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纽房市经合组织中最脆弱 负担能力或恶化

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【大纪元2022年06月30日讯】(记者李扪心综合报导)彭博经济研究公司在最新的报告中表示,新西兰的“泡沫”房地产市场,使其成为该项研究中所涵盖的19 个经合组织(OECD)国家中,最容易出现房市硬着陆的国家,表明新西兰的房地产市场比其他国家都要脆弱。

但与此同时,各大主要银行刚刚报告了今年第一季度的总收入,高达17.4亿元,与去年最后一个季度相比,增长了8.1%。似乎并没有受到房市低迷的冲击。

新西兰房市修正风险最大

彭博经济研究的报告,分析了每个国家的房价收入比、房价租金比、实际房价增长率、名义房价增长率和信贷增长率等5像指标,并通过对每个指标取平均值进行排名。分数越高,表明房价修正的风险就越大。

新西兰以143.9分的房价收入比、156.8分的房价租金比、27.6% 的实际房价增长率、23.1%的名义房价增长率,以及1.5%的信贷增长率,在房地产市场风险排名中名列前茅——表示风险最大。

东欧的捷克和匈牙利分列第2和第3,接下来是澳大利亚,排第4,加拿大第5,而美国则排在第7位,英国排在第15 位。

不过,所有19 个国家的房价与租金比,以及房价与收入之比的总和,都高于2008年全球金融危机之前的水平。显示房地产市场的风险水平都很高。

该研究机构所属的彭博社在报导中表示,全球货币紧缩正在挤压购房者,并增加了可能令整个经济放缓的风险。“房价下跌将侵蚀家庭财富,削弱消费者信心,并可能抑制未来的(经济)发展。”

但该研究也显示,不太可能出现象2008年那样的金融崩溃,因为放贷机构已经或正在收紧标准,家庭储蓄也仍然强劲,许多国家住房短缺,而且劳动力市场强劲,这都提供了重要的缓冲。

澳经济学家:新西兰经济前景不乐观

澳大利亚经济学家雷斯‧范‧昂瑟伦(Leith van Onselen)在他本周的评论文章中表示,“新西兰的房地产市场在英语世界中是最被高估的,现在由于储备银行紧缩政策而面临严重的价格暴跌。”“新西兰未来将面临一段悲惨的时期,”他说。

他特别提到了在大瘟疫期间以最低利率买房并背上巨额贷款的买家,认为他们未来的日子将会非常难过。因为当他们较低的固定利率在今年年底到期时,许多人将面临抵押贷款还款额的巨大增长,同时他们的房屋价格又可能会暴跌。

“这是一个悲惨的组合,有助于解释为什么新西兰消费者信心处于创记录的低点,”范‧昂瑟伦说。如果利率上升超过工资增长,这会使抵押贷款还款变得更加难以承受。

同时,较高的利率也会影响未来的住房供应(新房建造),因为建筑价格链上的所有部分都非常依赖债务:其中,开发商依靠举债为建设融资,建筑商和分包商、开发商,都需要先工作,后得到报酬,而消费者(买房者)则需要银行贷款给他们,以便他们可以从同样负债累累的开发商那里购买房屋。

住房负担能力65年来最差

房地产数据分析公司Infometrics的首席经济学家布拉德‧奥尔森(Brad Olsen)表示,新西兰的整体房地产风险排名如此之高,五项指标中的每一项,都应该给人敲响警钟。

该公司的研究表明,新西兰的住房负担能力处于65年来最糟糕的水平。特别是首次购房者,可能要终其一生来偿还房贷,而且剩下的可支配收入也比上一代人少的多。

“虽然房价已经开始下跌,但它的下降速度比利率上升的速度要慢得多,这导致人们的负担能力越来越差。

“我们需要开始做出让步,以确保房地产市场发生积极变化,否则我们将面临整个社会的巨大挑战。”

但独立经济学家托尼‧亚历山大(Tony Alexander)表示,多年来对新西兰房地产市场的类似评估已经进行了数十次,但这些评估对买卖双方的决策影响几乎为零。“新西兰人是受到国内因素的影响,而不是受到海外评论的影响。”他说,市场是周期性波动的,在经历了一段繁荣时期之后,房价、销售和新房建造都放缓了,并且出现了极度悲观情绪。“各国央行都在努力压缩经济,他们希望经济增长迅速放缓,所以人们对房地产市场的消极想法,正是央行所希望看到的。”

房价仍在持续下跌 并可能继续下跌

在新西兰,房价自去年底以来一直在下跌,最新的房地产研究所的数据显示,与去年5 月相比,今年5 月份全国房价中位数仅上涨了2.4%。

相比之下,今年4 月份的房价年增长率仍为8.8%,尽管已跌到个位数,而在房地产市场高峰时,房价年涨幅则高达30% 以上。

不过,经济学家们对房价可能下跌的幅度却有不同的预期,其中ASB和Westpac 预测,经通胀调整后,房价可能会从近期的市场峰值下跌多达20%。

储备银行在其最新的金融稳定报告中表示,尽管房价下跌,但仍高于可持续水平,但“仍有可能进行更大的调整”。

“房价大幅下跌将显着减少人们的住房财富,并可能导致消费者支出的紧缩。”

各大银行收紧信贷 防范风险

各大银行在本周报告了创记录的收入。在贷款增加的推动下,净利息收入从去年第四季度的29.3亿元,增长到今年3 月季度的29.9亿元;而非利息收入则从7.38亿元,增加到8.57亿元。

尽管如此,各大银行都纷纷收紧了对首次购房者低于20%首付的高杠杆房贷,以减少可能的金融风险。因为尽管房价可能会下跌,但抵押贷款利率也可能会继续上涨,这让首次购房者为购买自己的房屋而支付的金额,仍处于或接近历史高位,他们的房屋可负担性可能会进一步恶化。

责任编辑:筱康

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