【大纪元2022年06月15日讯】（大纪元记者李欧编译报导）在美国股市暴跌、抵押贷款利率上升和经济不确定性的情况下，去年经历了迅猛增长的豪宅市场正在回归现实。
在截至4月30日的三个月中，美国豪宅销售量同比下降17.8%，这是自中共（新冠）病毒大流行以来的最大降幅，给房地产市场带来了冲击波。在过去十年中，只有两次下降幅度更大：截至2020年6月30日的三个月（-23.6%）和截至2020年5月31日的三个月（-21.6%）。
相比之下，截至今年4月30日的三个月内，非豪宅的销售量下降了5.4%。
这是根据Redfin对截至5月29日房屋市场价值的估计，将所有美国住宅物业划分等级的分析得出的。该报告将豪宅定义为市场价值估值位于前5%的房屋，非豪宅定义在市场价值的百分之35－65的房产。
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由于利率飙升、股市冷却、通货膨胀和经济不确定性等，抑制了需求，致使奢侈品市场正在降温。对于豪宅买家来说，更高的抵押贷款利率可能意味着每月的住房账单要多数千美元。销售同比下降也反映了高端住宅市场，在一年前的销售额飙升近80%后的回归现实。
佛罗里达州西棕榈滩（West Palm）的房地产经纪人埃琳娜・弗莱克（Elena Fleck）表述，由于股市下跌和利率上升，有资格购买豪宅的人数正在减少。对买家来说，好消息是市场变得更加平衡，竞争正在缓和。不过，这依然无助于那些完全被挤出市场的美国人。
大多数豪宅借款人使用的巨额贷款的抵押贷款利率也一直在飙升。截至6月8日，30年期巨额贷款利率为5.06%，高于2021年底的3.23%。
弗莱克说：“我在德拉海滩（Delray Beach）有一个卖家，他在3月份以超过200万美元的价格签订了房屋合同，当时正值加息期间”，因此“买家退出了，因为买家意识到他们的抵押贷款支付，每月会增加超过3,000美元，因为利率更高了。两个月后，在卖方以较低的价格将房产重新投放市场后，同一位买家又砍价30万美元的价格后，再次签订了同一栋房屋的合同。”
虽然许多高端买家以现金支付，但有些人则选择抵押贷款——有时是作为一种投资策略。抵押贷款利率一直在上升，但仍接近历史低点，这表示奢侈品的买家可以廉价借钱购买房屋，同时将现金用于其它可以获得巨额收益的投资。
在截至4月30日的三个月中，豪宅的中位售价同比上涨19.8%至115万美元，与非豪宅的增长率大致相同。虽然这仍高于疫情前不到10%的水平，但低于2021年春季27.5%的峰值。
此外，随着买家对豪宅的兴趣逐渐减弱，部分卖家对降低要价的想法越来越开放。弗莱克说：“最近有一个卖家打电话给我，告诉我他们愿意从200万美元的要价中降低10万美元。”
弗莱克补充说，潜在买家应该注意的一件事是房产税成本上升。虽然价格增长已经开始放缓，但过去两年房价的增长，也意味着许多房主正面临更大的账单，因为他们的房产评估价值已经大幅增加。在疫情期间人气飙升的州，如德州，也在努力应对类似的挑战。
“前几天我对一位买家进行了估算，他的房产税将是当前业主支付的两倍。”弗莱克说。
随着今年奢侈品房源首次上升，高端库存紧缩正在得到缓解。因为销售额下降了17.8%，使得更多房屋可供购买。同时，豪宅新挂牌量同比增长 1.1%。这是自 2021年7月结束的三个月以来的首次增长，当时豪宅挂牌量增长5.1%。
待售豪宅供应量同比下降12.4%。相比之下，2021年夏季对高端住宅的需求仍然旺盛，供应量创纪录的下降24.6%。在截至4月30日的三个月中，非豪宅的供应量下降了8.4%，新挂牌量下降了1.5%。
豪宅销售，50大都会区之中，除了纽约市增长30%以外，其余均出现下滑。跌幅最大的是纽约州纳苏县（Nassau County）（同比-45.3%），其次是加州奥克兰（-35.1%）、达拉斯（-33.8%）、德州奥斯汀（-33%）和佛罗里达州西棕榈滩（- 32.8%）。
豪宅价格，在50大都会区之中，中位销售价格均上涨。佛州坦帕的涨幅最大（同比增长33%），其次是圣地亚哥（31.4%）、佛州杰克逊维尔（31.2%）、纳什维尔（30.3%）和德州沃思堡（29.4%）。另外，涨幅最低的是圣路易斯（5.5%）、费城（7.4%）、密苏里州堪萨斯城（8.5%）、匹兹堡（10.2%）和弗吉尼亚海滩（10.9%）。
豪宅挂牌量，除了5个大都会区之外，所有的豪宅挂牌量均有所下降。跌幅最大的是阿纳海姆（同比-38.7%）、洛杉矶（-36.1%）、迈阿密（-33.7%）、圣荷西（-32%）和奥克兰（-31.3%）。增长的都会区是圣安东尼奥（22.4%）、沃伦（15.1%）、俄亥俄州哥伦布（7.3%）、底特律（4.7%）和纳什维尔（0.1%）。◇
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本文刊载于旧金山6月11日地产版
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责任编辑：李曜宇
