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固定利率涨幅大 可调利率贷款有回归趋势

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【大纪元2022年05月11日讯】(大纪元记者李欧编译报导)美国买房,如何面对涨幅迅猛的固定利率抵押贷款?在上一次房市泡沫前流行的可调利率抵押贷款(ARM)正在逐渐受到购房者的喜爱,尤其在高房价的大都会区中,例如旧金山、圣荷西更到到欢迎。据统计平均售价越高的城市,买家更愿意使用可调利率。

随着抵押贷款利率的上升,房价继续以创纪录的速度上涨,美国的住房负担能力正在恶化。据CoreLogic的统计,在2020年12月至2022年3月期间,30年期固定利率抵押贷款 (FRM)的平均利率上升了1.49%,而5/1可调利率抵押贷款(ARM)的仅上升了0.4%。

可调利率抵押贷款 曾经广泛使用

2007年房地产泡沫破灭后,固定利率抵押贷款(FRM)的使用,比可调利率抵押贷款(ARM)更广泛。ARM在抵押贷款中的原始份额从2005年年中的近45%,下降到2009年年中的2%的低点。从那时起,根据FRM的现行利率,ARM的份额大约在8%和18%之间波动。而且,ARM份额在新冠疫情期间陡降,并在2021年1月达到4%的10年低点。

随着固定利率从低于3%,上升到今年3月的相对高水平,促使借款人再次考虑使用ARM。CoreLogic的首席经济学家,阿契纳・普拉丹(Archana Pradhan)表示,截至2022年3月,ARM份额占常规单户抵押贷款发放金额的13%。这个占比是2021年1月时的三倍之多。

普拉丹估计,如果未来几年FRM的抵押贷款利率继续上升,则ARM的使用也可能会继续增加。

房价越高 越青睐使用可调利率抵押贷款

ARM份额因地点和贷款金额而异。与小额贷款的购房者相比,ARM在大额抵押贷款(尤其是巨额贷款)的购房者中更为常见。在2022年3月发起的超过100万美元的抵押贷款中,ARM占交易量的37%,比2021年3月时增加了7个百分点。

在400,001至100万美元范围内的抵押贷款中,ARM份额约为10%,比2021年3月时上升了5个百分点。

在200,001至400,000美元范围内的抵押贷款中,ARM份额在2022年3月仅为4%,上升了3个百分点。

由于ARM的初始利率低于FRM,因此与FRM相比,购买者在初始付款中每月节省更多,尤其是用于较大的贷款额。

根据CoreLogic的统计,平均房产售价与ARM份额有正相关关系。平均销售价格较高的大都市,其ARM份额也较高。

例如,加州的圣荷西、旧金山和康涅狄格州的布里奇波特(Bridgeport)都市是2022年(1月和2月)所有常规抵押贷款发放中,平均售价最高和ARM份额最大的地区之一。圣荷西平均销售房价超过两百万美元,ARM份额达到约46%;旧金山平均销售房价超过250万美元,ARM份额达到约30%。

尽管ARM的份额随着固定利率的上升而增加,但仍低于大衰退前的水平。今天的ARM与大衰退前的ARM不同。2007年有60%的ARM是少文件和无文件贷款(low- and no-documentation loans),而FRM的比例为40%。

同样,2005年有29%的ARM借款人的信用评分低于640,而同期只有13%的FRM。今天,几乎所有常规贷款,包括ARM和FRM,都需要完整的文件,并且信用评分需高于640分。随着抵押贷款利息的上升,如果房主或购房者的情况合适,ARM可能是一个不错的选择。◇




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本文刊载于旧金山5月7日地产版

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责任编辑:李曜宇

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