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美国房主持有中数13.2年 加州人最久

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【大纪元2022年03月12日讯】(大纪元记者李欧编译报导)2021年,典型的美国房主在家中度过了13.2年。这比2020年13.5年的峰值略有下降,但比2012年的10.1年显着上升。

以上数据是房地产网站Redfin根据县(County)的历史记录,对美国房主持有房屋中位数的分析。2021年的房屋使用权定义为房屋最近的销售日期与2021年11月1日之间的年数。

去年房主持有年数稍有下滑,部分原因是新冠疫情期间有如此多的美国人搬家,创纪录的低抵押贷款利率鼓励购房者进入市场。此外,疫情引发的远程工作导致美国人搬迁到更负担得起的地区。

十年来年美国屋主对房屋的持有时间。(Redfin提供)

但总体而言,由于老年房主老化、待售房屋短缺以及月供相对较低,美国人在家中的居住时间仍然比以前更长。在过去十年中,许多美国人为他们的房屋再融资以获得优惠的抵押贷款利率。

一些再融资的房主会锁定去年的历史低利率,从而抑制他们搬家的行动,这可能导致未来几年的持有时间增加。租金上涨可能是另一个因素,因为一些房主可能选择出租房屋而不是出售房屋。

待售房屋数量比疫情前减少了近50%。供应短缺是房主留在原地所造成的原因之一,反之将有可能增加房源。但相对来说,住房供应的短缺和市场竞争激烈也所造成屋主长期持有,不敢换房。

Redfin首席经济学家戴若・菲尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示:“房主的任期可能已经达到顶峰,或者2021年的下降可能只是暂时的,之后才会回升。”“有竞争的力量在起作用。远程工作正在鼓励房主在昂贵的城市出售他们的房屋,并搬到更负担得起的地区,这可能会拉低持有时间。但另一方面,不断上升的抵押贷款利率可能会阻止人们出售房产,而年长的美国人会待得更久,这可能会推高时间。”

“搬家趋势对供应来说是令人鼓舞的,因为更多的人搬家通常意味着更多的人出售他们的房屋”,菲尔韦瑟继续说道:“增加供应将有助于房地产市场跟上需求,并开始让买家摆脱激烈的竞争和快速上涨的价格。”

美国人正在原地老龄化

Redfin的数据显示,与十年前相比,美国老年人现在占人口的比例更大。

2019年,三分之一(33%)的美国户主至少65岁,高于2012年的 28%。预计未来几十年,65岁及以上美国人的比例将大幅增加。美国人老龄化的事实,加上年长的房主留在原地,是房主持有率上升的一个因素。

根据房地美(Freddie Mac)2019年的一份报告,年长的美国人在家里待的时间比前几代人长,当时估计有160万户家庭被房地产市场拒之门外。

此外,随着新冠病毒在养老院和老年人居住社区激增,养老院的入住率从疫情前的约85%下降到2021年2月的69%的低点。选择搬进养老院的美国人越来越少,而据推测,留在家中——可能是房主持有时间在2020年创下历史新高的原因之一,尽管入住率的下降也可能部分归因于与新冠病毒相关的死亡。2022年1月,养老院的入住率回升至约74%。

加州房主持有时间最长

截至2021年,典型的洛杉矶房主已经在他们的家中度过了18年,这是本次分析中居住时间最长的都会区。紧随其后的是檀香山和加州奥克斯纳德(Oxnard),两者的平均任期均为17年。在过去十年中,在这些大都市中,房主保留房屋的典型时间增加了大约4年。

美国部分大城市的房屋持有时间比较。(Redfin提供)

由于加州独特的房产税法,加州房主往往会持有房屋很长时间——在阿纳海姆(Anaheim)、湾区、贝克斯菲尔德(Bakersfield)、弗雷斯诺(Fresno)、河滨市和圣地亚哥,中位持有年限也比全国平均水平要长。加州的第13号提案鼓励房主保留自己的房子,因为它限制了房产税的增加。

“即使你拥有自己的房屋10年、20年或30年,你仍需支付接近原始财产税的费用”,南加州房产经纪人卡伦・乌略亚(Karen Ulloa)说,“如果你要出售和购买不同的房屋,你将支付更高的税款。对于某些人来说,这意味着他们根本负担不起搬家费用。即使人们搬到不同的地区或不同的房子,他们也可能会保留原来的房子并将其出租,因为低税基使这些房子成为很好的投资物业。”

乌略亚解释:“第13号提案的最初原因之一是保护退休人员免于大幅增税”,“现在有新的法律允许55岁及以上的人,将他们原来的财产税成本转移到一个新的主要住所,以期鼓励年长的加州人出售他们的房屋。”但乌略亚表示,人们经常不知道如何从新法案中受益,如果大家能了解,她相信会有更多人搬家。

加州通过第19号提案(Proposition 19),此提案修改加州物业税规则,除对老屋主延长物业税减税外,主要是修改规则,房产物业税按购入时的价格计算,增加的税收,将用于各单位、县野火防范。图为旧金山湾区。(曹景哲/大纪元)

在中西部的三个大都市——圣路易斯、底特律和芝加哥(St. Louis, Detroit and Chicago)——在本次分析中是所有大都市中屋主持有时间增幅最大的。在过去十年中,包含74个美国大都市,有59个城市的人们拥有房屋的典型时间增加了。

供应短缺是大多数美国大都市购房者面临的问题,但是当房屋持有时间越长,越是加剧短缺情况。例如,去年12月份洛杉矶和奥克斯纳德的待售房屋数量同比下降约30%,而全国下降约19%。

过去十年,有15个大都市的房主持有时间下降,其中有几个是受欢迎的搬家目的地。亚特兰大、拉斯维加斯、凤凰城和佛罗里达州的坦帕市的平均任期下降了大约一年,因为这些地方都吸引了大量新居民。#




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本文刊载于旧金山3月5日地产版

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责任编辑:李曜宇

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