【大纪元2022年02月23日讯】（大纪元记者李欧采访报导）上一周专访湾区房地产经纪Jason Tao，他是工科博士学位，在房地产行业有超过十年的经历，服务几乎全湾区范围，也包含旧金山市，他还是少数熟悉住房市场也有贷款执照，并且跨商业房地产领域的经纪人之一。本周请他继续谈到卖房的技巧，如何在屋况差、不装修的情况下卖出高价。
李欧问：您认为现在上市房稀少的原因是什么？这个春季房市会有更多二手房源出现吗？
Jason答：每年到了年底房源都会稀少，到了隔年三四月份会开始增加，这是有季节性的因素，但是今年的上市房确实比较少，我认为一个原因是卖家认为房价还会涨，所以不急着把房子上市；另一个心态是考虑通货膨胀的因素，大家都希望投资房地产来抗通胀，作为卖家来说，当他没有找到下一个投资标的的时候，他不会轻易把房子卖掉，宁可继续持有房屋来抵抗通胀。
如果屋主确实有搬家计划、投资计划，那他会去卖房，假如没有的话，他也不会去卖房，因为把钱放口袋里，这样钱就会贬值了。
问：现在疫情逐渐趋缓，春季会不会出现更多上市房？
答：这几个月以来，我并没有看到因为疫情让大家不卖房、不买房，不过疫情一开始的时候，确实因为政府的措施让房市冷却了两三个月，但是后来这种影响越来越少，至少作为房地产经纪，在我这里没到看到这种情况。
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问：虽然现在是卖方市场，但您认为房子确实好卖吗？如果找您卖房有什么优势？
答：其实卖房子最能体现一位经纪人水准，如果你觉得现在房子好卖，就随便找个经纪人来卖，并不是这样的。卖方经纪人做的功课，跟房子能不能卖得好有很大的关系。首先经纪会建议卖家要准备哪些工作，不同人会有不同的处理方式。比如说装修，我们不可能全部装修，但也不可能不装修，要装修到哪种程度令卖家接受，又能把房子卖得好，这时候就体现经纪人的水准了。
第二方面，定价策略也是体现经纪人经验的时候。比较有经验的人不会把价钱标太高，这样会把买家吓着了，就不一定会有人来看。通常经纪人会定在一个比市场价稍微低的价位，这时候你需要做市场调研，找出一个合理的价格，达到最佳的市场效果。但是也不完全如此，去年我有一个卖家客户，他自己在上市前也打听过不少消息，别人告诉他价格一定要放低一点，但是我告诉他你不能放低，你要是放低了，买家就给你出那个低价。最后卖家听从我的建议，放了一个我们希望的价位，最终真的卖出相同的价格。
这个案子是海沃德（Hayward）的一个康斗，因为隔壁刚刚卖房，而且卖得价格比较低，所以，如果我们还把价格定在差不多的价位，买家就会参照隔壁的价格出价，就无法卖得更好，这时候反而要把价格定高。而且我和卖家保证这个价格绝对符合市场价，银行估价也会估得到，不用担心。
有经验的经纪人帮助你把利润最大化，而不是到处听别人说，这与房子本身的很多因素是有关系的。而且有些时候你认为有缺陷的地方，不一定是缺点，因为我们不知道买家的想法是什么，搞不好对方会认为是优点。
还有去年五月，另一个卖家客户是在普莱森顿（Pleasanton），房子所在区域比较好，但卖家年纪比较大了，虽然屋况差、不能立即住人，但他也不想再装修了。定价经过我的市场分析，如果经过装修差不多可以卖到150多万，甚至160万，但如果不装修大约在120-125万左右。
后来在不装修的情况下，就以150万放到市场上去，结果不到48小时就收到11个报价，而且全部是全现金报价，所有买家都是投资客。最后卖到130多万，表面上是被砍价，但也是正常的，因为屋主选择不装修，而且最终的售价都超出所有人的预期，其他许多经纪人都认为最多也超不锅125万，但事实上超越了。
去年三月，我在旧金山还有卖一个独立房，位在Oceanview，也是抢得非常厉害，同样超过卖家的心理价格。房子有局部简易装修，但本身很普通，没有太多吸引力，唯一比较可看的点是院子里有停车位，这在旧金山很有卖点。我和卖家分析，虽然有停车优势，但定价不能过高，按市场价90万来上市就可以。这处房子一共收到25个报价，最后决定一个全现金且没有Contingency（偶发性退出条款）的报价，售价几乎多出上市价30万。
做为卖方经纪来说，房子上市不仅要投放到MLS上，还要顾及一些不太常使用网络的人，所以尽管市场好，但经纪人还是有不少工作要做。那对买家来说，这时候经纪人也要有足够的经验去拿到房子，虽然现在的报价几乎都是没有加上Contingency来吸引卖家，但也不所有的买家都适合这样做。虽然加上Contingency可能买不到房子，但如果不加上反而对买家的风险更大。这就需要经纪人对客户有足够的判断力、足够的了解，才能去下一个决定。
问：您也作为一名贷款经纪，买家做不成贷款有哪些主要因素？
答：一般来说是收入上的来源不是非常明确，如果是拿工资（拿W2税表）的人，计算上就很容易，但有些人，例如自己开公司的人，收入来源比较复杂，可能贷款经纪就没有能力去算出来，或算出来后银行不接受，而且有些银行不接受股票作为收入，但有些可以，有些是有条件接受的。如果这些方面存在差错，就会导致贷款不通过。
另外，因为现在抢房很凶，太高的价格很可能让银行估不到这个价格，这时候贷款也做不成，除非买家还有存款可以补足差额，但有些买家已经把所有钱都拿出来了，这就很困难了。所以就像刚才说的，不能一味地移除Contingency，必须考虑可能的潜在因素。这也是我的优势之一，比其他经纪人对数字更为敏锐。#
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本文刊载于旧金山2月19日地产版
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责任编辑：李曜宇
