【大纪元2022年04月17日讯】（大纪元专题部记者江枫采访报导）中共病毒（COVID-19）的大流行让美国房贷利率飙到目前的新高，也让美国今年的购房者面临着房价上涨和房贷利率上升的双重压力。
4月14日，美国政府抵押贷款公司房地美表示，平均30年期固定利率抵押贷款的利息从一周前的4.72%攀升至5%，这是2011年初以来的最高水平；而在15个月前，该抵押贷款利率还处于历史最低点。
2020年1月，疫情之下的美国百业萧条。从2019年第四季度的峰值到2020年第二季度，美国经济平均年率萎缩了19.2%，创造了有史以来最严重的经济衰退。
为了刺激经济，美联储将联邦基金利率降至0%～0.25%之间。此举导致再融资和抵押贷款申请大幅增加。2020年10月，房地美宣布，30年期固定利率抵押贷款平均利率从2.87%降至2.81%，这是自1971年以来的最低水准，远低于一年前的3.69%。
低利率在某种程度上刺激了美国房地产市场。美国全国房地产经纪人协会1月20日的数据显示，2021年美国共售出612万套房产，是2006年以来的最高水平，比前一年增长8.5%。2021年12月底，未售出的现房库存降至91万套，创历史新低。
另一方面，低利率也在一定程度上加剧了通货膨胀。菜市场物价飞涨，房租迅速上涨。目前美国通胀已达到四年来的最高水平。政府4月12日表示，由于能源、食品和机票成本飙升，3月份的消费者价格指数同比上涨8.5%。
截至2022年1月，标准普尔CoreLogicCase-Shiller全国房价指数在一年中上涨了19.2%。住房是用于计算通货膨胀或所谓的消费者价格指数的商品和服务篮子的主要部分，大约占据三分之一。
为了遏制严重的通货膨胀，美联储3月17日宣布加息25个基点（即0.25%），将联邦基金利率目标区间提高至0.25%～0.5%，这是2018年以来美联储首次加息。
美联储还出人意料地预计，在今年剩下的六次政策会议上，每次都会加息25个基点，这将使联邦基金利率目标区间在2022年底达到1.75%～2.00%。到明年年底，政策利率预计将达到2.80%，即使决策者认为，这个利率水平可能会减缓经济增长。
至此，平均30年期固定利率抵押贷款的利息攀升至2011年初以来的最高水平。已经面临房价飙升的购房者现在不得不同时应对房贷费用的大幅增加，使得他们面临双重的涨价。
根据Realtor.com经济学家乔治‧拉修（George Ratiu）的计算，一年前，以现行利率购买中位数美国房屋意味着在首付20%后每月的抵押贷款账单约为1,223美元。但是按照最新的利率，这样的购买需要每月支付近1,700美元——涨幅高达38%。
旅居美国的经济学家黄峻（Davy Jun Huang）告诉大纪元，美联储这次升高利率的动因是压制通货膨胀，按照目前主流评估，最终要加利率从0.25%涨到2.75%～3%之间，而2022年大概率加到2%，那么可以预计房地产抵押利率还要继续上调不少。
黄峻是中国企业资本联盟（CECU）首席经济学家，也是亚洲房地产协会（ASEA）理事兼研究委员会常务理事。
但是，黄峻认为，美联储加息对于美国通货膨胀抑制作用将不显着，美国房价将仍然居高不下。
“美国房地产市场目前已经是远远超过之前的历史高位，而且是在疫情、国际局势紧张、利率上行的情况下还一路高歌猛进。而最近的上涨除了本土因素以外，也与国际局势有关。而乌克兰战争之后，来自海外非华人的购买者最近也是突然增加，国际局势不稳定导致这些购买者选择投资或者移民到美国，认为相对来说美国是安全的最好选择。”黄峻说。
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