【大纪元2022年03月12日讯】（大纪元记者李欧编译报导）2021年，典型的美国房主在家中度过了13.2年。这比2020年13.5年的峰值略有下降，但比2012年的10.1年显着上升。
以上数据是房地产网站Redfin根据县（County）的历史记录，对美国房主持有房屋中位数的分析。2021年的房屋使用权定义为房屋最近的销售日期与2021年11月1日之间的年数。
去年房主持有年数稍有下滑，部分原因是新冠疫情期间有如此多的美国人搬家，创纪录的低抵押贷款利率鼓励购房者进入市场。此外，疫情引发的远程工作导致美国人搬迁到更负担得起的地区。
但总体而言，由于老年房主老化、待售房屋短缺以及月供相对较低，美国人在家中的居住时间仍然比以前更长。在过去十年中，许多美国人为他们的房屋再融资以获得优惠的抵押贷款利率。
一些再融资的房主会锁定去年的历史低利率，从而抑制他们搬家的行动，这可能导致未来几年的持有时间增加。租金上涨可能是另一个因素，因为一些房主可能选择出租房屋而不是出售房屋。
待售房屋数量比疫情前减少了近50%。供应短缺是房主留在原地所造成的原因之一，反之将有可能增加房源。但相对来说，住房供应的短缺和市场竞争激烈也所造成屋主长期持有，不敢换房。
Redfin首席经济学家戴若・菲尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“房主的任期可能已经达到顶峰，或者2021年的下降可能只是暂时的，之后才会回升。”“有竞争的力量在起作用。远程工作正在鼓励房主在昂贵的城市出售他们的房屋，并搬到更负担得起的地区，这可能会拉低持有时间。但另一方面，不断上升的抵押贷款利率可能会阻止人们出售房产，而年长的美国人会待得更久，这可能会推高时间。”
“搬家趋势对供应来说是令人鼓舞的，因为更多的人搬家通常意味着更多的人出售他们的房屋”，菲尔韦瑟继续说道：“增加供应将有助于房地产市场跟上需求，并开始让买家摆脱激烈的竞争和快速上涨的价格。”
美国人正在原地老龄化
Redfin的数据显示，与十年前相比，美国老年人现在占人口的比例更大。
2019年，三分之一（33%）的美国户主至少65岁，高于2012年的 28%。预计未来几十年，65岁及以上美国人的比例将大幅增加。美国人老龄化的事实，加上年长的房主留在原地，是房主持有率上升的一个因素。
根据房地美（Freddie Mac）2019年的一份报告，年长的美国人在家里待的时间比前几代人长，当时估计有160万户家庭被房地产市场拒之门外。
此外，随着新冠病毒在养老院和老年人居住社区激增，养老院的入住率从疫情前的约85%下降到2021年2月的69%的低点。选择搬进养老院的美国人越来越少，而据推测，留在家中——可能是房主持有时间在2020年创下历史新高的原因之一，尽管入住率的下降也可能部分归因于与新冠病毒相关的死亡。2022年1月，养老院的入住率回升至约74%。
加州房主持有时间最长
截至2021年，典型的洛杉矶房主已经在他们的家中度过了18年，这是本次分析中居住时间最长的都会区。紧随其后的是檀香山和加州奥克斯纳德（Oxnard），两者的平均任期均为17年。在过去十年中，在这些大都市中，房主保留房屋的典型时间增加了大约4年。
由于加州独特的房产税法，加州房主往往会持有房屋很长时间——在阿纳海姆（Anaheim）、湾区、贝克斯菲尔德（Bakersfield）、弗雷斯诺（Fresno）、河滨市和圣地亚哥，中位持有年限也比全国平均水平要长。加州的第13号提案鼓励房主保留自己的房子，因为它限制了房产税的增加。
“即使你拥有自己的房屋10年、20年或30年，你仍需支付接近原始财产税的费用”，南加州房产经纪人卡伦・乌略亚（Karen Ulloa）说，“如果你要出售和购买不同的房屋，你将支付更高的税款。对于某些人来说，这意味着他们根本负担不起搬家费用。即使人们搬到不同的地区或不同的房子，他们也可能会保留原来的房子并将其出租，因为低税基使这些房子成为很好的投资物业。”
乌略亚解释：“第13号提案的最初原因之一是保护退休人员免于大幅增税”，“现在有新的法律允许55岁及以上的人，将他们原来的财产税成本转移到一个新的主要住所，以期鼓励年长的加州人出售他们的房屋。”但乌略亚表示，人们经常不知道如何从新法案中受益，如果大家能了解，她相信会有更多人搬家。
在中西部的三个大都市——圣路易斯、底特律和芝加哥（St. Louis, Detroit and Chicago）——在本次分析中是所有大都市中屋主持有时间增幅最大的。在过去十年中，包含74个美国大都市，有59个城市的人们拥有房屋的典型时间增加了。
供应短缺是大多数美国大都市购房者面临的问题，但是当房屋持有时间越长，越是加剧短缺情况。例如，去年12月份洛杉矶和奥克斯纳德的待售房屋数量同比下降约30%，而全国下降约19%。
过去十年，有15个大都市的房主持有时间下降，其中有几个是受欢迎的搬家目的地。亚特兰大、拉斯维加斯、凤凰城和佛罗里达州的坦帕市的平均任期下降了大约一年，因为这些地方都吸引了大量新居民。#
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本文刊载于旧金山3月5日地产版
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责任编辑：李曜宇
