【大纪元2022年05月11日讯】（大纪元记者李欧编译报导）美国房地产目前正处在房价上涨潮中的转变期，受到通胀、战火、利率和股市的多重影响，抵押贷款利率在今年迅速上升，致使贷款购房者必须寻求降低购房成本的借贷方式。
5月4日全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）表示，“随着房价上涨和买家需求的加剧，住房使经济保持稳定”，“然而，今年已经出现了一些曲线球，包括创纪录的低库存和顽强的通胀。”
美国地产市场正处在不稳定阶段
虽然随着建筑商越来越多地建造新房，住房供应似乎正在上升，但云表示，通胀将持续存在，进而给潜在买家带来压力。此外，劳伦斯说，其它外部经济因素将对市场产生间接和直接的负面影响。
“俄罗斯与乌克兰的战争和不断上涨的燃料价格，导致买家更加无法负担住房。”云解释说，对于购房者来说，更直接的影响是抵押贷款利率的迅速上升，以及美联储的其它降通胀行动。
“与几个月前相比，现在的抵押贷款对购房者来说成本更高”，他说：“对于中等价位的房屋，每月的价格差异要多出300到400美元，这对工薪家庭来说是一笔不小的损失。”
对应正在迅速上涨的利率，购房者也正在做出尽可能降低成本的动作。
降低利率的办法
贷方和房地产经纪人表示，越来越多的借款人正在支付更多费用以降低利率，并支付更高的首付以减少他们必须融资的金额。购买正在兴建房屋的人选择锁定今天的利率，而不是以后更高的利率。
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越来越多的购房者正在考虑初期利率较低的住房贷款。根据抵押贷款银行家协会的数据，在过去三个月中，可调利率抵押贷款（Adjustable-rate mortgage, ARM）的申请量翻了一番。
去年寻找抵押贷款报价的潜在买家，享受低于4%的利率，但现在面临的利率接近6%而不是5%。所以，他们需要做出调整。
越来越多的购房者选择以利率锁定协议和折扣积点的形式支付费用，以确保较低的利率。借款人可以按抵押贷款价值的1%购买1个积点；通常一个点可以降低0.25%的利率，但具体还是要看实际情况。然而，购买积点还是要长期持有房产，才能回收当初购买积点的资金。
根据全美房地产经纪人协会的估计，4月份借款人平均支付了3,134美元的折扣点和贷款发起成本（loan-origination costs）。这比一年前高出31%。贷款发起费用Origination Fee”，就是申请贷款的处理费用，如果没有支付就会让利率更高一些。
抵押贷款机构Neat Loans，第一季度约有75%的客户选择支付折扣点，然而，一年前还不到20%。
犹他州盐湖县的房地产经纪人贾里德·汉森（Jared Hansen）表示，今年较高的利率已将大约15名潜在客户赶出市场。一些仍然有能力购买的人正在寻找入门利率较低的抵押贷款，这些抵押贷款将在5、7或10年之后重置。
根据Bankrate.com的数据，上周可调抵押贷款的平均利率从3.69%到5.03%不等，具体取决于贷款条件。该网站同期30年期固定利率抵押贷款的平均利率为 5.22%。
今天的ARM与2008年金融危机之前变得非常流行的ARM不同。当时的ARM以较低的利率吸引了借款人，一两年后利率飙升，让房主背负着难以负担的还款。根据城市研究所（Urban Institute）的数据，浮动利率贷款在2005年达到顶峰时，占所有抵押贷款的近50%。◇
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本文刊载于旧金山5月7日地产版
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责任编辑：李曜宇
