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抵押贷款利率猛涨 7年来最多卖家降价

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【大纪元2022年06月22日讯】(大纪元记者李欧综合报导)这可能利率上扬最精彩的一周。随着6月10日,五月份美国通货膨胀率回弹至8.6%,6月15日,美联储宣布升息三码,然后房地美公布6月16日一周以来的30年平均固定利率,从5.23%跳升到5.78%,同时与美国房地产市场快速起着“化学”变化。

房地产市场的买家而言将又一是一场苦战,更多人可能选择放弃,但选择继续坚持的人,需要更佳留意自己的负担能力,或者重新评估是否能获得抵押贷款。对卖家来说,因为需求的激情被浇熄,卖房的上市天数可能逐渐拉长。

房地美(Freddie Mac)首席经济学家山姆・哈特(Sam Khater)表示:“随着30年期固定利率抵押贷款上涨超过0.5个百分点,这是我们调查中自1987年以来最大的一周涨幅。”,“这些较高的利率是因为通胀和货币政策的预期转变所造成的。更高的利率将导致我们从疫情中迅猛的房地产活动走向放缓,最终使房地产市场更加平衡。”

美联储6月15日将联邦基金利率提高了75个基点,这是自1994年以来的最高增幅。虽然抵押贷款利率与美联储的短期利率不同,但它们之间会有所关联,尤其美联储在过去两年期间将利率降至零,却逐步演变成高通胀环境,致使许多人投资房地产市场,以寻求避险,如今两者都需要通过提高利率来降温。
更多内容请看视频:美国房地产哪里有抄底的信号?|打通胀 先打经济|房地产的软着陆|止赎房出现增温|止赎最多的州和都会区|抵押贷款危机再现?【美国地产热点】第72集

利率大涨 缩小买家群体

全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)在6月15日发文表示,到目前为止,短期联邦基金利率已经上涨了175个基点。但30年期固定利率抵押贷款的涨幅更大——近300个基点。在同样的30万美元的抵押贷款中,每月还款额从(去年)12月的1,265美元,上升到今天的1,800美元。这会缩小买家群体。

劳伦斯看到,一些房源库存在市场上待了一个多月,就像在疫情前一样,且销售量可能会进一步下降。他也认为房屋销售量最近呈下降趋势,会朝2019年的数据发展。

因此,劳伦斯也认为,正确定价上市房屋将是吸引买家的关键。同时,租金需求将随着租金的增长而增强。只有当消费者价格通胀达到顶峰并开始下降时,抵押贷款利率才会稳定甚至下降一点。这就是为什么提供额外的石油供应对于控制消费者价格和利率至关重要。

卖家正在调整步伐

看房地产网站Redfin的数据,待售房源数量在截至6月12日的四周以来,同比下降5.7%,但这是自2019年12月以来的最小降幅,表示房源正在增加当中。(见图一)

1图:待售房源数量在截至6月12日的四周以来,同比下降5.7%。(Redfin提供)

另外,平均而言,每周有5.6%的待售房屋价格下跌,这是截至2015年初的数据以来的历史新高。换句话说,在整个4周期间有22.4%的待售房屋价格下跌。(见图二)

2图:每周有5.6%的待售房屋价格下跌,这是截至2015年初的数据以来的历史新高。(Redfin提供)

美国房价保持高位

虽然待售房屋的数量有所增加,但仍远远不能满足需求。根据NAR的数据,市场上的房屋平均仍收到约5份报价。这也可能使价格保持高位。

“一般来说,当利率上升时,买家觉得他们现在必须搬家,”位于图森(Tucson)的抵押贷款经纪人洛克・安德鲁斯(Rocke Andrews)说:“他们会说,‘如果我现在不买房,我就永远买不到房子,我会被困住’,(租金价格)比购房价格上涨得更快。”

房地美副首席经济学家连恩・基弗(Len Kiefer)指出,抵押贷款利率可能会更高。1981年,它们等达到了18%。所以5%到6%左右,“从历史的角度来看,这根本不算高。”

全国房地产经纪人协会的高级经济学家兼预测主管纳迪亚・埃文格洛(Nadia Evangelou)表示,由于利率较高,原本大约15%,约1800万个家庭,可以在今年年初获得抵押贷款资格。现在“一些买家已经达到了他们的财务极限——他们退出了市场。”

有些人则选择较便宜的房屋或推迟找房。许多正在与租金快速上涨做斗争的首次购房者,他们尤其痛苦。

更多买家在退后一步

从Redfin的数据可以看到买家需求也正在降低,截至6月12日的四周以来,签订合同的房屋中,有49.5%的房屋在上市后的前两周内获得了接受的报价,低于一年前的51%。(见图三)

3图:截至6月12日的四周以来,有49.5%的房屋在上市后的前两周内获得了接受的报价。(Redfin提供)

同时,35.5%已签订合同的房屋在上市后一周内收到了接受的报价,也低于一年前的38%。

德州银行(Texana Bank)的抵押贷款银行家詹姆斯・洛文(James Lowen)说:“对于正在(为他们的房屋)融资的买家来说,有很多人都在退后一步。房价涨得如此之多,导致他们负担不起。”。

尽管加息,但房价预计不会下跌。事实上,价格增长甚至可能保持强劲,至少在最初是这样,因为部分买家会在利率进一步上涨之前,扩大预算以锁定购买。

“情况只会变得更糟,因为利率下降的可能性非常小。”洛文说。

此外,根据《抵押贷款新闻日报》(Mortgage News Daily)报导,利率在6月14日下午达到6.28%,然后在15日跌至 6.22%。一周前,利率徘徊在5%左右。(该利率通常与每周四发布的房地美每周平均值不同。)

抵押贷款利率会发生什么变化?将取决于美联储控制通胀的速度,或者它是否需要通过提高抵押贷款利率来继续解决问题。与此同时,购房者将焦急地看着利率未来将如何发展。◇




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本文刊载于旧金山6月18日地产版

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责任编辑:李曜宇

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