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美国房市泡沫离我们有多远?

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【大纪元2022年04月27日讯】(大纪元记者李欧编译报导)在过去的两年里,全美都在忧心忡忡地看着房价似乎每个月都创下新高。许多买家一直在提出高报价来抢购房产。然而,近期的战火、升息、通货膨胀等,更令人不安地想起2007年席卷全球经济的房地产泡沫。

随着市场逐渐升温到沸点,但此前大多数房地产专家都说市场没有泡沫,因为,抵押贷款利率如此之低,买家可以承受过高的价格,而且贷方不再提供可能引发另一场止赎危机的不良抵押贷款。而这一次,已经达到危机程度的住房短缺,导致买家多于待售房产——这与2007-08年崩溃前的情况正好相反。因此,多数专家解释说,这个市场可以支持这种狂热。

但随着抵押贷款利率飙升至十多年来的最高点,本周30固定利率抵押贷款达到5.11%,而且还可能继续向上提升,使得房市的支撑面可能不再那么真实了。这些专家中的许多人现在开始警告说,房地产市场可能正在接近泡沫——如果它还没有发生的话。
更多内容请看视频:固定利率升升去!美国房地产进入拐点|抵押贷款利率 引崩盘?|已经跌价的美国城市|房市泡沫的起手式|短中期发展预测【美国地产热点】第64集

在全美范围,与一年前相比,今天购买同一所房子的买家每月支付的抵押贷款费用增加了约42%。房价上涨(3月份同比上涨14%)和抵押贷款利率上升(上升近2个百分点)的有力组合,使这些贷款账单每月增加数百美元,甚至数千美元。

根据抵押贷款银行家协会的数据,3月份,当利率超过4% 时,申请抵押贷款的买家数量下降了5%。

另外,潜在买家在所有方面的支出也到达顶点,租金同比上涨约17%,三月份通货膨胀率为8.5%,汽油价格上涨约40%。

如何依靠整个系统处理同时飙升的房价、抵押贷款利率和租金价格?有些人认为不可能。

Realtor.com的经济研究经理乔治・瑞提欧(George Ratiu)表示:“我们还没有陷入房地产泡沫,但如果价格继续以目前的速度上涨,我们将接近泡沫。”瑞提欧还说,如果抵押贷款利率继续上升,一些市场将出现修正,销售量将下降,降价也将随之而来。

但他也补充说:“我预计市场不会出现巨大的崩盘或止赎激增。”

瑞提欧预计价格可能下跌5%至15%,具体取决于当地房地产市场。在经济陷入困境,且没有吸引新居民所需要好工作的地区,如铁銹带(Rust Belt),可能会出现更大的价格下跌。俄亥俄州的托莱多(Toledo)和纽约州的罗切斯特(Rochester)等地的价格已经在暴跌。

但期望价格有所缓解的买家可能会感到失望。即使价格确实下跌,购房者仍将背负更高的每月贷款偿还。利率上涨得如此之快,即便是低房价也变得更昂贵,从而使购房者付出更多的钱。

然而,拥有大量高薪技术和制造业工作的理想社区,可能会看到价格仍继续上涨。

建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫(Ali Wolf)说:“你现在开始看到人们会增加预算。”“市场看起来比六个月前更加泡沫。”

更高的利率需要一点时间才能对房地产市场产生全面影响。在短期内,更多的买家可能会在利率进一步上升之前尽可能地提出报价。

根据Realtor.com的最新数据,截至4月9日的一周时间,标价中位数比上年同期上涨14.9%。虽然这听起来很高,但略低于过去两周15.3%的年涨幅。

在买家完全意识到这些更高的抵押贷款利率,将在多大程度上侵蚀他们的预算之前,他们会降低报价,但不会轻易退出市场。但如果他们看到价格最终下跌,他们可能会开始等着看价格是否会进一步下滑。

“买家的心理会从‘我需要在价格上涨之前锁定’转变到‘亲爱的,我们再也负担不起了’。”旧金山湾区房地产经纪公司Compass首席市场分析师帕特里克・卡莱尔(Patrick Carlisle)说。

瑞提欧说:“卖家是根据三个月前的市场来定价房屋,而不是今天的利率市场。”但瑞提欧也说,我们正处于一个过渡时期,“随着我们进入春季和夏季,我预计会看到价格调整。”

至于,美国是否正在陷入房地产泡沫?

达拉斯联邦储备银行的经济学家加西亚(Enrique Martínez-García)说:“房地产市场已经变得充满泡沫”,他说:“这看起来很像我们在 2007-09年金融危机之前看到的房地产繁荣。”

卡莱尔认为,这就像“空气通过一个非常小的刺孔从压力过大的轮胎中逸出。轮胎不会很快瘪下去,但会慢慢变软。”

加西亚认为,修正不一定是大幅降价。疫情期间经历的两位数价格增长可能会放缓至每年2%左右。但他也警告,5%到10%之间的修正(下降)并非完全不可能。#




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本文刊载于旧金山4月23日地产版

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责任编辑:李曜宇

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