【大纪元2022年05月11日讯】（大纪元记者李欧编译报导）美国买房，如何面对涨幅迅猛的固定利率抵押贷款？在上一次房市泡沫前流行的可调利率抵押贷款（ARM）正在逐渐受到购房者的喜爱，尤其在高房价的大都会区中，例如旧金山、圣荷西更到到欢迎。据统计平均售价越高的城市，买家更愿意使用可调利率。
随着抵押贷款利率的上升，房价继续以创纪录的速度上涨，美国的住房负担能力正在恶化。据CoreLogic的统计，在2020年12月至2022年3月期间，30年期固定利率抵押贷款 （FRM）的平均利率上升了1.49%，而5/1可调利率抵押贷款（ARM）的仅上升了0.4%。
可调利率抵押贷款 曾经广泛使用
2007年房地产泡沫破灭后，固定利率抵押贷款（FRM）的使用，比可调利率抵押贷款（ARM）更广泛。ARM在抵押贷款中的原始份额从2005年年中的近45%，下降到2009年年中的2%的低点。从那时起，根据FRM的现行利率，ARM的份额大约在8%和18%之间波动。而且，ARM份额在新冠疫情期间陡降，并在2021年1月达到4%的10年低点。
随着固定利率从低于3%，上升到今年3月的相对高水平，促使借款人再次考虑使用ARM。CoreLogic的首席经济学家，阿契纳・普拉丹（Archana Pradhan）表示，截至2022年3月，ARM份额占常规单户抵押贷款发放金额的13%。这个占比是2021年1月时的三倍之多。
普拉丹估计，如果未来几年FRM的抵押贷款利率继续上升，则ARM的使用也可能会继续增加。
房价越高 越青睐使用可调利率抵押贷款
ARM份额因地点和贷款金额而异。与小额贷款的购房者相比，ARM在大额抵押贷款（尤其是巨额贷款）的购房者中更为常见。在2022年3月发起的超过100万美元的抵押贷款中，ARM占交易量的37%，比2021年3月时增加了7个百分点。
在400,001至100万美元范围内的抵押贷款中，ARM份额约为10%，比2021年3月时上升了5个百分点。
在200,001至400,000美元范围内的抵押贷款中，ARM份额在2022年3月仅为4%，上升了3个百分点。
由于ARM的初始利率低于FRM，因此与FRM相比，购买者在初始付款中每月节省更多，尤其是用于较大的贷款额。
根据CoreLogic的统计，平均房产售价与ARM份额有正相关关系。平均销售价格较高的大都市，其ARM份额也较高。
例如，加州的圣荷西、旧金山和康涅狄格州的布里奇波特（Bridgeport）都市是2022年（1月和2月）所有常规抵押贷款发放中，平均售价最高和ARM份额最大的地区之一。圣荷西平均销售房价超过两百万美元，ARM份额达到约46%；旧金山平均销售房价超过250万美元，ARM份额达到约30%。
尽管ARM的份额随着固定利率的上升而增加，但仍低于大衰退前的水平。今天的ARM与大衰退前的ARM不同。2007年有60%的ARM是少文件和无文件贷款（low- and no-documentation loans），而FRM的比例为40%。
同样，2005年有29%的ARM借款人的信用评分低于640，而同期只有13%的FRM。今天，几乎所有常规贷款，包括ARM和FRM，都需要完整的文件，并且信用评分需高于640分。随着抵押贷款利息的上升，如果房主或购房者的情况合适，ARM可能是一个不错的选择。◇
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本文刊载于旧金山5月7日地产版
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责任编辑：李曜宇
