专家分析 房市升温原因未来趋势及选择

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【大纪元2022年05月14日讯】(大纪元记者徐智宁编译报导)中共病毒(COVID-19)瘟疫流行和封锁改变了许多生活和工作方式,全部或混合远程工作使更多人居家时间加长,也使许多人从大城市搬到小城镇。诸多原因导致房地产市场供不应求,房价推升至历史最高水平。

房屋往往刚上市、甚至几小时就有多个买家竞价,而且一般都远远超过要价,有些买家甚至提供额外条件,如免房屋检查和估价、帮助卖家分担过户费用、补贴搬家费用等。

购房者想知道房市何时会放缓?尽管美联储正逐步升息,今年房价或不会上涨那么快,但恐怕也不会很快真正放缓。下面综合专家对房市迅速崛起原因的分析及对未来的预测,帮助买家做出适合自身的选择。

房市升温背后的原因

房地产市场的快速增长恰逢瘟疫大流行的开始。随着企业转向远程工作,旅行被推迟,很多活动被取消,人们在家里度过的时间比以往任何时候都多,因而许多人开始重新评估他们的住房状况。

根据MyMove的研究分析,2020年2月至7月期间,搬家次数比上一年增加了3.92%,数以万计的人从大城市迁往小城镇。原因多种多样,如寻求更多空间(或减少人口密度);搬迁到离家近的地方;或是失业了。

但待售房屋却比以往任何时候都少。中共病毒导致的相关供应问题加剧了现有的短缺,建筑承包商难以开始新建筑和进行翻修。加上抵押贷款利率处于历史上低位,使得更多的购房者争夺更少的房产。尽管整个2021年30年期抵押贷款利率略有上升,平均为3.11%,但房地产市场仍然炙手可热,这种趋势目前依然强势。但也有一些潜在买家因为瘟疫流行的不确定性,暂且搁置了买房计划。

房地产市场的未来

在经历了一段时间的历史低点之后,抵押贷款利率开始上升。根据房地美(Freddie Mac)数据,利率在今年1至4月期间上涨了1.5个百分点,这是自1994年以来涨幅最快的3个月。4月7日这一周,30年贷款固定利率平均达到4.72%,而15年贷款固定利率达到3.91%。利率的增加使得每月付款比一年前至少增加20%。

专家们分析,由于较高的抵押贷款利率,市场可能会略有降温,这可能会影响潜在房主的贷款资格或购买房产的愿望。尽管如此,住房库存仍远低于大流行前的水平,这意味着需求和房价仍然很高。供应链问题继续影响建筑公司,可能会限制新屋开工。未来几个月市场可能会略微放缓,但不太可能很快逆转。

2022年购房者的选择

2022年房市仍可能是卖方市场,贷款利率高。首购和再次购房者仍有多种贷款方式可选择。

常规贷款(Conventional loans):可通过私人贷方获得,而不是从联邦政府。信贷要求往往比政府支持的贷款更严格,需要符合出售给房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)的要求,称为“合格”(conforming)贷款。但也存在“不合格”(non-conforming)贷款,可能因具体情况有所不同。

扩大政府贷款(Expanded government loans):对那些想减少首付,或信用评分较低的购房者,联邦政府贷款(包括FHA、VA和美国农业部USDA贷款)可帮助实现交易。这些贷款要求更灵活,可为购房和重新贷款者提供多种解决方案。

超巨额贷款(Generous jumbo loans:要购买超出常规贷款设定的借贷限额的房产,买家可以选择这种贷款,例如购买较大的主要住宅、度假屋和投资物业可能需要此类贷款。

租房和买房 现在哪种选择更好?

在房价居高和抵押贷款利率上升的情况下,现在到底是租房好,还是买房好?答案其实很大程度上取决于个人情况。如果打算不久将搬家,那么买房可能没有意义。如果买房超出自己的经济能力,那么最好存钱等待。

但对于经济和地理环境允许的买房者来说,有房通常比租房更稳定。租金每年都会(且经常)上涨,但无论市场如何,买家都可锁定固定利率的抵押贷款。另外,买房者在还贷过程中,可以逐渐建立自己的房屋资产,随着时间的推移,从房价上涨中受益。

是否应该在2022年为现有房屋重新贷款?

在经历了一段时间的历史低点之后,利率开始呈上升趋势。那么现在是否是重新贷款的好时机?这取决于原始抵押贷款的期限,是否比现在利率高,以及重新贷款是否可以减少房主的月付款等因素。

尤其需要注意的是,重新贷款可能使得总借贷额更高。托管账户余额(escrow account balance)会转移到新的贷款,但如果现有的托管金额由于税收或保险的变化而不足,可能会在完成交易时,需要增加额外金额到托管账户。◇

责任编辑:耶晨

 

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