加州长期屋主转买新居 每年可省数千元物业税

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【大纪元2022年05月02日讯】(大纪元记者周凤临综合报导)为促进加州房地产市场流通,2020年通过的第19号提案,是专门针对55岁及以上的加州屋主,及有严重残疾的人士,他们在卖掉主要居所后,购入的新居可继承之前的物业税,不按新居的市价缴纳物业税,从而为屋主每年省下数千美元税款。

尽管当年曾为19号提案的通过投入4,040万美元的加州房地产经纪人协会(California Realtors Association),称目前没有足够数据衡量是否从中受益,但湾区数县,在该提案于2021年4月1日生效之后,申请旧屋物业税继承的人数骤增。

索诺玛县(Sonoma County)此前平均每年有150个申请,在19号提案生效1年后,共有441个申请;马林县(Marin County)则从60-70个申请,陡增至259个;旧金山则从此前的20、30多个,跃升至240个。

根据房地产信息网Zillow的数据,旧金山都会区独立屋出售的数量,2021年4月结束前的12个月售出数,比在2019年4月结束前的12个月内的售出数,增长了19%,但这一销售增长不足以解释旧物业税继承申请的猛增。

税收减免激励能够刺激房屋买卖,但很难确知在够资格申请19号提案转售税收优惠的居民中,有多少人可能会错过这一优惠,比如一些人由于新居与旧居房屋价格差异过大,干脆就不申请了。

加州实施的1978年通过的13号提案,只有当房屋售出、赠予或者被作为遗产继承之时,才会重新按照市场价格估值来确定物业税,在转手之前,每年物业税的增幅不得超过2%,除非房屋有增值的大型改造。

算上州、地方物业税,加州人每年缴纳的物业税大约为房屋市价的1.1%至1.2%。

由于13号提案,加州的长期房主不必按照房地产价格增长幅度纳税,从中受益,但缺点则是居民们一般都不敢搬家,因为购入的新居的物业税会很高。

为解决房屋流动性问题,加州从1986到1990年间,陆续通过了第60、90和110号提案,对年满55岁或者以上的居民、及严重残疾居民,当他们出售主要居所,在2年前后期间购入另外的价值相当或者更便宜的房子,可以承袭旧有的物业税。

但新购入的房子,必须与旧屋在同一个县境内,或者在一些可以接受物业税承袭的县境内。在湾区,截至2020年,只有阿拉米达(Alameda)、圣马刁(San Mateo)和圣塔克拉拉(Santa Clara)这3个县允许。而且,独身人士,或者已婚的夫妇,一辈子只能有一次承袭旧有物业税的机会。

2018年,加州房地产经纪人协会提出的5号提案,也是旨在帮助老年人、残疾人房地产转手,同时享受低物业税的福利,但由于立法分析办公室估计,此举将大大降低加州的物业税,从而未能通过。

19号提案大部分内容与第5号提案类似,只是在父母和子女之间,或者祖父母和孙子孙女之间的房地产继承,所享受的物业税减免被大大缩减。

19号提案,已经取代了旧有老年、残疾人屋主的物业税承袭问题。根据提案的规定,年满55岁及以上的居民、及严重残疾人居民,可将现有主要居所的物业税,承袭到新的主要居所,不论价值高低、以及在加州的那个地区,但若新购入的居所价值超过旧居,那么新的物业税将在旧有物业税基础上,考虑2者的差价。

举例来说,一位够格申请19号提案物业税优惠的居民,将房子以100万美元价格出售,而购入时的市价为40万美元,而后这名屋主以150万美元价格新购置了一套房子。不算小的调整,旧居、新居之间50万美元的市价差,将被加入到旧屋的基础估值即40万美元上,也就是说,新购入的房子将以90万美元作为基础估值,这样一来,比没有19号提案优惠直接以150万美元为底价缴纳物业税,申请了19号提案优惠能帮屋主每年省7,000美元。

同时,地产税能够承袭的次数也增加了,家庭中每位够资格申请者,每人有3次承袭的机会。新购入房子之后,在3年内都可以申请19号提案的物业税减免。

在湾区,申请19号提案物业税减免最多的县是康特拉科斯塔(Contra Costa),在4月1日前的12个月内,共有833个申请,之前平均每年有大约250个申请。该县的估值官克雷默(Gus Kramer)表示,许多搬到康县居住的人表示,在他们的孩子离开后,他们再也无法负担在旧金山、圣马刁,或者圣塔克拉拉的生活,他们想搬到离孙子辈更近的地方住。

在这833个申请中,有387个是从本县境内搬迁,446个是从其它县搬过来的:205个来自阿拉米达(Alameda)、59个来自圣马刁,50个来自圣塔克拉拉,26个是从旧金山和其它县来的。

索诺玛县有225个迁入、87个迁出;纳帕(Napa)有89个迁入、13个迁出。

圣塔克拉拉县则相反,有598个申请是从别的县搬到该县的,只有99个是从该县迁出。◇




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责任编辑:陈柏州

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