【大纪元2022年04月25日讯】文：Joyce Zhao・硅谷房地产经纪
2022年一季度，尽管利率攀升、股市动荡、俄罗斯出兵乌克兰、新的变种病毒出现，各种黑天鹅事件都没有影响湾区房地产走势，市场继续火热，价格连创新高。特别是一二月份时候，很多房源等不到Open House就被提前出高价的买家端走，真所谓没有最高，只有更高。
硅谷房地产和去年的独立屋一枝独秀不同，今年联排和公寓也开始发力，交通位置好或者比较新的单位都变得十分抢手，价格也开始回升。今年初开始的加息对买家的热情还没有明显打击，相反，大家都想在利息达到一个新高前锁定相对还比较低的利息，赶上最后一班车，竞价十分积极。
图1中可见今年一季度Santa Clara县中位数房价已经达到185万，比上个季度增长12%，比去年同期的149万上涨了40%。通常来说第二季度才是一年的销售最高点，无论是价格还是成交量，但是今年第一季度已经提前发力，第二季度利率大幅上涨后，能否持续有待观察。
记得我在之前的分析报告里提到当时公寓价格走势没有跟上独立屋，属于价格洼地，有补涨的空间。今年一季度联排和公寓果然开始拉升，比去年同期上涨9.2%，比上一季度也有了5%的涨幅，已经追平2018年的最高点（图2）。这个除了价格溢出效应外，各大公司部分恢复上班的预期，也为交通方便的公寓房带来利好消息。
图3和图4可以明显看出一季度是火热的卖方市场，一方面，在售房源在市面上的销售时间变短，达到了近几年最低的14天，也就是平均来说，房子上市两周就可以卖掉。这其中还包括了销售相对较慢的豪华地产和有硬伤或者开价过高滞销的房子，按照笔者实际经验来看，正常的房子基本一周就进入合同，更有甚者上市一两天就被抢走。
另外，售价和开价的比例也达到了近年最高的114%，平均来说，要加价14%才可以买到房子。在火热的市场中，卖方更加喜欢开出远低于市场的价格来吸引更多注意力，通过大量的offer达到竞价抢房的效果，从而推高房价。在特别热门地区，比如Sunnyvale、Los Altos、Santa Clara等，经常看到加价几十万甚至一百万的现象，这个“钓鱼价策略”大概也属于湾区房市特色了吧。
一边是卖家不断卖到令人乍舌的高价，一边是买家不断提高预算或者降低需求还买不到房，这种严重不平衡的市场还能持续多久？值得注意的是，到三月底为止，Freddie Mac 30年固定利率已经从12/31/2021年的3.11% 涨到3/31/2022的4.67%，增幅近50%（图5）。利息的增长意味着买家的购房成本增加，购买力降低，对房市是一个冷却的效果，好比2018年下半年，利息的上涨，直接把当时火热的市场来了个大降温。如果一方面利息居高，另一边房价也处在高位，那么对购房者来说是两头受打击，势必影响他们买房的积极性。
今年联储加息缩表的政策是板上钉钉的，只是利息最后会去到多高很难精准预测，Freddie Mac三个月前预测2022年30年固定利率平均会是3.6%的水平，可实际上，三月底就已经达到了4.67%。除了利率，影响房价的因素还有很多，比如股市、通货膨胀、战争、疫情、政府政策、就业和全球经济环境，以及本地经济环境等，并不是单一因素决定的。
湾区房市近年都有一个痛点就是供应量不足，如果这个问题没有彻底改变，那么未来还将是卖方市场，只是将进入相对平稳的周期，房价短期内腰斩或者大幅度增涨都不太可能发生。就当前的市场来说，对于卖家，要更加精心准备好你的房屋，抓紧卖方市场的时机，尽快上市，保持合理的价格预期。
对于自住买家来说，避免高杠杆买房，不要盲目追高，对那种卖相好、多人竞价的房子要保持冷静，多看多比较，确定是自己喜欢的房子或者合理价位再下手，保留一定的资金储备，做好长期持有的打算。不论买房、卖房，欢迎随时联系你身边的地产专家Joyce Zhao：408-249-0908做免费咨询。#
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本文刊载于旧金山4月23日地产版
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责任编辑：李曜宇
