【大纪元2022年06月02日讯】（记者李扪心综合报导）房地产数据研究公司CoreLogic 的最新房价指数（HPI）显示，新西兰房地产价格的下跌势头在5 月份持续。随着住房信贷紧缩、每周贷款偿付变得更加昂贵，这种住房市场状况疲软的趋势可能会继续。
根据Corelogic在本周二（5月31日）发布的5 月份全国房价指数报告，5月份全国房价再次下跌 -0.8%，这与 4 月份降幅（-0.8%）一致；而截至5月底的季度跌幅-0.9%，是自 2010 年底以来的三个月里的最大跌幅，但当时房地产市场仍处于全球金融危机（2008年）的复苏过程中。
各地房价全线下跌
CoreLogic NZ 研究主管尼克‧古道尔（Nick Goodall）表示：“对于主要全国6个主要城市中心而言，惠灵顿和达尼丁的房价持续下跌，导致其年增长率下跌至个位数，汉密尔顿也仅仅保持正好10% 的两位数的增长；
而对于惠灵顿而言，这个年涨幅，与其在截至 2021 年 10 月一年中 36.1% 的年涨幅相比，（7个月后的）年涨幅已经大幅下降至不到原来的三分之一。”
但基督城仍然是唯一一个房价仍在继续增长的主要中心。古道尔认为这得益于该城市较好的住房负担能力。基督城最新的房价收入比为 6.8，其次是惠灵顿，为 8.1；而且偿还房屋贷款所占的家庭收入份额，在基督城也仅为38%，比惠灵顿（45%）更有利。
在奥克兰，截至5 月底的季度变化率继续下降，除了北部的罗德尼之外。罗德尼地区5 月份只小幅下降-0.1%，这对季度的影响不大，截至 5 月底，罗德尼房价的季度增长率为 +2.1% .
5 月份，奥克兰4个较大的地区的房价的跌幅都很相似，北岸、怀塔克雷、奥克兰市和马努考的跌幅分别为 -1.6% 或 -1.7%。
但在截至 5 月底的3个月期间，马努考的房价跌幅最大，为-3.5%。“这可能反映了这个地区的大量开发，因为开发商发现自己陷入了困境，由于高杠杆贷款和现金短缺，以及供应链受限和不断增加的成本等，”古道尔说。
在惠灵顿，赫特河谷（上赫特和下赫特）的房价在过去3个月中跌幅最大，分别为-6.2% 和 -4.5%，惠灵顿市（-3.6%）和 Porirua（-3.1%）的房价也在下跌。但卡皮蒂海岸的跌幅只有-0.3%，可能是因为惠灵顿到北帕间的Transmission Gully高速公路开通，支撑了该地区的房地产价格。
在主要城市之外，还有一些零星的地区出现房价增长，包括吉斯本（6.3%）和皇后镇（12%）。这些地区的表现优于北岛中南部的一些城市，比如北帕（-1.9%）、耐皮尔（-1.7%）和黑斯汀（-4.1%）。
奥克兰房价两个月下跌4.7万元
CoreLogic 的房价指数显示，5 月份新西兰所有房屋的平均价格为102万7,121元，比3 月份下降了1.6万元。
奥克兰房价平均跌幅尤为严重，从3 月份的152万0,341 元，跌至5 月份的147万3,076 元，两个月内下跌了4.7万元。
惠灵顿地区紧随其后，同期平均房价下降了3.6万元，从3 月份的 112万8,708 元，降至5 月份的 1,09万2,521 元。
其他在3 月至5 月的两个月内平均住宅价格下跌的主要中心，是汉密尔顿，下跌2.6万元，黑斯廷斯，下跌3.4万元，耐皮尔，下跌1.6元和旺格努伊，下跌1.5万元。
古道尔表示，这表明，年初在奥克兰开始的房价下跌，正在迅速蔓延到全国其他地区，尽管所有地区的房价按年仍在上涨。
专家：央行升息为主因
古道尔认为，虽然在采取重大财政和货币政策措施之后，强劲的房价增长是过去两年住房可负担性恶化的关键因素，但他表示，利率上升现在已经上升到最关键的因素。
新西兰官方现金利率（OCR）在上周上调了0.5%而不是之前的0.25%，令目前的OCR变成了2.0%，这是自2021 年10 月以来连续5次加息（共1.75个百分点）的结果。而且在结束这个通货膨胀周期之前，预计新西兰央行会继续努力加息。
“现在公布的对OCR 的预测，是在2023 年中期达到4% 的峰值，中间也就是一年多一点的时间。但仅仅在3个月前，预测的峰值还是在2023 年底时达到3.5%，显然事情进展迅速。”古道尔说。
OCR 的快速上升轨迹，以及现金利率将继续大幅走高的预测，都导致房屋贷款利率大幅上升。而在 2023 年 3 月之前，将有48% 的房屋贷款债务进行再续，届时许多借款人的还款额将显着提高。
古道尔预计，在某些情况下，获得续贷的新房贷利率，可能会高于他们在申请贷款时所使用的测试利率，该测试利率在 2021 年年中的时候，曾最低降至5.5%。
“这将需要严重收紧其他支出，预计最终会减缓通胀，但也有可能更广泛地削弱经济增长，以至于人们认为更有可能出现衰退。
“不过，新西兰联储为此给了自己一些保险，称“一旦总的供需更加平衡，OCR 就可以恢复到更低、更中性的水平”，从而为如果需要或者当需要削减 OCR时敞开大门，以提供更多的刺激。”
但是，虽然更紧缩、更昂贵的信贷促成了当前的可控调整，并且下行势头仍在持续，但古道尔表示，潜在的强劲劳动力市场继续为房地产市场提供支持。
使用 CoreLogic Quarterly HPI 的央行官方房产价格预测，在今年第三季度会出现最大的季度跌幅（-2.7%），但预计进一步下跌将使今年底的年变化率达到下跌 -8.1%；到2023 年3 月底，经济低迷最终会导致房价从峰值跌到谷底，预计总降幅为-11.8%。
古道尔说，这不是一个微不足道的下降，但鉴于最近的上涨，所以对许多人来说，这应该是相对可控的。
“如果这种情况发生，它只会让全国房价回到 2021 年年中的水平，从而限制可能暴露在负资产中的近期进入者的数量。”
在2007 年 10 月至 2009 年 3 月的上一次大衰退期间，全国房价下跌了 9.9%，但他认为，一般来讲，房价得需要5年时间才能恢复到之前的峰值，因此应该降低对房价回归上升轨迹的预期。
责任编辑：筱康
