果把目前的美国住房市场出现的降温趋势,与2008年房地产崩盘前的情况相比较,那么,其对比结果已经引发了一些经济学家的危险警告。

一项分析显示,在近期建设热潮中新建的房屋即将涌向市场的时候,对住房的需求却正在迅速下降。

目前正在建造的私人住宅数量超过170万套。

即使是最热门的房地产市场,包括西雅图、凤凰城、波士顿、旧金山、丹佛和达拉斯等城市,也感受到了需求暴跌的刺痛。

事实上,美国的房价现在正经历着自2008年房地产崩盘以来的、最严重的自由下跌。同时,关于经济衰退即将来临的讨论也愈来愈激烈。但许多房地产业内人士强调说,目前的房价下跌,同大萧条期间所发生的情况完全不同。

虽然两者之间可能真的并不同,但在2023年,美国住房市场仍然可能会面临一段艰难的旅程。

利率因素

博伊德·鲁迪(Boyd Rudy)对《大纪元时报》(The Epoch Times)表示:“这一次,有许多因素都可能使最终结果变得更好,或者变得更坏。”

鲁迪是位于密歇根州的Dwellings住宅公司的助理经纪人。他评论说,对于目前低迷的住房市场未来将如何发展,经济和利率都起着关键作用。

他指出,尽管目前存在通货膨胀,但美国经济仍然“相对强劲”,利率仍然“相对较低”,如果市场再次出现崩溃,它可以缓冲 其带来的打击。

鲁迪说:“然而,如果利率继续大幅上升,就可能会使问题近一步恶化。”

在购房方面,抵押贷款利率严重影响了需求。在今年,30年期固定利率抵押贷款平均利率,在10月份达到了超过7%的峰值。截至11月17日,该平均利率回落后徘徊在6.61%左右。

美联储今年的大幅加息,是为了遏制爆炸性上涨的物价。

另一份报告指出,在5月份,美国一些地区的房价已经被过高估值了75%。同时,新的住房建筑热潮已经开始迎头赶上,库存不足问题迅速缓解。所以,对新抵押贷款的需求一直在快速下降,

尽管需求下降,但一些行业专家表示,这次不可能再发生2008年那样的房地产萧条了。

房地产开发商和经纪人比尔·撒母耳(Bill Samuel)就该问题对《大纪元时报》评论说:“我不认为,我们会看到类似于2008年的房地产崩盘。然而,我相信,如果利率继续保持在目前的水平,房价将继续下降。”

塞缪尔经营着蓝梯开发公司(Blue Ladder Development)。自2013年以来,他一直在芝加哥地区工作。尽管有相似之处,但他说,以前和现在的住房泡沫之间,有一个重要的区别。

他解释说:“在2008年,有大量的不良贷款产生,造成了大规模的取消赎回权的浪潮……这是当时房地产崩溃的最终动力。而在2022年,我们的止赎率仍然接近历史低点。”

路易斯安那州的3F房产公司的总裁卡尔‧法纳罗(Carl Fanaro)也对此观点表示同意。

他对《大纪元时报》解释说:“两者之间的根本区别在于,2008年的崩溃,是由有问题的贷款产品引起的。这导致了大规模的取消抵押品赎回权的浪潮,并使许多人在寻找住房时,无法获得购房的资格。”

但不可否认的是,尽管存在差异,但今年的对房屋的需求,确实已经全面大幅下降。

诺克斯维尔地区(Knoxville)的房地产经纪人琼‧钟(Jean Chung)表示,她也注意到了对房产需求的下降。她告诉《大纪元时报》说:“我终于迎来了安静的周末,已经好几年没有这样的情况了。搬到田纳西州的人流已经放缓了。”

她指出,虽然美国有可能正在走向另一次经济衰退,但她仍乐观地认为,情况不会像上次的房地产市场崩盘那样糟糕。

她解释说:“我非常信任的一位贷款官说,像那些在2008年危机中获得高风险贷款并因此陷入困境的人,她们现在是不能批准(贷款)的。”

供应和需求

目前的美国房地产泡沫,是在两年的疫情繁荣期间形成的。相比之下,在2008年,是低利率和过于宽松的贷款政策,推动了房地产危机的爆发。

经过2020年的数月疫情封锁,以及之后的经济螺旋式上升后,一波又一波的美国人,开始搬离此前房价和租金都较高的城市和州。几乎在一夜之间,在另一些地区的房地产市场上,突然就出现了超高的需求。

当时,由于供应链的问题,新的住房建筑继续落后于需求。全美国范围内的新建住房短缺,进一步加剧了这种情况。

现在,建筑业终于迎头赶上了,但却已时过境迁,时机却糟得不能再糟了。

截至7月,美国房屋销售同比下降了20%。到9月底,30年固定利率的新抵押贷款申请数量,已降至25年来的最低点。

同时,在美国的房地产市场上,已经有了10.4个月的新房供应量。这是自2009年以来的最高水平。因此,我们所看到的是,现在正在建造的房屋的数量,已经超过了购买这些房屋的潜在业主数量。

而这一次,被过剩的库存所困住的,可能是房屋建筑商,而不是在上次危机中焦头烂额的银行家们。

法纳罗说:“新房建设几乎会戛然而止,因为开发商现在已经处于水深火热之中。许多在过去五年中获得了巨大回报的、各种类型房屋的建筑商,(现在)都已被库存困住了。”

塞缪尔预测说,在2023年,房价可能会下降5%~15%。他还补充说,在他所在的地区,近期已签约未完成过户的购房数量,同比下降了66%左右。

“如果这种趋势继续下去,这可能会是房地产市场从卖方市场转向买方市场的一个早期迹象。”

不过,对一些人来说,现在就断定,同2008年的房地产萧条之间的巨大差异,是否足以保证当前的房地产市场会有更好的结果,仍为时过早。

鲁迪说:“虽然相对于上一次的房地产市场崩溃,现在有了更多的法规。但目前还不清楚,这些法规是否足以防止另一场危机的爆发。”

责任编辑:李玲

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