site logo: www.epochtimes.com

联邦政府这些变化会使住房更加负担得起

人气: 15
【字号】    
   标签: tags: , ,

【大纪元2022年05月20日讯】(记者陈安编译报导)尽管联邦政府在新预算中将重点放在经济适用房上,但加拿大某些地区的房地产价格仍然居高不下。

据《卡尔加里先锋报》报导,理财专家巴里·崔(Barry Choi)提出了自己的看法:加拿大政客可以(但不会)做这5件事来让住房更实惠。

许多年轻人已经被高房价淘汰出局,除非搬到另一个省份,而其他人的债务水平则创下历史新高。不幸的是,房地产已成为成功身份的象征,许多加拿大人正在全力追逐。

有趣的是,如果政府真的想让住房更实惠,他们只需要实施一些硬性规定。

这样做会很困难,而且会引起争议。这种变化将意味着房价下跌,而业主期望价格总是上涨。因此,降低房价的政客将面临在下一次选举中出局的风险。

此外,任何从事房地产工作的人都会声称这是世界末日(或利润的末日),并利用一切可能的途径来应对这些变化。

出于纯粹的娱乐角度,让我们看看一些实际上会使住房更实惠的房地产规则。

联邦和省级的不同政府已经出台了多项政策来解决住房负担能力问题,但每一项新规定似乎只会让房价变得更加昂贵。让我们快速回顾一下在过去20年中发挥作用的一些规则。

从技术上讲,由于更多的买家进入市场,其中许多规则使住房“更实惠”。然而,更多的买家,会有更多的竞争,所以只会进一步提高价格。

缩减还贷期

目前,加拿大抵押和住房公司(CMHC)保险抵押贷款的最长还贷期为25年。 这意味着房主有25年的时间来还清抵押贷款。

如果你有至少20%的首付,你可以获得30年的还贷期。

假设你想买一套价值800,000元的房子,而且你有10%的首付。如果要获得4%的抵押贷款,还款期为25年,每月还款额为3,787.35元。

如果该抵押贷款期限缩短,你的每月成本就会上升。

对于20年的还贷期,付款增加到4,350.57元。每月563元的差异将极大地影响你的借款数额。

这种剧烈的变化会立即将人们挤出市场,同时迫使其他人增加首付。然而,从长远来看,这可能是一个好处,因为需求会减少,这有望降低价格。

来自第三方的抵押申请验证

说实话,市场上存在很多抵押贷款欺诈。只要你支付费用,一些抵押贷款经纪人就会使用虚假文件推动你的申请。他们甚至可能会借给你资金以满足抵押贷款要求,一旦获得贷款,你就需立即还给他们。虽然这可能不会经常发生,但显然是一个问题。人们可以不通过传统方法而有资格获得抵押贷款。

如果规定,每个抵押贷款申请都必须通过无偏见的第三方公司进行验证怎么办?这项服务的费用将由提供抵押贷款的金融机构支付。这样做可减少欺诈,贷方只批准实际支付得起的客户。

我并不是说很多抵押贷款经纪人腐败,但不管金融机构怎么说,抵押贷款欺诈问题显然存在。贷款人会讨厌这个想法,因为这会增加他们的成本,房地产委员会也会强烈反对,因为这可能会降低买房的数量。

增加最低首付

目前,CMHC保险抵押贷款的最低首付为5%,而无保险的抵押贷款则需要20%。如果我们将有保险的抵押贷款提高到15%,将无保险的抵押贷款提高到30%,会怎样?

一旦提高首付要求,许多潜在买家将从市场出局。虽然这似乎不公平,但它会减少对住房的需求。由于买家减少,价格自然会下降。当然,这是假设供应保持不变。

所有刚开始存首付的人可能都会强烈反对,但这是另一个短期痛苦导致长期收益的方法。

增加额外财产的税收

目前,投资物业的资本收益按50%征税。这与你持有的其它投资没有什么不同。然而,为了降低住房成本,如果将投资物业的资本利得税提高到75%甚至100%,人们对拥有投资房产的兴趣可能会降低。

如果你出售的投资物业价值增加了100,000元怎么办?在现行制度下,50%的收益(50,000元)将按边际税率征税。根据我的建议,75,000元或全部100,000元的利润将被征税。

或者,对于你拥有的额外房产,按比例增加房产税。如果你拥有两处房产,你的房产税会翻倍。当你拥有三个时,你的税会是三倍。这些规则将降低对投资物业的需求,并为购买自住房者留下更多可用库存。

对于只想拥有自己居住房屋的人来说,这将是一件好事,但投资者和房地产经纪人会因为利润率下降而大发雷霆。

不再盲目出价

当前盲目竞标房地产的系统并不完善。没有一个竞标者知道他们在与什么数字竞争,所以他们只好提出高价以期获得房屋。该系统需要立即更改。

如果每个潜在买家都知道当前的出价是多少,他们就可以出个最高价。其他人也可以出更高价。没有买家会因为知道他们以最高报价进入而感到失望,而卖家仍然可以获得他们的最高价。这是双赢的,对吧?

从2023年开始,房屋卖家将可以选择披露出价。然而,由于不强制披露价格,卖家可能会继续对出价保密。

一些在房地产行业工作的人认为,出于隐私原因,摆脱盲目竞价并不适合。然而,结束盲目竞标的做法只是公布出价的数字。投标人姓名等个人详细信息不会被披露。

需要做点什么

只要政客更关心赢得选举,而从事房地产工作的个人更关注利润,住房负担能力将永远是一个问题。

利率上升可能会减缓需求,但价格已经处于历史高位。未来的任何加息都将是缓慢的,无论如何,抵押贷款借款人都必须通过“压力测试”,以确保他们能够应对高达两个百分点的加息。

目前提出的解决方案似乎都不是有效的。如果我们什么都不做,潜在的购房者将继续挣扎。◇

责任编辑:齐守善

评论